Festhypothek: Der Klassiker mit festem Zinssatz

Wenn Kunden zu mir kommen und von Hypothek reden meinen sie meistens das hier: einen Immobilienkredit mit festem Zinssatz. Technisch ist das heute eine Grundschuld, aber der Begriff Festhypothek hält sich hartnäckig.

Was ist eine Festhypothek genau?

Eine Festhypothek ist im Grunde ein Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Der Zinssatz wird bei Vertragsabschluss vereinbart und ändert sich während der Zinsbindungsfrist nicht.

Das unterscheidet sie vom variablen Darlehen wo der Zins regelmässig angepasst wird. Bei der Festhypothek wissen Sie genau was Sie zahlen. Jeden Monat. Über Jahre hinweg.

Die typischen Laufzeiten

Banken bieten Festhypotheken mit verschiedenen Zinsbindungsfristen an:

5 Jahre: Am günstigsten aber am riskantesten. Nach 5 Jahren muss neu verhandelt werden.

10 Jahre: Der Klassiker in Deutschland. Die meisten Baufinanzierungen laufen so.

15 Jahre: Mehr Sicherheit, etwas höherer Zins. Beliebt bei vorsichtigen Käufern.

20 oder 25 Jahre: Maximale Planungssicherheit. Kostet einen deutlichen Zinsaufschlag, ist aber bei langer Finanzierungsdauer oft sinnvoll.

Der Zinsunterschied zwischen 10 und 20 Jahren liegt aktuell bei etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten. Das klingt wenig, macht aber über die Laufzeit einige tausend Euro aus.

Warum ist die Festhypothek so beliebt?

Planungssicherheit. Das ist der Hauptgrund.

Deutsche mögen keine Überraschungen bei den Finanzen. Die Vorstellung dass die Kreditrate plötzlich um 500 Euro steigt weil die Zinsen gestiegen sind - das macht vielen Menschen Angst.

Mit einer Festhypothek passiert das nicht. Sie zahlen 2026 dieselbe Rate wie 2036. Egal was die EZB macht.

Die Kehrseite der Medaille

Die Sicherheit hat ihren Preis. Wenn die Zinsen fallen profitieren Sie nicht. Ihr alter Zinssatz läuft weiter während andere günstiger finanzieren.

Und: Sie sind gebunden. Vorzeitig rauskommen kostet Vorfälligkeitsentschädigung. Das kann teuer werden wenn Sie das Haus verkaufen müssen.

Erst nach 10 Jahren haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht ohne Strafe. Davor sind Sie gefangen.

Festhypothek vs. variables Darlehen

Das variable Darlehen ist flexibler. Der Zins passt sich an den Markt an. Wenn die Zinsen sinken zahlen Sie weniger.

Aber: Wenn sie steigen zahlen Sie mehr. Und das kann ordentlich reingehen. 2022/2023 haben das viele Kreditnehmer schmerzhaft erlebt.

Für die meisten Privatleute empfehle ich die Festhypothek. Die Planungssicherheit wiegt schwerer als die Chance auf günstigere Zinsen. Zumindest wenn Sie nicht spekulieren wollen.

So wählen Sie die richtige Laufzeit

Fragen Sie sich: Wie lange will ich in der Immobilie bleiben?

Wenn Sie sicher sind dass Sie in 7 Jahren wieder verkaufen macht eine 10-jährige Zinsbindung wenig Sinn. Da reicht 5 Jahre plus etwas Puffer.

Wenn Sie bis zur Rente dort wohnen wollen ist eine lange Zinsbindung besser. Dann sind Sie gegen steigende Zinsen abgesichert.

Und schauen Sie aufs aktuelle Zinsniveau. Bei niedrigen Zinsen sollten Sie lang binden. Bei hohen Zinsen kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein falls Sie auf sinkende Zinsen hoffen.

Mein Fazit

Die Festhypothek ist für die meisten Immobilienkäufer die richtige Wahl. Sie gibt Sicherheit und macht die Haushaltsplanung einfach.

Wählen Sie die Zinsbindung passend zu Ihrer Lebenssituation. Nicht zu kurz wenn Sie langfristig planen. Nicht zu lang wenn Veränderungen wahrscheinlich sind.

Und vergleichen Sie Angebote. Die Zinsen unterscheiden sich von Bank zu Bank. Ein halber Prozentpunkt Unterschied bedeutet bei 300.000 Euro Kredit über 10 Jahre fast 15.000 Euro Differenz.