Belastungsvollmacht: Schneller zur Finanzierung

Beim Immobilienkauf vergehen oft Wochen zwischen Kaufvertragsunterschrift und Eigentumsumschreibung. Die Bank will aber eine Grundschuld als Sicherheit - möglichst sofort. Die Lösung: die Belastungsvollmacht.

Was ist eine Belastungsvollmacht?

Eine Belastungsvollmacht berechtigt Sie als Käufer, das Grundstück schon vor der Eigentumsumschreibung mit einer Grundschuld zu belasten. Der Verkäufer erteilt Ihnen diese Vollmacht im Kaufvertrag.

Im Klartext: Sie sind noch nicht Eigentümer, dürfen aber schon eine Schuld auf die Immobilie eintragen lassen. Das klingt merkwürdig, ist aber gängige Praxis.

Warum ist das nötig?

Der Ablauf beim Immobilienkauf dauert. Typischerweise vergehen 3 bis 6 Monate zwischen Vertragsunterschrift und Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

In dieser Zeit muss aber der Kaufpreis gezahlt werden - oft innerhalb von 4 bis 8 Wochen nach Vertragsabschluss. Und die Bank zahlt erst, wenn sie eine Sicherheit hat.

Ohne Belastungsvollmacht müssten Sie warten, bis Sie Eigentümer sind. Dann erst könnte die Grundschuld eingetragen werden. Das würde den gesamten Ablauf um Monate verzögern.

Wie funktioniert die Belastungsvollmacht praktisch?

Schritt 1: Im Kaufvertrag vereinbaren

Die Belastungsvollmacht wird im notariellen Kaufvertrag erteilt. Der Verkäufer bevollmächtigt Sie, das Grundstück zu seinen Lasten mit einer Grundschuld zu belasten.

Schritt 2: Grundschuld bestellen

Mit der Vollmacht in der Hand können Sie beim Notar die Grundschuldbestellungsurkunde unterschreiben. Diese wird dann beim Grundbuchamt eingereicht.

Schritt 3: Eintragung abwarten

Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld ein - obwohl Sie noch nicht Eigentümer sind. Die Grundschuld erscheint in Abteilung III des Grundbuchs.

Schritt 4: Darlehen wird ausgezahlt

Mit der eingetragenen Grundschuld (oder der Notarbestätigung) zahlt die Bank das Darlehen aus. Sie können den Kaufpreis überweisen.

Schritt 5: Eigentumsumschreibung

Nach Kaufpreiszahlung wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen. Sie werden Eigentümer - die Grundschuld war schon vorher da.

Was die Belastungsvollmacht enthält

Eine typische Belastungsvollmacht im Kaufvertrag umfasst:

• Die Berechtigung zur Eintragung einer Grundschuld

• Die Höhe der maximalen Belastung (meist Kaufpreis plus Nebenkosten)

• Die Rangstelle der Grundschuld

• Die Bedingung, dass die Belastung nur zur Kaufpreisfinanzierung dient

Oft wird die Vollmacht an Bedingungen geknüpft - etwa dass eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten eingetragen ist.

Risiken für den Verkäufer

Der Verkäufer geht ein Risiko ein: Er ist noch Eigentümer, aber Sie belasten sein Grundstück. Theoretisch könnte das schiefgehen.

Deshalb verlangen Verkäufer Sicherheiten:

Auflassungsvormerkung: Diese wird vor der Grundschuld eingetragen und sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung.

Auszahlung nur an den Verkäufer: Die Grundschuld wird aufgrund der Belastungsvollmacht eingetragen; zur Absicherung des Verkäufers ordnet der Notar treuhänderische Zahlungsanweisungen an. Die Bank zahlt den Kaufpreis direkt an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto (letzteres nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse gemäß § 54a BeurkG).

Risiken für den Käufer

Auch Sie tragen Risiken. Was, wenn der Kaufvertrag platzt, aber die Grundschuld schon eingetragen ist?

In diesem Fall muss die Grundschuld wieder gelöscht werden. Das verursacht Kosten und Aufwand. Die Bank wird auch keine Auszahlung vornehmen, wenn der Kauf nicht zustande kommt.

Absicherung: Achten Sie darauf, dass die Grundschuld erst eingetragen wird, wenn alle Voraussetzungen für den Kaufpreisanspruch des Verkäufers erfüllt sind.

Belastungsvollmacht bei Neubauten

Bei Bauträgerverträgen ist die Situation etwas anders. Hier kaufen Sie eine Immobilie, die noch gar nicht existiert.

Die Belastungsvollmacht ermöglicht trotzdem die Finanzierung. Die Grundschuld wird auf dem Grundstück eingetragen, das der Bauträger noch besitzt.

Bauträgerverträge sind in §§ 650u, 650v BGB geregelt. Abschlagszahlungen sind nur nach § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zulässig und folgen einem Zahlungsplan nach Baufortschritt. Zusätzliche Sicherheiten sind hier besonders wichtig - etwa die Verpflichtung des Bauträgers, das Darlehen nur entsprechend dem Baufortschritt abzurufen.

Kosten der Belastungsvollmacht

Die Belastungsvollmacht selbst kostet nichts extra - sie ist Teil des Kaufvertrags und mit dessen Gebühren abgegolten.

Kosten entstehen für:

• Die Grundschuldbestellung beim Notar

• Die Eintragung im Grundbuch

Diese Kosten fallen aber sowieso an - mit oder ohne Belastungsvollmacht. Die Vollmacht ermöglicht nur, dass es schneller geht.

Wann erlischt die Belastungsvollmacht

Die Belastungsvollmacht hat ihren Zweck erfüllt - die Grundschuld ist eingetragen, der Kaufpreis bezahlt, Sie sind Eigentümer. In den meisten Fällen müssen Sie sich um die Löschung nicht kümmern. Die Belastungsvollmacht erlischt von selbst:

Bei Eigentumsumschreibung

Sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, wird die Belastungsvollmacht gegenstandslos. Sie brauchen keine Vollmacht mehr, um Ihr eigenes Grundstück zu belasten - das können Sie als Eigentümer sowieso.

Bei Zweckerfüllung

Die Vollmacht wurde für einen bestimmten Zweck erteilt: die Finanzierung des Kaufpreises. Ist dieser Zweck erfüllt, erlischt sie.

Bei Fristablauf

Manche Kaufverträge enthalten eine zeitliche Befristung der Vollmacht. Nach Ablauf dieser Frist ist sie nicht mehr gültig.

Wann muss aktiv gelöscht werden

Es gibt Situationen, in denen eine aktive Löschung oder Rückgabe nötig wird:

Kaufvertrag wird rückabgewickelt

Der Kauf platzt - sei es durch Rücktritt, Anfechtung oder Aufhebungsvertrag. Wurde die Grundschuld schon eingetragen, muss sie gelöscht werden.

Die Belastungsvollmacht selbst wird nicht aus dem Grundbuch gelöscht (sie stand dort nie drin), aber die damit eingetragene Grundschuld muss weg.

Grundschuld wurde noch nicht genutzt

Sie haben die Vollmacht bekommen, aber die Finanzierung kam anders zustande. Die Grundschuld wurde nie eingetragen. In diesem Fall ist die Vollmacht noch "offen".

Rechtlich erlischt sie mit der Eigentumsumschreibung. Aber für ein sauberes Verhältnis sollte das dokumentiert werden.

Finanzierung wird umgestellt

Sie wollen eine andere Bank nehmen oder die Finanzierung anders strukturieren. Die ursprüngliche Belastungsvollmacht passt nicht mehr.

Hier kann eine neue Vollmacht nötig sein - oder die alte wird entsprechend angepasst.

Löschung der eingetragenen Grundschuld

Wenn die mit der Belastungsvollmacht eingetragene Grundschuld gelöscht werden soll, brauchen Sie:

1. Löschungsbewilligung der Bank: Die Bank erklärt, dass sie auf die Grundschuld verzichtet.

2. Antrag beim Grundbuchamt: Der Notar reicht den Löschungsantrag ein.

3. Löschungsvermerk: Das Grundbuchamt trägt die Löschung ein.

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind wertabhängig. Für die Grundbuchlöschung fällt nach KV 14140 eine 0,5-Gebühr an, die sich nach § 34 GNotKG berechnet. Hinzu kommen Notargebühren, ebenfalls wertabhängig nach GNotKG.

In der Praxis liegen die Gesamtkosten (Notar + Grundbuch) bei etwa 0,2% bis 0,4% der Grundschuldsumme. Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro sind das zusammen etwa 400 bis 800 Euro.

Sonderfälle beim Erlöschen

Vollmacht für mehrere Grundschulden

Manche Kaufverträge erlauben die Eintragung mehrerer Grundschulden - etwa für verschiedene Darlehensgeber. Hier gilt: Die Vollmacht erlischt erst, wenn alle berechtigten Nutzungen erfolgt sind oder der Eigentumswechsel vollzogen ist.

Vollmacht wurde überschritten

Was, wenn eine höhere Grundschuld eingetragen wurde als die Vollmacht erlaubt? Die überschießende Eintragung ist anfechtbar und kann korrigiert werden.

In der Praxis prüft das Grundbuchamt die Vollmacht vor der Eintragung gemäß § 27 GBO (fehlende Eigentümerzustimmung bei überschießendem Umfang). Fehler kommen selten vor.

Nach Eigentumsumschreibung prüfen

Kontrollieren Sie den Grundbuchauszug, ob alles korrekt eingetragen ist - Ihr Eigentum und die Grundschuld. Halten Sie alle Unterlagen zur Finanzierung und zur Grundschuldbestellung griffbereit. Wenn Sie später die Bank wechseln wollen, klären Sie frühzeitig, wie mit der bestehenden Grundschuld umgegangen wird (Abtretung oder Löschung und Neueintragung).

Häufige Fragen

Ist eine Belastungsvollmacht zwingend nötig?

Nein, theoretisch könnten Sie warten, bis Sie Eigentümer sind. Aber das ist unpraktisch und verzögert alles um Monate.

Kann der Verkäufer die Vollmacht widerrufen?

Vollmachten sind grundsätzlich widerruflich (§ 168 BGB). Eine Unwiderruflichkeitsabrede ist nur in engen Grenzen zulässig und muss im Grundverhältnis (Kaufvertrag) vereinbart sein. Im Kaufvertrag wird die Belastungsvollmacht in der Regel unwiderruflich erteilt, sonst wäre sie für die Finanzierung wertlos. Ein Widerruf aus wichtigem Grund bleibt aber möglich.

Was passiert bei Insolvenz des Verkäufers?

Die Auflassungsvormerkung schützt Sie. Sie haben einen gesicherten Anspruch auf Eigentumsübertragung, der auch in der Insolvenz Bestand hat.

Fazit

Die Belastungsvollmacht ist ein Standardinstrument beim Immobilienkauf. Sie überbrückt die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsumschreibung und macht die zügige Finanzierung erst möglich.

Achten Sie darauf, dass die Vollmacht korrekt formuliert ist und alle Sicherheiten enthalten sind. Ihr Notar wird Sie beraten - nutzen Sie diese Beratung.