Gebäudetyp E: Einfacher bauen für mehr Wohnungen

Der Wohnungsmangel drückt, die Baukosten explodieren. Als Antwort hat die Politik den Gebäudetyp E entwickelt – E wie Einfach. Die Idee: Der freiwillige Verzicht auf bestimmte Komfortstandards soll das Bauen günstiger und schneller machen, ohne die Sicherheit zu gefährden.

Was ist der Gebäudetyp E?

Der Gebäudetyp E ist kein eigenständiger bauordnungsrechtlicher Gebäudestandard, sondern ein vertragsrechtliches Konzept zur Vereinfachung des Bauens. Das Bundesbauministerium (BMWSB) hat im Juli 2024 dafür eine Leitlinie veröffentlicht, die den rechtssicheren Rahmen für Abweichungen von nicht sicherheitsrelevanten Komfort- und Ausstattungsstandards schaffen soll.

Das E steht für einfach – so die offizielle Bezeichnung. Die Grundidee: Viele Standards im Wohnungsbau gehen über das hinaus, was für ein sicheres und funktionales Gebäude unbedingt nötig ist. Wer bei Komfortausstattung bewusst reduziert und dies transparent vereinbart, kann günstiger bauen.

Der Ansatz ist nicht völlig neu. In der Vergangenheit gab es ähnliche Überlegungen unter dem Namen serielles Bauen oder Typenbau. Der Gebäudetyp E ist jedoch primär ein zivilrechtlich und vertragsrechtlich gestütztes Abweichungskonzept, keine industrielle Bauweise. Ein begleitendes Bundesgesetz zur BGB-Flankierung ist angekündigt, aber noch nicht in Kraft.

Der Hintergrund

Deutschland hat strenge Bauvorschriften. Sie garantieren hohe Qualität, treiben aber auch die Kosten:

• Energieeffizienzstandards (GEG)

• Schallschutzanforderungen

• Barrierefreiheit

• Brandschutzvorschriften

• DIN-Normen für unterschiedlichste Bereiche

Wichtig ist die Unterscheidung: Die öffentlich-rechtlich eingeführten Technischen Baubestimmungen (MVV TB/VwV TB) verweisen nur selektiv auf Normen, die für Gefahrenabwehr und Sicherheit erforderlich sind. Komfortnormen, die über diese Mindestanforderungen hinausgehen, sind nicht bauaufsichtlich eingeführt – werden aber im Markt oft als Standard erwartet. Die Bauministerkonferenz hat 2023 einen Belastungsstopp beschlossen und die Fokussierung auf sicherheitsrelevante Normen bekräftigt.

In der Summe führen die hohen Standards dazu, dass Bauen in Deutschland teuer ist. Der Gebäudetyp E soll bei nicht sicherheitsrelevanten Standards Entlastung bringen.

Die Initiative geht auf das Bundesbauministerium zurück und wird von verschiedenen Landesregierungen unterstützt. Ziel ist es, den Wohnungsbau anzukurbeln und bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Ein künftiges Gebäudetyp-E-Gesetz soll den vertragsrechtlichen Rahmen im BGB ergänzen.

Was wird vereinfacht?

Die konkreten Vereinfachungen werden noch diskutiert und unterscheiden sich je nach Bundesland. Typische Bereiche sind:

Schallschutz

Die DIN 4109-1 regelt die bauaufsichtlichen Mindestanforderungen an den Schallschutz – diese Mindestwerte gelten weiterhin und dienen der Gefahrenabwehr. Im Markt wird jedoch häufig ein höherer Schallschutz geschuldet, etwa nach VDI 4100 oder aufgrund vertraglicher Vereinbarungen und Rechtsprechung zu den anerkannten Regeln der Technik.

Beim Gebäudetyp E geht es darum, vertraglich transparente Vereinbarungen für geringere Schallschutzstandards zu treffen – wobei die bauaufsichtlichen Mindestwerte natürlich bestehen bleiben. Dies erfordert klare Aufklärung und ausdrückliche Vereinbarung zwischen Bauherr und späteren Nutzern.

Raumhöhen

Die Bauordnungen schreiben Mindestmaße für Aufenthaltsräume vor. Allerdings variieren diese erheblich zwischen den Bundesländern:

• Die Musterbauordnung (MBO) sieht 2,40 m vor (Dachräume 2,20 m) mit Ausnahmen für Gebäudeklassen 1 und 2

• Bayern: weiterhin 2,40 m (Dach 2,20 m)

• Hamburg: ab 1. Januar 2026 nur noch 2,30 m in Gebäudeklassen 1 und 2

• Saarland: seit 2025 generell 2,30 m (Dach 2,20 m)

• Berlin: seit Dezember 2024 mindestens 2,40 m

Eine weitere Reduzierung unter 2,30 m ist bauordnungsrechtlich in der Regel nicht zulässig.

Barrierefreiheit

Die Musterbauordnung und die Landesbauordnungen fordern in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen barrierefreie Wohnungen. Einzelne Bundesländer wie Bremen haben zusätzlich Quoten für rollstuhlgerechte Wohnungen.

Diese öffentlich-rechtlichen Anforderungen können nicht einfach durch den Gebäudetyp E reduziert werden – sie bleiben bauordnungsrechtlich bindend. Eine pauschale Reduzierung der Barrierefreiheit ist kein Bestandteil des Gebäudetyp-E-Konzepts und ohne Rechtsgrundlage nicht möglich.

Stellplätze

Die Stellplatzpflicht treibt die Baukosten, besonders wenn Tiefgaragen gebaut werden müssen. Hier gibt es echte Unterschiede zwischen den Ländern:

Bayern hat ab 1. Oktober 2025 die Stellplatzpflicht kommunalisiert – sie gilt nur noch, wenn die Gemeinde eine entsprechende Satzung erlässt. Dies ist ein bedeutender Kostenhebel, jedoch eine länderspezifische Lösung, die nicht verallgemeinert werden kann.

Technische Gebäudeausrüstung

Anforderungen an Lüftung, Heizung und Sanitär können vereinfacht werden, soweit keine öffentlich-rechtlich bindenden Sicherheits- und Gesundheitsanforderungen betroffen sind. Das BMWSB nennt als Beispiele fensterlüftbare Wohnungen statt mechanischer Lüftung oder geringere Ausstattungsgrade – nicht jedoch die Absenkung sicherheitsrelevanter Normen.

Umsetzung in den Bundesländern

Da das Bauordnungsrecht Ländersache ist, setzen die Bundesländer den Gebäudetyp E unterschiedlich um:

Bayern

Bayern hat zum 1. Januar 2025 die Bayerische Bauordnung modernisiert und echte Verfahrenserleichterungen eingeführt:

• Bauanträge gehen nun direkt zur Bauaufsichtsbehörde

• Vollständigkeitsprüfung binnen drei Wochen

• Verfahrensfreier Dachgeschossausbau unter bestimmten Voraussetzungen

• Stellplatzpflicht ab 1. Oktober 2025 kommunalisiert

Zusätzlich hat Bayern 19 Pilotprojekte zum Gebäudetyp-e gestartet, die wissenschaftlich begleitet werden. Diese sollen praktische Erfahrungen mit vereinfachtem Bauen liefern.

Baden-Württemberg

Die Landesbauordnung wurde zum 28. Juni 2025 reformiert. Die Neufassung enthält Vereinfachungen bei Abstandsflächen und Brandschutz. Parallel dazu hat Baden-Württemberg die Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen 2025 eingeführt (Neufassung vom 12. Januar 2026), die die Fokussierung auf sicherheitsrelevante Normen konkretisiert.

Weitere Bundesländer

Andere Bundesländer arbeiten an eigenen Umsetzungen. Eine bundesweit einheitliche Regelung gibt es nicht – die Bauministerkonferenz hat zwar den Belastungsstopp beschlossen und eine Harmonisierung der Technischen Baubestimmungen vorangetrieben, aber keine einheitliche E-Regelung verabschiedet.

Kritik am Konzept

Der Gebäudetyp E ist nicht unumstritten:

Qualitätsbedenken

Kritiker warnen vor einem Absinken der Bauqualität. Weniger Schallschutz bedeutet mehr Lärm in der Wohnung. Reduzierte Barrierefreiheit erschwert das Leben im Alter.

Langfristige Kosten

Was beim Bau gespart wird, kann bei Betrieb und Sanierung teurer werden. Schlecht gedämmte Gebäude verbrauchen mehr Energie. Fehlende Barrierefreiheit erfordert teure Umbauten.

Soziale Fragen

Es besteht die Gefahr einer Zwei-Klassen-Architektur: Einfachbauten für Menschen mit wenig Geld, hochwertige Gebäude für Besserverdienende.

Rechtliche Unsicherheit

Die Abweichung von Standards wirft Haftungsfragen auf. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Abweichungen von anerkannten Regeln der Technik zwar vereinbart werden – dies erfordert aber eine informierte und gewollte Vereinbarung. Bis ein Gebäudetyp-E-Gesetz im BGB diese Verträge rechtlich flankiert, bleibt die strenge Rechtsprechung zu den anerkannten Regeln der Technik maßgeblich. Wer haftet, wenn ein Gebäude des Typs E Mängel hat, die bei Standardbauweise nicht aufgetreten wären, ist ohne klare gesetzliche Regelung oft strittig.

Befürworter und Argumente

Auf der anderen Seite gibt es gute Gründe für den Gebäudetyp E:

Bezahlbarkeit

Der Hauptgrund: Wohnungen müssen bezahlbar werden. Wenn strenge Vorschriften dazu führen, dass kaum noch gebaut wird, ist niemandem geholfen.

Überregulierung

Manche Vorschriften sind historisch gewachsen und nicht mehr zeitgemäß. Eine kritische Überprüfung ist überfällig.

Freiwilligkeit

Der Gebäudetyp E ist ein freiwilliges Angebot, keine Pflicht. Das BMWSB betont ausdrücklich, dass die Sicherheit gewahrt bleibt und nur nicht sicherheitsrelevante Komfortstandards reduziert werden. Wer höhere Standards will, kann sie weiterhin bauen. Die beabsichtigte BGB-Flankierung durch ein Gebäudetyp-E-Gesetz soll diese Freiwilligkeit auch rechtlich absichern.

Praktische Auswirkungen

Für Bauherren und Investoren bedeutet der Gebäudetyp E:

Kosteneinsparung

Die politischen Schätzungen zur Kostensenkung liegen im Bereich von etwa 10 Prozent der Baukosten – abhängig vom konkreten Maßnahmenmix und den vertraglichen Vereinbarungen. Es handelt sich um Annahmen, keine pauschalen Zusagen. Die tatsächlichen Einsparpotenziale hängen stark vom Einzelfall ab.

Schnellere Genehmigung

Schnellere Genehmigungen ergeben sich nicht automatisch aus dem Gebäudetyp E selbst, sondern aus begleitenden Landesreformen. Bayern hat beispielsweise durch die BayBO-Reform 2025 echte Verfahrensbeschleuniger eingeführt: Vollständigkeitsprüfung binnen drei Wochen, direkter Antrag bei der Bauaufsicht, erweiterte Verfahrensfreiheiten. Solche Maßnahmen wirken unabhängig vom Gebäudetyp E.

Weniger Planung

Der Aufwand für Architekten und Fachplaner kann sinken, wenn weniger umfangreiche Ausstattungs- und Nachweispflichten erforderlich sind.

Aber auch

Mieter und Käufer müssen sich auf geringere Standards einstellen. Die transparente Aufklärung über die Unterschiede ist rechtlich zwingend und praktisch entscheidend für die Akzeptanz.

Was bleibt?

Auch beim Gebäudetyp E gelten unveränderbare Mindestanforderungen:

Bauordnungsrechtliche Sicherheitsanforderungen

Die bauordnungsrechtlichen Anforderungen der Landesbauordnungen und der Technischen Baubestimmungen (MVV TB/VwV TB) bleiben vollständig bindend:

• Standsicherheit und Tragfähigkeit

• Brandschutz

• Gesundheitsschutz

• Schallschutz-Mindestwerte

• Alle weiteren sicherheitsrelevanten Normen

Energieeffizienz

Die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bleiben unberührt. Für Neubauten gilt seit 1. Januar 2023 das primärenergetische Niveau eines Effizienzhauses 55 (EH55). Die seit 16. Dezember 2025 wieder verfügbare EH55-Förderung ist ein Finanzierungsinstrument, kein baurechtlicher Standardwechsel.

Der Gebäudetyp E ist kein Freifahrtschein für schlechtes Bauen, sondern eine sinnvolle, vertraglich vereinbarte Reduzierung bei nicht sicherheitsrelevanten Komfortstandards.

Ausblick

Der Gebäudetyp E ist ein Experiment mit konkretem rechtlichen Fahrplan:

• Die BMWSB-Leitlinie vom Juli 2024 bietet bereits jetzt einen Prozessrahmen

• Das Bundesjustizministerium und das Bundesbauministerium haben im November 2025 Eckpunkte für ein Gebäudetyp-E-Gesetz vorgelegt

• Ein Referentenentwurf wird für 2026 erwartet

• Bis zum Inkrafttreten eines Bundesgesetzes bleibt der Gebäudetyp E primär vertraglich zu gestalten, flankiert durch Länderöffnungen und Pilotprojekte

Ob er sich durchsetzt, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Akzeptanz bei Bauherren und Nutzern

• Tatsächliche Kosteneinsparungen in der Praxis

• Qualität der realisierten Gebäude

• Erfolg der Pilotprojekte (etwa die 19 bayerischen Projekte)

• Politischer Wille zur konsequenten Umsetzung

Die nächsten Jahre werden zeigen, ob der Ansatz einen nennenswerten Beitrag zur Lösung der Wohnungskrise leisten kann.

Fazit

Der Gebäudetyp E ist ein pragmatischer Versuch, das Bauen durch transparente vertragliche Vereinbarungen zu verbilligen und zu beschleunigen. Er verzichtet auf nicht sicherheitsrelevante Komfortstandards zugunsten von Bezahlbarkeit. Die rechtliche Grundlage wird derzeit geschaffen – bis dahin erfolgt die Umsetzung über die BMWSB-Leitlinie und begleitende Landesreformen.

Ob das der richtige Weg ist, darüber gehen die Meinungen auseinander. Kritiker warnen vor Qualitätsverlusten und sozialer Spaltung, Befürworter betonen die Notwendigkeit bezahlbaren Wohnraums. Sicher ist: Der Wohnungsmangel erfordert neue Ansätze, und der Gebäudetyp E ist ein Versuch, durch Differenzierung zwischen zwingenden Sicherheitsstandards und optionalen Komfortmerkmalen mehr Flexibilität zu schaffen.