Geh-, Fahr- und Leitungsrecht: Wege und Leitungen über fremden Grund

Nicht jedes Grundstück grenzt an eine öffentliche Straße. Manchmal liegt ein Grundstück hinter anderen und hat keinen direkten Zugang. In solchen Fällen braucht es Wegerechte und Leitungsrechte über die Nachbargrundstücke. Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht macht solche Nutzungen möglich.

Was ist ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht?

Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ist eine Kombination aus drei verschiedenen Nutzungsrechten:

Gehrecht: Das Recht, ein fremdes Grundstück zu Fuß zu überqueren.

Fahrrecht: Das Recht, ein fremdes Grundstück mit Fahrzeugen zu befahren.

Leitungsrecht: Das Recht, Versorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Gas) über ein fremdes Grundstück zu führen.

In der Praxis werden diese Rechte oft zusammen vereinbart, weil ein Hinterliegergrundstück sowohl Zugang als auch Versorgung braucht.

Rechtliche Einordnung

Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht kann unterschiedlich ausgestaltet sein:

Als Grunddienstbarkeit

Die häufigste Form ist die Grunddienstbarkeit nach §§ 1018 ff. BGB. Dabei wird das dienende Grundstück (Vorderlieger) zugunsten des herrschenden Grundstücks (Hinterlieger) belastet.

Vorteil: Das Recht ist an die Grundstücke gebunden und geht bei Verkauf automatisch auf die neuen Eigentümer über.

Als beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Bei Leitungsrechten zugunsten von Versorgungsunternehmen wird oft die beschränkt persönliche Dienstbarkeit gewählt. Das Recht steht dann dem Unternehmen zu, nicht einem anderen Grundstück.

Als schuldrechtliche Vereinbarung

Alternativ kann ein bloßer Vertrag zwischen den Grundstückseigentümern geschlossen werden. Dieser bindet aber nur die Vertragsparteien. Bei Verkauf muss er neu vereinbart werden.

Als Baulast

In manchen Bundesländern (nicht in Bayern, dort existiert kein Baulastenverzeichnis) kann zusätzlich eine Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Wichtig: Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung und begründet kein zivilrechtliches Nutzungsrecht für den Begünstigten. Nach aktueller Rechtsprechung des BGH (2025) vermittelt eine Überfahrtbaulast kein Wegerecht. Für die zivilrechtliche Sicherung ist daher eine Grunddienstbarkeit erforderlich, die Baulast dient lediglich der bauordnungsrechtlichen Erschließung.

Entstehung des Rechts

Ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht entsteht durch:

1. Vertragliche Vereinbarung: Die Eigentümer der beteiligten Grundstücke einigen sich. Für die Eintragung als Grunddienstbarkeit ist eine Eintragungsbewilligung in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form erforderlich (§ 29 GBO). Die notarielle Beglaubigung der Unterschrift genügt, eine Vollbeurkundung ist üblich, aber nicht zwingend.

2. Eintragung im Grundbuch: Die Dienstbarkeit wird in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks eingetragen. Erst mit der Eintragung entsteht das dingliche Recht (§ 873 BGB).

3. Gesetzliches Notwegerecht: Nach § 917 BGB kann ein Notwegerecht entstehen, wenn ein Grundstück keinen Zugang zur öffentlichen Straße hat und die Verbindung nicht über eigenes Gelände hergestellt werden kann (Ausnahme: § 918 BGB bei willkürlich aufgehobener Verbindung).

Wichtig: Ein Wegerecht kann nicht durch jahrzehntelange Übung oder Gewohnheit außerhalb des Grundbuchs ersessen oder erworben werden (BGH V ZR 155/18, 2020). Ohne Eintragung im Grundbuch entsteht nur ein schuldrechtlicher Anspruch oder das gesetzliche Notwegerecht.

Inhalt und Umfang

Der Inhalt des Rechts wird bei der Bestellung vereinbart. Typische Regelungen betreffen:

Örtliche Begrenzung

Wo genau darf gegangen, gefahren, geleitet werden? Oft wird ein bestimmter Streifen des Grundstücks bezeichnet.

Art der Nutzung

Welche Fahrzeuge dürfen den Weg nutzen? Pkw, Lkw, landwirtschaftliche Fahrzeuge? Welche Leitungen werden verlegt?

Zeitliche Begrenzung

In der Regel ist das Recht unbefristet. Es kann aber auch befristet oder an bestimmte Bedingungen geknüpft werden.

Unterhaltspflichten

Wer ist für die Instandhaltung des Weges oder der Leitungen verantwortlich? Üblicherweise der Berechtigte.

Kostentragung

Werden die Kosten geteilt oder trägt sie der Berechtigte allein?

Das Notwegerecht

Das Notwegerecht nach § 917 BGB ist ein gesetzliches Recht, das unabhängig von einer Vereinbarung entsteht:

Voraussetzungen:

• Dem Grundstück fehlt die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung zu einer öffentlichen Straße

• Die Verbindung kann nicht über eigenes Gelände hergestellt werden

Rechtsfolge:

• Der Eigentümer kann verlangen, dass die Nachbarn das Betreten und Befahren dulden

• Er muss eine Geldrente als Entschädigung zahlen (§ 917 Abs. 2 BGB), deren Ausgestaltung sich nach der wertbezogenen Beeinträchtigung richtet

Wichtig: Eine Baulast allein begründet kein Notwegerecht und ersetzt nicht die Voraussetzungen des § 917 BGB (BGH V ZR 51/24, 2025).

Das Notwegerecht ist ein gesetzlicher Notbehelf. Wo möglich, sollte ein reguläres Wegerecht durch Vereinbarung und Grundbucheintragung geschaffen werden.

Bedeutung beim Grundstückskauf

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollten Sie prüfen:

Bei Hinterliegergrundstücken:

• Ist ein Wegerecht eingetragen?

• Ist es ausreichend dimensioniert (Breite, erlaubte Nutzung)?

• Ist auch das Leitungsrecht gesichert?

• Stimmt der tatsächliche Weg mit dem eingetragenen Recht überein?

Bei Vorderliegergrundstücken:

• Welche Belastungen sind eingetragen?

• Wo verlaufen Wege und Leitungen?

• Gibt es Einschränkungen für die eigene Bebauung?

Auswirkungen auf die Bebauung

Ein eingetragenes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht schränkt die Bebaubarkeit des belasteten Grundstücks ein:

• Bauverbot im Wegebereich: Der Eigentümer des dienenden Grundstücks darf nichts vornehmen, was die Ausübung der Dienstbarkeit beeinträchtigt (§§ 1020, 1027 BGB). Bauten sind unzulässig, soweit sie das Recht beeinträchtigen. Allerdings hat der Eigentümer nach § 1023 BGB ein unverzichtbares Verlegungsrecht, wenn dies ohne erhebliche Minderung der Nutzung möglich ist (Kosten trägt in der Regel der Eigentümer).

• Leitungsschutzstreifen: Für Versorgungsleitungen (insbesondere Gas) gelten technische Schutzstreifen nach DVGW-Arbeitsblättern (z.B. G 463), typisch 4–12 m je nach Nennweite. In diesen Bereichen sind Bebauungen und Tiefwurzler eingeschränkt.

• Zutrittsrechte: Bei Leitungen sind regelmäßig Zutritts- und Wartungsrechte für den Betreiber erforderlich

Umgekehrt kann ein fehlendes Wegerecht die Bebauung des Hinterliegergrundstücks verhindern. Ohne gesicherte Erschließung (§§ 30 Abs. 1, 34 Abs. 1, 35 Abs. 1/2 BauGB) gibt es keine Baugenehmigung.

Streitigkeiten

Konflikte entstehen häufig bei:

Umfang der Nutzung: Der Berechtigte will mehr Fahrzeuge durchlassen als vereinbart.

Instandhaltung: Streit darüber, wer den Weg reparieren muss.

Behinderung: Der Belastete stellt Hindernisse auf oder parkt im Weg.

Erweiterung: Der Berechtigte will das Recht auf neue Nutzungen ausdehnen.

Verlegung: Der Eigentümer will den Weg verlegen (§ 1023 BGB räumt ein unverzichtbares Verlegungsrecht ein, wenn ohne erhebliche Minderung möglich).

Bei Beeinträchtigungen stehen dem Berechtigten Ansprüche aus §§ 1004, 1027 BGB (Beseitigung/Unterlassung) zu. Bei Streitigkeiten kann eine Schlichtung oder ein Gerichtsverfahren nötig werden.

Löschung und Erlöschen des Rechts

Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht erlischt durch:

• Verzicht des Berechtigten: Mit Löschungsbewilligung und Löschung im Grundbuch (§ 875 BGB)

• Aufhebungsvertrag: Zwischen den Beteiligten mit anschließender Löschung

• Konfusion: Vereinigung des herrschenden und dienenden Grundstücks in einer Hand (Grunddienstbarkeiten erlöschen bei Zusammenfall)

• Teilung des dienenden Grundstücks: Nach § 1026 BGB werden Teile außerhalb des Ausübungsbereichs frei

• Verjährung des Beseitigungsanspruchs: Nach § 1028 BGB kann die Grunddienstbarkeit teilweise erlöschen, wenn eine störende Anlage bestehen bleibt und der Beseitigungsanspruch verjährt (BGH V ZR 65/22, 2023)

• Untergang: Des herrschenden oder dienenden Grundstücks

Wichtig: Bloßer Nichtgebrauch führt regelmäßig nicht zum Erlöschen des Rechts. Allerdings kann die Verjährung von Beseitigungsansprüchen nach § 1028 BGB zum teilweisen Erlöschen führen, soweit störende Anlagen mit dem Recht kollidieren.

Praktische Tipps

Wenn Sie ein Wegerecht vereinbaren:

1. Genau beschreiben: Lage, Breite und Art der Nutzung präzise festlegen.

2. Leitungen nicht vergessen: Auch das Leitungsrecht mit Schutzstreifen, Zutrittsrechten und technischen Regelungen (DVGW/VDE) vereinbaren.

3. Unterhalt und Verlegung regeln: Wer zahlt für Pflasterung, Schneeräumen, Reparaturen? Verlegungskosten trägt in der Regel der Eigentümer (§ 1023 BGB), kann aber vertraglich konkretisiert werden.

4. Im Grundbuch eintragen: Nur dann besteht dingliche Sicherheit bei Eigentümerwechsel. In Ländern mit Baulastenverzeichnis ggf. zusätzlich Baulast für bauordnungsrechtliche Erschließung.

5. Lageplan beifügen: Der genaue Verlauf sollte zeichnerisch dokumentiert sein.

6. In Bayern: Keine Baulasten verfügbar – Sicherung ausschließlich über Grunddienstbarkeit erforderlich.

Fazit

Das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ist für viele Grundstücke unverzichtbar. Es sichert den Zugang und die Versorgung, wenn kein direkter Anschluss an öffentliche Straßen und Netze besteht. Die dingliche Sicherung im Grundbuch ist wichtig, um das Recht auch bei Eigentümerwechsel zu erhalten. Bei der Vereinbarung sollte sorgfältig formuliert werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.