Sonderumlage - Die Einmalzahlung bei Geldmangel

Die Sonderumlage stellt eine außerplanmäßige Zahlung der Wohnungseigentümer zur Deckung zusätzlichen Finanzbedarfs dar. Sie wird beschlossen, wenn die laufenden Einnahmen und die Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung notwendiger Maßnahmen nicht ausreichen.

Rechtliche Grundlage

Die Erhebung einer Sonderumlage erfolgt durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Eine gesetzliche Sonderregelung existiert nicht, die Sonderumlage ergibt sich aus der allgemeinen Kostentragungspflicht der Wohnungseigentümer.

Der Beschluss bedarf grundsätzlich der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Voraussetzung ist, dass die zu finanzierende Maßnahme selbst ordnungsgemäß beschlossen wurde.

Typische Anlässe

Sonderumlagen werden regelmäßig erforderlich bei:

Größere Sanierungsmaßnahmen: Dach- und Fassadensanierungen, die die verfügbare Instandhaltungsrücklage übersteigen

Heizungsmodernisierung: Austausch der Heizungsanlage, insbesondere im Zuge energetischer Sanierungen

Aufzugserneuerung: Modernisierung oder Austausch von Aufzugsanlagen aus technischen oder rechtlichen Gründen

Schadensereignisse: Beseitigung von Schäden, soweit diese nicht durch Versicherungen gedeckt sind

Rechtsstreitigkeiten: Prozesskosten bei gerichtlichen Auseinandersetzungen der Gemeinschaft

Höhe und Verteilung

Die Höhe der Sonderumlage bestimmt sich nach dem tatsächlichen Finanzierungsbedarf abzüglich verfügbarer Mittel aus der Instandhaltungsrücklage und sonstiger Einnahmen.

Die Verteilung auf die einzelnen Eigentümer erfolgt nach dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenschlüssel, üblicherweise nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.

Abweichende Verteilungsschlüssel sind möglich, sofern sie in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen oder einstimmig beschlossen werden.

Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten

Die Fälligkeit der Sonderumlage wird im Beschluss festgelegt. Üblich sind:

• Sofortige Fälligkeit mit bestimmtem Zahlungstermin

• Ratenzahlung über mehrere Monate

• Staffelung nach der Höhe der individuellen Belastung

Die Gewährung von Ratenzahlung liegt im Ermessen der Eigentümerversammlung und kann individuell vereinbart werden.

Zahlungspflicht

Die beschlossene Sonderumlage bindet alle Wohnungseigentümer unabhängig vom Abstimmungsverhalten. Auch Eigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt haben oder erst nach der Beschlussfassung Eigentümer geworden sind, sind zur Zahlung verpflichtet.

Eine Befreiung von der Zahlungspflicht existiert nicht. Wirtschaftliche Schwierigkeiten rechtfertigen keine Leistungsverweigerung.

Bei Zahlungsverzug können Mahnungen, Verzugszinsen und letztlich gerichtliche Durchsetzung bis zur Zwangsvollstreckung erfolgen.

Härtefallregelungen

Das Gesetz sieht keine Härtefallregelungen vor. In der Praxis können jedoch folgende Lösungen in Betracht gezogen werden:

• Vereinbarung von Ratenzahlungen mit der Verwaltung

• Aufnahme eines Privatkredits durch den betroffenen Eigentümer

• Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft mit Verteilung der Tilgungsraten auf alle Eigentümer

• Als Ultima Ratio Veräußerung der Wohnung

Einige Kreditinstitute bieten spezielle Finanzierungen für Wohnungseigentümer zur Deckung von Sonderumlagen an.

Sonderumlage beim Eigentümerwechsel

Bei Veräußerung einer Wohnung nach Beschlussfassung über eine Sonderumlage ist zu beachten:

Maßgeblich für die Zahlungspflicht ist grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Dies ist jedoch zwischen Veräußerer und Erwerber frei verhandelbar.

Im Kaufvertrag sollte eine klare Regelung über die Übernahme beschlossener, aber noch nicht fälliger Sonderumlagen getroffen werden.

Vor Erwerb sollten die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen auf Beschlüsse über Sonderumlagen geprüft werden.

Anfechtung

Der Beschluss über eine Sonderumlage ist wie jeder Eigentümerbeschluss nach § 45 WEG innerhalb der Monatsfrist anfechtbar.

Anfechtungsgründe können sein:

• Verfahrensfehler bei der Beschlussfassung

• Unverhältnismäßigkeit der Umlage

• Fehlerhafte Kostenverteilung

• Fehlende Berechtigung der zu finanzierenden Maßnahme

Die Anfechtung entbindet nicht von der Zahlungspflicht, solange der Beschluss nicht aufgehoben ist. Eine aufschiebende Wirkung besteht nicht.

Vermeidung durch vorausschauende Planung

Sonderumlagen können durch ausreichende Instandhaltungsrücklagen vermieden oder reduziert werden. Experten empfehlen Zuführungen von mindestens einem Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich, bei älteren Gebäuden entsprechend mehr.

Eine langfristige Instandhaltungsplanung ermöglicht die rechtzeitige Anpassung der Rücklagenzuführung an absehbare größere Maßnahmen.

Rechtliche Grenzen

Die Eigentümergemeinschaft kann nicht unbegrenzt hohe Sonderumlagen beschließen. Die zu finanzierende Maßnahme muss dem Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Luxussanierungen oder wirtschaftlich nicht vertretbare Maßnahmen können angefochten werden.

Sonderumlagen, die einzelne Eigentümer unverhältnismäßig belasten, sind ebenfalls anfechtbar, sofern keine sachliche Rechtfertigung besteht.

Alternative Finanzierungsformen

Zur Vermeidung hoher Einmalbelastungen können alternative Finanzierungen in Betracht gezogen werden:

• Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft mit Verteilung der laufenden Tilgungsraten

• Erhöhung des monatlichen Hausgeldes zur sukzessiven Ansammlung erforderlicher Mittel

• Kombination aus teilweiser Sonderumlage und Kreditfinanzierung

• Nutzung von Fördermitteln für bestimmte Sanierungsmaßnahmen