Gemeinbedarfsfläche: Raum für öffentliche Einrichtungen

Schulen, Kindergärten, Feuerwachen – eine funktionierende Gemeinde braucht mehr als nur Wohnhäuser und Geschäfte. Im Bebauungsplan werden dafür Gemeinbedarfsflächen ausgewiesen. Sie sichern Platz für die öffentliche Infrastruktur.

Was ist eine Gemeinbedarfsfläche?

Gemeinbedarfsflächen sind Flächen, die im Bebauungsplan für Anlagen und Einrichtungen des Gemeinbedarfs vorgesehen sind. Sie dienen der Allgemeinheit und werden von öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern betrieben.

Die rechtliche Grundlage findet sich in § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB. Danach können Bebauungspläne Flächen für den Gemeinbedarf festsetzen und dabei auch die Art der Nutzung bestimmen.

Im Flächennutzungsplan werden solche Flächen als Flächen für den Gemeinbedarf dargestellt (§ 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB).

Was gehört zum Gemeinbedarf?

Der Begriff Gemeinbedarf umfasst Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen. Typische Beispiele sind:

Bildungseinrichtungen

Schulen aller Art
Kindergärten und Kindertagesstätten
Volkshochschulen
Bibliotheken

Soziale Einrichtungen

Krankenhäuser
Pflegeheime
Seniorenzentren
Jugendfreizeitheime

Verwaltung und Sicherheit

Rathäuser und Verwaltungsgebäude
Polizeistationen
Feuerwachen
Justizbehörden

Kulturelle Einrichtungen

Museen
Theater
Kulturzentren
Gemeindehäuser

Religiöse Einrichtungen

Kirchen und Kapellen
Moscheen und Synagogen
Gemeindehäuser der Religionsgemeinschaften
Friedhöfe

Sonstige Einrichtungen

Sportstätten
Friedhöfe
Bürgerämter
Postämter (historisch)

Festsetzung im Bebauungsplan

Im Bebauungsplan wird die Gemeinbedarfsfläche durch ein entsprechendes Planzeichen dargestellt. Das ist meist ein schraffiertes Feld mit einer Buchstabenkennung für die Art der Nutzung:

S = Schule
Ki = Kindergarten
K = Kirche
F = Feuerwehr
P = Post (historisch)

Die textlichen Festsetzungen können die zulässige Nutzung weiter konkretisieren, etwa: Fläche für den Gemeinbedarf – Zweckbestimmung: Grundschule.

Wer darf auf Gemeinbedarfsflächen bauen?

Auf Gemeinbedarfsflächen dürfen nur Vorhaben verwirklicht werden, die dem festgesetzten Gemeinbedarf entsprechen. Private Bauvorhaben sind ausgeschlossen.

Typische Bauherren sind:

Die Gemeinde selbst
Landkreise und Bundesländer
Kirchen und Religionsgemeinschaften
Gemeinnützige Träger (Wohlfahrtsverbände)
Öffentliche Unternehmen

Privat betriebene Einrichtungen können unter Umständen zulässig sein, wenn sie dem Gemeinbedarf dienen – etwa eine private Schule oder ein kirchlicher Kindergarten.

Auswirkungen auf Nachbargrundstücke

Für Eigentümer angrenzender Grundstücke ist es wichtig zu wissen, ob eine Gemeinbedarfsfläche in der Nähe liegt:

Vorteile:

Gute Infrastruktur steigert oft den Grundstückswert
Kurze Wege zu Schule, Kindergarten oder Arzt

Nachteile:

Mögliche Lärmbelästigung (Schulpausen, Feuerwehreinsätze)
Verkehrsaufkommen (Elterntaxis vor Schulen)
Einschränkungen bei eigenen Bauvorhaben

Enteignung für Gemeinbedarfsflächen

Wenn ein Grundstück im Bebauungsplan als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen ist, kann der Eigentümer in seinen Nutzungsmöglichkeiten stark eingeschränkt sein. Er kann keine Wohnhäuser oder Gewerbebauten errichten.

In bestimmten Fällen hat der Eigentümer Anspruch auf Übernahme des Grundstücks durch die Gemeinde (§ 40 BauGB) oder auf Entschädigung.

Wenn der Eigentümer nicht freiwillig verkauft und die Gemeinde das Grundstück für die öffentliche Einrichtung braucht, kann unter Umständen eine Enteignung erfolgen – gegen angemessene Entschädigung.

Gemeinbedarf und Bauvorhaben

Wenn Sie ein Grundstück kaufen oder bebauen wollen, sollten Sie prüfen:

Ist das Grundstück selbst als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen? Dann können Sie dort nicht privat bauen.

Grenzt das Grundstück an eine Gemeinbedarfsfläche? Dann sollten Sie wissen, welche Einrichtung dort geplant ist und welche Auswirkungen das haben könnte.

Ist eine Gemeinbedarfsfläche in der Nähe geplant? Die Einsicht in den Flächennutzungsplan zeigt, welche Planungen die Gemeinde langfristig hat.

Änderung der Festsetzung

Die Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche kann durch Änderung des Bebauungsplans aufgehoben werden. Das geschieht, wenn:

Der Bedarf entfällt (etwa weil die Schule geschlossen wurde)
Die Gemeinde ihre Planung ändert
Ein neuer Standort gefunden wurde

Die Änderung erfordert ein förmliches Bebauungsplanverfahren mit Beteiligung der Öffentlichkeit.

Private Einrichtungen

Nicht jede Schule oder jeder Kindergarten steht auf einer Gemeinbedarfsfläche. Private Bildungseinrichtungen können auch in anderen Baugebieten zulässig sein:

In Wohngebieten als Anlagen für soziale Zwecke
In Mischgebieten als sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
In Sondergebieten

Die Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche ist also nicht die einzige Möglichkeit, öffentliche Einrichtungen planungsrechtlich zu ermöglichen.

Praktische Bedeutung

Für Gemeinden sind Gemeinbedarfsflächen ein wichtiges Planungsinstrument:

Sie sichern Flächen für künftige Infrastruktur
Sie ermöglichen eine vorausschauende Stadtentwicklung
Sie geben den Bürgern Planungssicherheit

Für Grundstückseigentümer bedeutet die Festsetzung allerdings eine erhebliche Einschränkung. Wer sein Grundstück nicht für den Gemeinbedarf nutzen kann oder will, ist auf das Entgegenkommen der Gemeinde oder auf Entschädigungsansprüche angewiesen.

Fazit

Gemeinbedarfsflächen sind das Rückgrat der öffentlichen Infrastruktur. Sie reservieren Platz für Schulen, Kindergärten, Feuerwachen und andere Einrichtungen, die eine Gemeinde braucht. Für private Bauherren sind diese Flächen tabu, aber für Nachbargrundstücke können sie sowohl Vorteil als auch Belastung sein. Wer ein Grundstück kauft, sollte immer auch die umliegenden Planungen kennen.