WEG Beschlussanfechtung - Wenn der Beschluss falsch ist

Die Versammlung hat beschlossen, Sie sind dagegen. Jetzt einfach ignorieren? Keine gute Idee. Beschluesse gelten - bis sie aufgehoben werden. Dafür gibts die Anfechtungsklage.

Das Grundprinzip

Beschluesse der Eigentümerversammlung sind verbindlich. Auch wenn sie fehlerhaft sind. Auch wenn Sie dagegen gestimmt haben.

Diese Verbindlichkeit bleibt bestehen bis ein Gericht den Beschluss für ungueltig erklärt. Solange das nicht passiert ist müssen Sie sich dran halten.

Die Anfechtungsklage ist das Instrument um fehlerhafte Beschluesse zu Fall zu bringen. Paragraph 44 WEG regelt das.

Anfechtbare versus nichtige Beschluesse

Nicht jeder fehlerhafte Beschluss muss angefochten werden.

Anfechtbare Beschluesse sind wirksam bis sie aufgehoben werden. Hier braucht es die Klage. Typisch: Formfehler bei der Einladung, falsche Stimmzaehlung, inhaltliche Mängel.

Nichtige Beschluesse sind von Anfang an unwirksam. Da braucht es keine Anfechtung - der Beschluss ist eh nichtig. Typisch: Verstoss gegen zwingendes Recht, sittenwidrige Inhalte, Unmoegliches.

Die Abgrenzung ist manchmal schwierig. Im Zweifel lieber anfechten.

Die Anfechtungsfrist

Kritisch wichtig: Die Frist betraegt nur einen Monat. Ab Beschlussfassung. Nicht ab Zugang des Protokolls.

Wer die Frist versaeumt hat Pech. Dann wird der Beschluss bestandskräftig - selbst wenn er offensichtlich falsch war.

Die Frist ist streng. Ein paar Tage zu spät reicht für die Zurückweisung der Klage. Hier gibt es keinen Spielraum.

Anfechtungsgruende

Die wichtigsten Gruende für eine erfolgreiche Anfechtung:

Ladungsmängel - Zu späte Einladung, fehlende Tagesordnung, falscher Versammlungsort.

Abstimmungsfehler - Falsche Stimmzaehlung, unzulässiger Stimmrechtsausschluss, Abstimmung trotz fehlender Beschlussfähigkeit.

Inhaltliche Fehler - Beschluss widerspricht dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung, unverhältnismaessige Belastung einzelner Eigentümer.

Verfahrensfehler - Keine ausreichende Diskussion, Beschluss ohne Antrag, falsche Protokollierung.

Das Verfahren

Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nicht gegen einzelne Eigentümer, nicht gegen den Verwalter.

Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Immobilie. Die Klage muss innerhalb der Monatsfrist dort eingehen.

Der Streitwert richtet sich nach der Bedeutung des Beschlusses. Bei großen Sanierungen kann das schnell fuenfstellig werden. Entsprechend hoch sind die Prozesskosten.

Anwaltszwang besteht beim Amtsgericht nicht. Trotzdem ist anwaltliche Vertretung meistens ratsam - WEG-Recht ist komplex.

Wirkung eines erfolgreichen Urteils

Gibt das Gericht der Klage statt wird der Beschluss für ungueltig erklärt. Er gilt dann als nie gefasst.

Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer. Auch die die nicht geklagt haben. Das unterscheidet WEG-Verfahren von normalen Zivilprozessen.

Wurde aufgrund des Beschlusses schon gehandelt - etwa eine Reparatur durchgeführt - ändert das Urteil daran meist nichts. Die Realitaet laesst sich nicht zurückdrehen.

Kosten und Risiken

Wer verliert zahlt. Die eigenen Anwaltskosten plus die der Gegenseite plus Gerichtskosten.

Bei einem Streitwert von 10.000 Euro kommen da schnell einige tausend Euro zusammen. Das sollte man vorher bedenken.

Rechtsschutzversicherungen decken WEG-Streitigkeiten oft nicht oder nur begrenzt. Klären Sie das vor Prozessbeginn.

Alternativen zur Anfechtung

Nicht jeder Fehler lohnt den Prozess. Manchmal ist es klüger den Beschluss zu akzeptieren und beim nächsten Mal aufzupassen.

Eine andere Moeglichkeit: In der nächsten Versammlung einen Aufhebungsbeschluss oder abändernden Beschluss beantragen. Das geht oft schneller und kostenguenstiger.

Mediation oder Schlichtung sind auch denkbar. Einige Gemeinschaften haben das in ihre Gemeinschaftsordnung aufgenommen.

Taktische Überlegungen

Eine Anfechtungsklage polarisiert. Die Stimmung in der Gemeinschaft leidet. Überlegen Sie ob das die Sache wert ist.

Manchmal ist eine Klage trotzdem nötig - etwa wenn ein Beschluss Sie wirtschaftlich erheblich belastet oder Ihre Rechte massiv verletzt.

Holen Sie vorher rechtliche Beratung. Ein Anwalt kann einschaetzen ob die Klage Aussicht auf Erfolg hat.

Besonderheiten bei negativen Beschluessen

Auch die Ablehnung eines Antrags ist ein Beschluss - ein sogenannter Negativbeschluss. Der kann grundsätzlich auch angefochten werden.

Praktisch relevant etwa wenn die Versammlung notwendige Sanierungsmaßnahmen ablehnt. Dann kann ein Eigentümer klagen und das Gericht kann die Gemeinschaft zur Durchfuehrung verpflichten.

Praxistipp

Dokumentieren Sie alles auf der Versammlung. Wer hat was gesagt? Wie wurde abgestimmt? Gab es Unregelmäßigkeiten?

Falls Sie anfechten wollen: Handeln Sie sofort. Die Monatsfrist ist kurz. Suchen Sie sich einen WEG-erfahrenen Anwalt und beauftragen Sie ihn zuegig.