Bauvorbereitungsvollmacht: Planen vor dem Eigentum

Ein Grundstück ist gefunden, der Kaufvertrag steht. Aber bis Sie im Grundbuch stehen, vergehen Wochen oder Monate. Müssen Sie so lange mit der Bauplanung warten? Nicht unbedingt. Mit einer Bauvorbereitungsvollmacht können Sie schon vor der Eigentumsumschreibung loslegen.

Was ist eine Bauvorbereitungsvollmacht?

Die Bauvorbereitungsvollmacht ist eine Vollmacht, die der Grundstücksverkäufer dem Käufer erteilt. Sie berechtigt den Käufer, im Namen des noch eingetragenen Eigentümers alle Schritte zur Vorbereitung des Bauvorhabens zu unternehmen.

Der Hintergrund: Für einen Bauantrag brauchen Sie die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Solange Sie noch nicht im Grundbuch stehen, ist das formal der Verkäufer. Ohne dessen Mitwirkung könnten Sie den Bauantrag nicht stellen.

Die Bauvorbereitungsvollmacht löst dieses Problem. Der Verkäufer ermächtigt Sie, so zu handeln, als wären Sie bereits Eigentümer – zumindest was die Bauplanung betrifft.

Wann wird sie gebraucht?

Die Bauvorbereitungsvollmacht ist vor allem bei Baugrundstücken relevant, auf denen zeitnah gebaut werden soll. Typische Situationen:

Neubaugrundstück: Sie haben ein unbebautes Grundstück gekauft und möchten so schnell wie möglich mit dem Hausbau beginnen. Jeder Monat Wartezeit kostet Geld – durch Zwischenfinanzierung oder steigende Baupreise.

Abriss und Neubau: Auf dem Grundstück steht ein altes Gebäude, das abgerissen werden soll. Auch für den Abriss brauchen Sie gegebenenfalls Genehmigungen.

Grundstück mit Bauträger: Sie kaufen vom Bauträger Grundstück und Haus. Der Bauträger will mit dem Bau beginnen, während die Grundbucheintragung noch läuft.

Bei reinen Bestandsimmobilien ohne Bauabsicht ist die Vollmacht dagegen entbehrlich.

Was umfasst die Vollmacht?

Der Inhalt wird individuell formuliert. Typischerweise umfasst die Bauvorbereitungsvollmacht folgende Befugnisse:

Bauantrag und Genehmigungsverfahren

• Stellung von Bauanträgen

• Stellung von Bauvoranfragen

• Entgegennahme der Baugenehmigung

• Verhandlungen mit der Bauaufsichtsbehörde

• Einlegung von Rechtsmitteln

Planungsleistungen

• Beauftragung von Architekten und Planern

• Beauftragung von Vermessungsingenieuren

• Einholung von Gutachten (Bodengutachten, Altlasten)

• Beantragung von Leitungsauskünften

Erschließung

• Anträge bei Versorgungsunternehmen

• Beantragung von Wasser-, Gas- und Stromanschlüssen

• Verhandlungen über Erschließungsverträge

Sonstige Maßnahmen

• Beantragung von Fördermitteln

• Abschluss von Bauverträgen (je nach Vereinbarung)

• Zustimmung zu Baulasten

Der genaue Umfang sollte mit dem Notar besprochen werden. Zu weitreichende Vollmachten bergen Risiken für den Verkäufer, zu eingeschränkte nützen dem Käufer wenig.

Die Aufnahme im Kaufvertrag

Die Bauvorbereitungsvollmacht wird üblicherweise im notariellen Kaufvertrag vereinbart. Der Notar formuliert einen Passus etwa in dieser Art:

Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, im Namen des Verkäufers alle Maßnahmen zur Vorbereitung eines Bauvorhabens auf dem Kaufgegenstand vorzunehmen, insbesondere Bauanträge zu stellen und Baugenehmigungen entgegenzunehmen.

Die Vollmacht kann widerruflich oder unwiderruflich ausgestaltet werden. Bei einem normalen Grundstückskauf ist eine unwiderrufliche Vollmacht üblich, da der Käufer Planungssicherheit braucht.

Risiken für den Verkäufer

Aus Verkäufersicht ist Vorsicht geboten. Solange er im Grundbuch steht, haftet er für alles, was auf dem Grundstück passiert:

Bauherrenhaftung: Beginnt der Käufer mit Bauarbeiten und passiert ein Unfall, könnte der Verkäufer als formaler Bauherr haftbar sein.

Kosten: Beauftragt der Käufer Leistungen und zahlt nicht, könnten Handwerker ihre Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen.

Baulasten: Stimmt der Käufer Baulasten zu, belasten diese das Grundstück auch bei einem Scheitern des Kaufs.

Deshalb sollte die Vollmacht sorgfältig formuliert und mit Sicherungsmechanismen versehen werden. Häufig wird vereinbart:

• Die Vollmacht gilt erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung

• Der Käufer muss eine Haftpflichtversicherung nachweisen

• Bestimmte Rechtsgeschäfte bleiben ausgenommen

Risiken für den Käufer

Auch der Käufer trägt Risiken:

Scheitern des Kaufs: Kommt der Kauf nicht zustande – etwa weil die Finanzierung platzt – bleiben die Planungskosten beim Käufer hängen. Die bereits erteilte Baugenehmigung nützt dann nichts mehr.

Zeitdruck: Manche Bauherren unterschätzen den Zeitbedarf für Planung und Genehmigung. Wenn der Kaufpreis schon gezahlt ist, aber die Baugenehmigung noch aussteht, entsteht finanzieller Druck.

Genehmigungsrisiko: Die Bauvorbereitungsvollmacht garantiert keine Baugenehmigung. Wird der Bauantrag abgelehnt, hat der Käufer das Problem.

Praxistipps

Für Käufer und Verkäufer empfehlen sich folgende Vorgehensweisen:

Für Käufer

1. Klären Sie die Bebaubarkeit vor dem Kauf durch eine Bauvoranfrage

2. Verhandeln Sie eine ausreichend weitreichende Vollmacht

3. Beginnen Sie die Planung parallel zum Kaufprozess

4. Behalten Sie Fristen im Blick – Baugenehmigungen haben begrenzte Gültigkeit

Für Verkäufer

1. Lassen Sie die Vollmacht vom Notar auf das Notwendige beschränken

2. Machen Sie die Wirksamkeit von der Kaufpreiszahlung abhängig

3. Verlangen Sie Versicherungsnachweise

4. Schließen Sie bestimmte Maßnahmen (etwa Abriss) aus

Alternative: Auflassungsvormerkung

Die Bauvorbereitungsvollmacht ist nicht die einzige Absicherung für den Käufer. Mit der Auflassungsvormerkung wird der Anspruch auf Eigentumsübertragung im Grundbuch gesichert. Sie schützt vor Veräußerung an Dritte und vor Belastungen.

Allerdings macht die Vormerkung Sie nicht zum Eigentümer. Für den Bauantrag brauchen Sie immer noch die Zustimmung des eingetragenen Eigentümers – und damit die Vollmacht.

Fazit

Die Bauvorbereitungsvollmacht ist ein praktisches Instrument, um die Zeit zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung sinnvoll zu nutzen. Sie ermöglicht es, Bauanträge zu stellen und Genehmigungen einzuholen, bevor man formal Eigentümer ist. Allerdings sollten beide Seiten die Risiken kennen und im Kaufvertrag angemessen regeln. Der Notar ist der richtige Ansprechpartner, um eine ausgewogene Formulierung zu finden.