Gemeinschaftsordnung - Die Spielregeln der WEG

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Sie konkretisiert die gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und schafft verbindliche Regelungen für das gemeinschaftliche Zusammenleben.

Rechtliche Einordnung

Die Gemeinschaftsordnung bestimmt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis. Während die Teilungserklärung die dingliche Aufteilung des Gebäudes regelt, enthält die Gemeinschaftsordnung die schuldrechtlichen Vereinbarungen über das Zusammenwirken der Eigentümergemeinschaft.

In der Praxis ist die Gemeinschaftsordnung üblicherweise Bestandteil der Teilungserklärung und wird gemeinsam mit dieser im Grundbuch eingetragen. Dies verleiht ihr dingliche Wirkung gegenüber allen gegenwärtigen und künftigen Wohnungseigentümern.

Regelungsbereiche

Die Gemeinschaftsordnung behandelt typischerweise folgende Bereiche:

Stimmrechtsverteilung: Festlegung des Stimmrechtssystems (Kopfprinzip, Wertprinzip oder Objektprinzip)

Kostenverteilung: Bestimmung des Verteilungsschlüssels für Gemeinschaftskosten nach Miteigentumsanteilen, Wohnfläche oder anderen Kriterien

Verwalterbestellung: Regelungen zu Bestellungsverfahren, Mehrheitserfordernissen und Qualifikationsanforderungen

Sondernutzungsrechte: Zuweisung ausschließlicher Nutzungsrechte an Gemeinschaftseigentum wie Gartenflächen, Stellplätzen oder Terrassen

Nutzungsbeschränkungen: Beschränkungen der Nutzung des Sondereigentums, etwa hinsichtlich gewerblicher Nutzung oder Tierhaltung

Verwaltungsbeirat: Bildung, Befugnisse und Verfahrensregeln eines Verwaltungsbeirats

Versammlungsordnung: Regelungen zu Einladung, Beschlussfähigkeit und Durchführung der Eigentümerversammlung

Verhältnis zum Gesetz

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dispositiven und zwingenden Vorschriften. Dispositive Regelungen können durch die Gemeinschaftsordnung abgeändert werden, während zwingende Vorschriften keine abweichenden Vereinbarungen zulassen.

Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Regelung zu einem bestimmten Sachverhalt, gelten die gesetzlichen Bestimmungen des WEG. Widerspricht eine Klausel der Gemeinschaftsordnung zwingendem Recht, ist sie unwirksam und wird durch die gesetzliche Regelung ersetzt.

Eine abweichende Kostenverteilung ist beispielsweise zulässig, eine vollständige Befreiung einzelner Eigentümer von jeglicher Kostenbeteiligung hingegen nicht.

Bindungswirkung

Die Gemeinschaftsordnung bindet alle gegenwärtigen und künftigen Wohnungseigentümer. Durch die grundbuchliche Eintragung als Bestandteil der Teilungserklärung entfaltet sie dingliche Wirkung.

Erwerber einer Eigentumswohnung übernehmen sämtliche Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung kraft Gesetzes. Eine individuelle Vereinbarung abweichender Bedingungen mit dem Veräußerer entfaltet keine Wirkung gegenüber der Gemeinschaft.

Vor dem Erwerb sollte die Gemeinschaftsordnung daher sorgfältig geprüft werden, da ihre Bestimmungen dauerhaft bindend sind.

Änderung der Gemeinschaftsordnung

Da die Gemeinschaftsordnung typischerweise Bestandteil der Teilungserklärung ist, galten bis zur WEG-Reform 2020 strenge Anforderungen an Änderungen. Grundsätzlich war Einstimmigkeit erforderlich.

Seit der Reform können bestimmte Regelungen der Gemeinschaftsordnung mit qualifizierter Mehrheit geändert werden. Nach § 10 Abs. 2 WEG genügen drei Viertel der abgegebenen Stimmen, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Dies gilt jedoch nicht für die Kernbereiche der Teilungserklärung, insbesondere die Zuordnung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten. Solche Änderungen erfordern weiterhin die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Rechtsprechung zu strittigen Klauseln

Die Rechtsprechung hat zu verschiedenen Regelungsbereichen der Gemeinschaftsordnung Grundsätze entwickelt:

Tierhaltungsverbote: Absolute Verbote können gegen das Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen, wenn sie unverhältnismäßig sind. Therapeutisch notwendige Tierhaltung ist regelmäßig zulässig.

Gewerbliche Nutzung: Beschränkungen auf Wohnnutzung schließen büromäßige Tätigkeit ohne Publikumsverkehr nicht aus. Erhebliche Beeinträchtigungen der Mitbewohner können jedoch unzulässig sein.

Kurzzeitvermietung: Fehlen ausdrückliche Regelungen, ist die kurzfristige Vermietung grundsätzlich zulässig, sofern keine erheblichen Beeinträchtigungen der Gemeinschaft entstehen.

Kostenverteilung: Abweichungen vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel sind zulässig, müssen jedoch sachlich gerechtfertigt sein. Eine willkürliche Belastungsverteilung ist unwirksam.

Abgrenzung zur Hausordnung

Von der Gemeinschaftsordnung zu unterscheiden ist die Hausordnung. Während die Gemeinschaftsordnung grundbuchlich abgesicherte dauerhafte Regelungen enthält, regelt die Hausordnung die alltägliche Ordnung im Gebäude.

Die Hausordnung kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss erlassen und geändert werden. Sie entfaltet keine dingliche Wirkung und bindet Rechtsnachfolger nur, wenn diese von ihr Kenntnis hatten oder wenn ihre Regelungen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Regelungen zu Ruhezeiten, Reinigungspflichten oder Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen gehören typischerweise in die Hausordnung, nicht in die Gemeinschaftsordnung.

Prüfung vor Erwerb

Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollte die Gemeinschaftsordnung vollständig geprüft werden. Besondere Aufmerksamkeit verdienen:

• Nutzungsbeschränkungen des Sondereigentums

• Kostenverteilungsschlüssel für Gemeinschaftskosten

• Regelungen zu Sondernutzungsrechten

• Stimmrechtsverhältnisse in der Eigentümerversammlung

Bei Unklarheiten oder rechtlich zweifelhaften Regelungen empfiehlt sich die Konsultation fachkundiger Beratung vor Vertragsschluss.

Unwirksamkeit einzelner Klauseln

Nicht alle Regelungen der Gemeinschaftsordnung entfalten rechtliche Wirksamkeit. Klauseln, die gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, sind nichtig.

Beispiele unwirksamer Klauseln sind der vollständige Ausschluss des Einsichtsrechts, das absolute Verbot jeglicher baulicher Veränderungen oder die vollständige Überwälzung sämtlicher Kosten auf einzelne Eigentümer.

An die Stelle unwirksamer Klauseln treten die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes.