Sondernutzungsrecht - Exklusivnutzung von Gemeinschaftseigentum

Das Sondernutzungsrecht berechtigt einzelne Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Eigentümer. Es stellt eine schuldrechtliche Vereinbarung dar, die regelmäßig in der Teilungserklärung begründet wird.

Rechtliche Einordnung

Sondernutzungsrechte entstehen, wenn Teile des Gemeinschaftseigentums einzelnen Eigentümern zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen werden. Die Eigentumszuordnung bleibt unverändert, die betreffenden Flächen oder Räume bleiben Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer.

Die Besonderheit besteht darin, dass die übrigen Eigentümer von der Mitbenutzung ausgeschlossen sind. Rechtlich handelt es sich um eine schuldrechtliche Vereinbarung, die bei grundbuchlicher Eintragung dingliche Wirkung entfaltet.

Typische Anwendungsfälle

Sondernutzungsrechte werden häufig eingeräumt für:

Gartenflächen: Zuordnung von Gartenanteilen zu Erdgeschosswohnungen zur alleinigen Nutzung und Pflege

PKW-Stellplätze: Ausschließliche Nutzungsberechtigung für nicht als Sondereigentum ausgewiesene Stellflächen

Dachterrassen: Alleinnutzung von Dachflächen, die konstruktiv zum Gemeinschaftseigentum gehören

Kellerräume: Zuweisung von Lagerräumen, die nicht als Sondereigentum begründet wurden

Balkone und Loggien: In älteren Teilungserklärungen teilweise als Sondernutzungsrecht statt als Sondereigentum ausgestaltet

Abgrenzung zum Sondereigentum

Während beim Sondereigentum eine eigenständige Eigentumsberechtigung besteht, gewährt das Sondernutzungsrecht lediglich eine ausschließliche Nutzungsbefugnis am Gemeinschaftseigentum.

Diese Unterscheidung hat praktische Konsequenzen: Sondereigentum kann grundsätzlich getrennt vom übrigen Wohnungseigentum veräußert oder belastet werden. Das Sondernutzungsrecht ist hingegen untrennbar mit dem zugeordneten Wohnungseigentum verbunden.

Auch hinsichtlich der Instandhaltungspflichten ergeben sich Unterschiede. Beim Sondereigentum trägt der Eigentümer die Kosten eindeutig selbst. Bei Sondernutzungsrechten hängt die Kostentragung von der konkreten Vereinbarung in der Teilungserklärung ab.

Begründung

Sondernutzungsrechte werden üblicherweise in der ursprünglichen Teilungserklärung bei der Aufteilung des Gebäudes begründet.

Eine nachträgliche Einräumung ist möglich, erfordert jedoch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Eine Mehrheitsentscheidung genügt nicht.

Für die dingliche Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern ist die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Nicht eingetragene Vereinbarungen binden nur die ursprünglichen Vertragsparteien.

Inhalt und Umfang

Der Inhalt des Sondernutzungsrechts bestimmt sich nach der Teilungserklärung oder der nachträglichen Vereinbarung. Diese sollte den Umfang der zulässigen Nutzung möglichst präzise regeln.

Im Zweifel ist die Nutzung in der Art und Weise zulässig, wie sie zum Zeitpunkt der Begründung des Rechts vorgesehen war. Bauliche Veränderungen oder wesentliche Nutzungsintensivierungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Rechte und Pflichten

Der Berechtigte ist zur alleinigen Nutzung der zugewiesenen Fläche oder des Raumes befugt. Die übrigen Eigentümer sind von der Mitbenutzung ausgeschlossen.

Mit der Nutzungsberechtigung korrespondieren regelmäßig Pflichten. Der Berechtigte hat typischerweise die Pflege und Instandhaltung der ihm zugewiesenen Flächen zu übernehmen. Die konkrete Pflichtenverteilung ergibt sich aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung.

Der Berechtigte hat das Sondernutzungsrecht so auszuüben, dass das Gemeinschaftseigentum keinen Schaden nimmt und die übrigen Eigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Kostenverteilung

Die Verteilung der Kosten für den Gegenstand des Sondernutzungsrechts folgt den Regelungen der Teilungserklärung. Häufig werden die Kosten für Pflege und Instandhaltung dem Berechtigten zugewiesen.

Fehlt eine ausdrückliche Regelung, können die Eigentümer eine abweichende Kostenverteilung beschließen, die dem Nutzungsvorteil Rechnung trägt.

Die Kosten für grundlegende Substanzerhaltung des Gemeinschaftseigentums bleiben grundsätzlich bei der Gemeinschaft, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.

Übertragung

Das Sondernutzungsrecht ist untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden, dem es zugeordnet ist. Bei Veräußerung der Wohnung geht das Recht automatisch auf den Erwerber über, sofern es im Grundbuch eingetragen ist.

Eine isolierte Übertragung des Sondernutzungsrechts getrennt vom Wohnungseigentum ist ausgeschlossen. Das Recht folgt stets dem Schicksal der Wohnung.

Nicht im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte entfalten keine dingliche Wirkung und binden Erwerber nur bei Kenntnis und ausdrücklicher Übernahme.

Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen am Gegenstand des Sondernutzungsrechts bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nach den Vorschriften über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums.

Die alleinige Nutzungsbefugnis berechtigt nicht zu eigenmächtigen Umgestaltungen, die über die ursprünglich vorgesehene Nutzung hinausgehen.

Aufhebung und Änderung

Die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts erfordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, wenn das Recht in der Teilungserklärung begründet wurde.

Änderungen des Inhalts oder der Ausdehnung des Nutzungsrechts unterliegen denselben Anforderungen.

Grundbuchlich eingetragene Sondernutzungsrechte weisen daher eine hohe Beständigkeit auf und können praktisch nur einvernehmlich geändert werden.

Bedeutung für den Erwerb

Beim Erwerb von Wohnungseigentum sollte geprüft werden, welche Sondernutzungsrechte mit der Wohnung verbunden sind. Gartenflächen oder Stellplätze können den Wert der Immobilie erheblich steigern.

Die grundbuchliche Eintragung sollte verifiziert werden, da nur eingetragene Rechte dauerhafte Sicherheit bieten.