Instandhaltungsrücklage - Das Sparschwein der WEG

Das Dach muss irgendwann neu gemacht werden. Die Fassade braucht nen Anstrich. Die Heizungsanlage haelt nicht ewig. Wer soll das bezahlen wenn es soweit ist? Dafür gibts die Instandhaltungsrücklage.

Das Konzept

Die Instandhaltungsrücklage - seit der WEG-Reform 2020 offiziell Erhaltungsruecklage genannt - ist ein finanzielles Polster für groessere Reparaturen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum.

Jede WEG muss eine bilden. Paragraph 19 Absatz 2 WEG schreibt das vor. Der Gedanke: Wenn eine teure Maßnahme ansteht soll das Geld schon da sein. Niemand muss ploetzlich fuenfstellige Betraege aufbringen.

Finanzierung über das Hausgeld

Die Ruecklage wird Monat für Monat aufgebaut. Ein Teil Ihres Hausgeldes fließt nicht in laufende Kosten sondern aufs Ruecklagenkonto.

Wie hoch der Anteil ist bestimmt der Wirtschaftsplan. Die Eigentümerversammlung beschliesst das jaehrlich. Mehr Ruecklage bedeutet höheres Hausgeld - aber auch mehr Sicherheit.

Empfehlungen zur Höhe

Wie viel sollte man zurücklegen? Darüber streiten sich die Geister. Das Gesetz macht keine konkreten Vorgaben, nur dass die Ruecklage "angemessen" sein muss.

Faustregel aus der Praxis: Mindestens ein Euro pro Quadratmeter Wohnflaeche und Monat. Bei aelteren Gebäuden eher mehr - zwei bis vier Euro.

Die sogenannte Peters'sche Formel geht davon aus dass innerhalb von 80 Jahren das 1,5-fache der Herstellungskosten für Instandhaltung anfällt. Daraus laesst sich ein jaehrlicher Ansatz berechnen.

Letztlich muss die Gemeinschaft selbst entscheiden. Ein Neubau braucht weniger Ruecklage als ein Altbau mit Sanierungsstau.

Wofür darf die Ruecklage verwendet werden?

Nur für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Nicht für laufende Betriebskosten, nicht für Sondereigentum einzelner Eigentümer.

Typische Verwendungszwecke:

• Dachsanierung

• Fassadenanstrich oder -daemmung

• Erneuerung der Heizungsanlage

• Reparatur des Aufzugs

• Austausch von Fenstern

• Sanierung des Treppenhauses

Die Entnahme muss beschlossen werden. Der Verwalter kann nicht einfach auf die Ruecklage zugreifen.

Ruecklage beim Wohnungskauf

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen geht der Ruecklagenanteil des Verkaeufenden auf Sie über. Der bekommt sein Geld nicht zurück.

Das ist oft ein Überraschungsmoment. Der Verkaefer hat jahrelang eingezahlt, Sie profitieren davon. Umgekehrt: Wenn die Ruecklage niedrig ist, werden künftige Reparaturen teurer für Sie.

Deshalb: Vor dem Kauf die Höhe der Ruecklage erfragen. Eine niedrige Ruecklage kann ein Warnsignal sein. Entweder wurde zu wenig angespart oder das Geld wurde schon verbraucht.

Steuerliche Behandlung

Die Zufuehrung zur Ruecklage ist keine Werbungskosten. Erst wenn das Geld tatsächlich ausgegeben wird können Sie es steuerlich geltend machen - vorausgesetzt Sie vermieten Ihre Wohnung.

Für Selbstnutzer spielt das keine Rolle. Die haben ohnehin keine Werbungskosten aus Vermietung.

Trennung vom Betriebskonto

Das Ruecklagenkonto muss vom normalen Betriebskonto getrennt sein. Das Geld darf nicht vermischt werden.

Manche Verwalter führen ein einziges Konto und trennen nur buchhalterisch. Das ist riskant - wenn der Verwalter pleitegeht ist die Abgrenzung schwierig.

Besser: Ein eigenes Konto nur für die Ruecklage. Manche Gemeinschaften bestehen auch darauf dass das Konto auf den Namen der WEG läuft, nicht auf den des Verwalters.

Zu niedrige Ruecklage

Ist die Ruecklage zu knapp wenn eine große Maßnahme ansteht gibts Probleme. Die Gemeinschaft muss dann eine Sonderumlage beschließen - eine Einmalzahlung aller Eigentümer.

Das kann schnell fuenfstellige Betraege pro Wohnung bedeuten. Eine Dachsanierung kostet gerne 100.000 Euro oder mehr. Verteilt auf zehn Eigentümer sind das 10.000 Euro pro Nase.

Sonderumlagen sind unangenehm. Erstens muss man das Geld haben. Zweitens stoehnen alle. Drittens haetten die meisten es lieber übers Hausgeld abgestottert.

Zu hohe Ruecklage

Geht auch. Manche Gemeinschaften sparen jahrelang ohne dass was passiert. Dann liegt ein Vermögen auf dem Konto.

Theoretisch könnten die Eigentümer beschließen die Ruecklage zu senken und das Geld auszuschuetten. Praktisch kommt das selten vor. Lieber haben als brauchen.

Außerdem: Was heute zu viel erscheint kann morgen zu wenig sein. Die Heizung haelt nicht ewig, das Dach auch nicht.

Praxistipp für Käufer

Lassen Sie sich die Entwicklung der Ruecklage über die letzten Jahre zeigen. Steigt sie kontinuierlich? Gab es große Entnahmen? Welche Maßnahmen stehen bevor?

Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen hilft auch. Dort stehen geplante Sanierungen und deren geschaetzte Kosten.