Eigentümerwechselpflichten - was geht über, was bleibt zurück?

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist nicht wie der Kauf eines Gebrauchtwagens. Mit dem Eigentum übernimmt der Käufer auch die Mitgliedschaft in einer Gemeinschaft - mit allen Rechten und Pflichten, die dazugehören. Aber welche genau?

Der Grundsatz: Alles geht über

Mit dem Eigentumsübergang - rechtlich mit Eintragung im Grundbuch (Paragraph 873 Bürgerliches Gesetzbuch) - wird der Käufer automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Er tritt in die Position des Verkäufers ein. Der im Kaufvertrag vereinbarte "wirtschaftliche Übergang" (Nutzen und Lasten) wirkt primär im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer.

Das bedeutet: Er ist an bestehende Beschluesse gebunden. Er muss die Gemeinschaftsordnung einhalten. Er übernimmt den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Er erhaelt Stimmrecht in der Versammlung.

Das funktioniert ohne besonderen Rechtsakt. Es gibt keinen Beitritt, keine Aufnahme, keine Zustimmung der anderen Eigentümer. Der Wechsel vollzieht sich automatisch durch den Eigentumsübergang mit Grundbucheintragung.

Hausgeldschulden - heikles Thema

Die große Frage beim Eigentümerwechsel: Wer zahlt die rückstaendigen Hausgelder des Verkäufers?

Die Antwort ist überraschend: Der Käufer haftet nicht für Rückstaende des Verkäufers. Die Hausgeldschulden sind persoenliche Schulden des alten Eigentümers. Sie gehen nicht auf den Käufer über.

Aber - und das ist wichtig - die WEG-Verwaltung wird trotzdem versuchen, beim neuen Eigentümer anzuklopfen. Und der Käufer kann durch bestimmte Klauseln im Kaufvertrag doch in die Haftung geraten.

Typische Vertragsklausel: "Der Käufer übernimmt die Hausgeldschuld des Verkäufers in Höhe von X Euro." Dann haftet er doch. Deshalb sollte vor dem Kauf geprüft werden, ob Rückstaende bestehen.

Sonderumlagen - Fälligkeit entscheidet

Sonderumlagen werden beschlossen, wenn ausserplanmaessige Kosten anfallen. Wer zahlt, wenn der Beschluss vor dem Eigentümerwechsel gefasst wurde, die Zahlung aber erst danach fällig wird?

Der Grundsatz: Es kommt auf den Zeitpunkt der Fälligkeit an ("Fälligkeitstheorie"). Zahlungspflichtig ist grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Wird die Sonderumlage vor dem Eigentümerwechsel beschlossen, aber erst danach fällig gestellt oder vom Verwalter abgerufen, schuldet in der Regel der Erwerber. Umgekehrt bleibt der Veräußerer Schuldner, wenn die Fälligkeit vor dem Eigentumserwerb lag.

Das hat der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung klargestellt. Maßgeblich ist nicht der Beschlusszeitpunkt, sondern die Fälligkeit.

In der Praxis: Die meisten Kaufverträge regeln das im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer. Solche inneren Ausgleichsvereinbarungen sind möglich, binden die Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht. Die Gemeinschaft kann vom jeweiligen Eigentümer zum Fälligkeitszeitpunkt fordern.

Erhaltungsruecklage - gehört der Gemeinschaft

Ein häufiger Irrtum: Die Erhaltungsruecklage (früher Instandhaltungsrücklage) gehört dem einzelnen Eigentümer anteilig.

Falsch. Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft. Der Verkäufer bekommt beim Ausscheiden nichts ausgezahlt. Der Käufer muss nichts extra einzahlen.

Das ist manchmal ungerecht: Wer 20 Jahre lang brav einbezahlt hat und dann verkauft, nimmt keinen Cent mit. Aber so ist die Rechtslage.

Im Kaufvertrag kann das intern anders geregelt werden. Etwa dass der Käufer dem Verkäufer einen Ausgleich für die anteilige Rücklage zahlt. Das ist Verhandlungssache und ändert nichts daran, dass die Rücklage zur Gemeinschaft gehört.

Beschluesse wirken fort

Beschluesse, die vor dem Eigentümerwechsel gefasst wurden, binden grundsätzlich auch den neuen Eigentümer. Das gilt für:

• Wirtschaftsplaene und deren Kostenverteilung

• Beschlossene Baumaassnahmen

• Hausordnungsregeln

• Verwalterbestellungen

• Beschluesse auf gesetzlicher Beschlusskompetenz

Der neue Eigentümer kann nicht sagen: "Bei diesem Beschluss war ich noch nicht dabei, also gilt er für mich nicht." Der Beschluss gilt, solange er nicht angefochten und aufgehoben wurde.

Wichtige Einschränkung seit 01.12.2020: Beschluesse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel (die die Gemeinschaftsordnung ändern oder ergänzen) binden Erwerber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (Paragraph 10 Absatz 3 WEG). Für Altbeschlüsse vor dem 01.12.2020 galt eine Übergangsfrist bis 31.12.2025 zur Nacheintragung (Paragraph 48 Absatz 1 WEG). Nicht eingetragene Altbeschlüsse verlieren ab 01.01.2026 ihre Bindungswirkung gegenüber neuen Eigentümern.

Anfechtungsrechte gehen nicht über. Wenn der alte Eigentümer einen Beschluss hätte anfechten können, heißt das nicht, dass der neue Eigentümer das jetzt noch kann. Die Anfechtungsfrist (ein Monat für Klageerhebung, zwei Monate für Begründung, Paragraph 45 WEG) läuft ab Beschlussfassung, nicht ab Eigentümerwechsel.

Mietverhältnisse

Wenn die Wohnung vermietet ist, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein. Das regelt Paragraph 566 BGB: "Kauf bricht nicht Miete."

Der Käufer wird Vermieter, mit allen Rechten und Pflichten. Er erhaelt die Miete, muss aber auch die Vermieterpflichten erfüllen. Kündigungsrechte kann er grundsätzlich erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch ausueben - das gilt insbesondere für Eigenbedarfskündigungen.

Die Mietkaution: Der Erwerber tritt auch in die Kautionsabrede ein (Paragraph 566a BGB). Der Verkäufer muss die Kaution an den Käufer herausgeben. Kann der Mieter die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen, haftet der Veräußerer subsidiär. Oft wird das im Kaufvertrag durch Verrechnung mit dem Kaufpreis geregelt.

Versicherungen

Die Gebaeuedeversicherung läuft über die Gemeinschaft, nicht über den einzelnen Eigentümer. Der Abschluss und die Unterhaltung angemessener Versicherungen (Gebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht) gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung (Paragraph 19 Absatz 2 Nummer 3 WEG). Ein Eigentümerwechsel ändert daran nichts.

Aber: Eigene Versicherungen des Verkäufers (etwa eine Haftpflichtversicherung für vermietete Wohnungen) müssen vom Käufer selbst abgeschlossen werden. Die gehen nicht automatisch über.

Instandhaltungspflichten am Sondereigentum

Der Käufer übernimmt die Wohnung in dem Zustand, wie sie ist. Wenn der Verkäufer Instandhaltungen am Sondereigentum vernachlaessigt hat (kaputte Fenster, defekte Heizkoerperventile), ist das jetzt Problem des Käufers.

Anders beim Gemeinschaftseigentum: Wenn Reparaturen nötig sind, die die Gemeinschaft nicht gemacht hat, bleibt das Problem bei der Gemeinschaft - und betrifft damit auch den neuen Eigentümer anteilig.

Verkäuferpflichten beim Übergang

Der Verkäufer muss:

• Dem Käufer alle relevanten Unterlagen übergeben (Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplaene, Abrechnungen)

• Die Hausverwaltung über den Wechsel informieren (oder den Käufer informieren lassen)

• Die Wohnung im vereinbarten Zustand übergeben

• Offene Hausgeldzahlungen bis zum Übergang begleichen

Käuferpflichten ab Übergang

Der Käufer muss:

• Das laufende Hausgeld zahlen

• Sich an Beschluesse und Hausordnung halten

• Für Instandhaltung des Sondereigentums sorgen

• An Eigentümerversammlungen teilnehmen (oder sich vertreten lassen)

Fazit

Der Eigentümerwechsel ist mehr als ein Grundbucheintrag. Der Käufer übernimmt eine Mitgliedschaft mit Geschichte - mit allen bereits gefassten Beschluessen, mit bestehenden Regelungen, mit der aktuellen finanziellen Situation der Gemeinschaft. Wer das vor dem Kauf nicht prüft, kann boese Überraschungen erleben. Ein Blick in die letzten Protokolle und Abrechnungen sollte deshalb Pflicht sein.