Finanzierung: Der Weg zum Eigenheim

Fast niemand kauft eine Immobilie bar. Die wenigsten haben 400.000 Euro auf dem Konto. Also brauchen Sie eine Finanzierung. Und die will gut durchdacht sein.

Was heißt Finanzierung eigentlich?

Finanzierung bedeutet: Sie leihen sich Geld um etwas zu kaufen das Sie sich sonst nicht leisten könnten. Bei Immobilien typischerweise einen großen Teil des Kaufpreises.

Das geliehene Geld zahlen Sie über Jahre zurück. Mit Zinsen. Die Zinsen sind der Preis den Sie für das Leihen zahlen.

Die wichtigsten Bausteine

Eigenkapital: Das Geld das Sie selbst mitbringen. Je mehr desto besser die Konditionen.

Fremdkapital: Das Geld das Sie von der Bank leihen. Der eigentliche Kredit.

Zinsen: Was Sie für das geliehene Geld zahlen. Monatlich oder jährlich berechnet.

Tilgung: Die Rückzahlung des Kredits. Kann 20 bis 30 Jahre dauern.

Wie viel können Sie sich leisten?

Das ist die erste Frage die Sie beantworten müssen. Nicht: Was kostet die Traumwohnung? Sondern: Was kann ich mir leisten?

Faustregeln:

Die monatliche Rate sollte maximal 35% Ihres Nettoeinkommens sein. Bei 4.000 Euro netto also maximal 1.400 Euro.

Die Darlehenshöhe sollten Sie über eine Annuitätenrechnung ermitteln. Aus Ihrer Monatsrate, dem aktuellen Zinssatz und der gewünschten Anfangstilgung (z.B. 2-3%) ergibt sich der maximale Darlehensbetrag. Ein Rechentipp: Darlehen ≈ Rate pro Monat × 12 × 100 / (Zins % + Tilgung %).

Das sind grobe Richtwerte. Im Einzelfall kann es mehr oder weniger sein.

Die typische Finanzierungsstruktur

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sieht das oft so aus:

• Eigenkapital: 80.000 Euro (20%)

• Bankdarlehen: 320.000 Euro (80%)

• Plus Nebenkosten: ca. 50.000 Euro aus Eigenkapital

Die Nebenkosten - Grunderwerbsteuer, Notar, Makler - liegen je nach Bundesland und Maklersituation typischerweise zwischen rund 10 und 15% des Kaufpreises. Viele Banken finanzieren diese nicht mit. Es gibt jedoch 110%-Finanzierungen (Kaufpreis plus Nebenkosten) - gegen Zinsaufschlag und hohe Bonitätsanforderungen. Aus Kostengründen wird empfohlen die Nebenkosten möglichst aus Eigenmitteln zu tragen.

Welche Finanzierungsformen gibt es?

Annuitätendarlehen: Der Klassiker. Gleichbleibende Rate über die Laufzeit. Für die meisten die beste Wahl.

Tilgungsdarlehen: Sinkende Rate. Am Anfang höher, am Ende niedriger. Selten verwendet.

Endfälliges Darlehen: Nur Zinsen zahlen, Tilgung am Ende. Für Kapitalanleger interessant. Achtung: Verursacht in der Regel höhere Gesamtkosten. Erfordert Tilgungsersatz (Bausparvertrag oder Lebensversicherung). Bei Eigennutzung keine steuerliche Zinsabzugsmöglichkeit - nur bei Vermietung als Werbungskosten.

Variables Darlehen: Zinssatz passt sich an den Markt an. Riskant für Privatleute.

Wichtige rechtliche Grundlagen

Der Immobilienkaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§311b BGB). Ohne Notar ist der Vertrag unwirksam.

Das Eigentum an der Immobilie geht erst mit Auflassung und Grundbucheintrag über (§§873, 925 BGB). Nicht mit Vertragsunterzeichnung.

Der Kredit wird üblicherweise durch eine Grundschuld (§1191 BGB) gesichert. Die Hypothek (§1113 BGB) ist heute selten.

Wichtig: Nach 10 Jahren Laufzeit können Sie einen Kredit mit festem Zinssatz mit Frist von 6 Monaten kündigen (§489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Maklerkosten richtig einplanen

Seit 23. Dezember 2020 gilt der Halbteilungsgrundsatz: Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern wird die Maklerprovision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (§656d BGB). Sie zahlen also nicht mehr automatisch die volle Provision.

Fördermöglichkeiten prüfen

Prüfen Sie KfW-Programme wie "Klimafreundlicher Neubau" (297/298) und "Wohneigentum für Familien". Diese bieten oft günstigere Konditionen als normale Bankdarlehen.

Wichtig: Die EH-55-Förderstufe ist seit 16. Dezember 2025 befristet verfügbar. Das Programm "Wohneigentum für Familien" hat seit 23. Oktober 2025 verbesserte Konditionen.

Die häufigsten Fehler

Zu wenig Eigenkapital: Macht die Finanzierung teuer und riskant.

Zu niedrige Tilgung: 1% Tilgung klingt günstig, dauert aber über 40 Jahre.

Zu kurze Zinsbindung: Spart Zins aber birgt Risiko bei steigenden Zinsen.

Keine Reserven: Wer alles in die Immobilie steckt hat nichts für Reparaturen.

Nur auf die Rate schauen: Die Gesamtkosten sind wichtiger als die Monatsrate.

Mein Rat für die Finanzierung

Fangen Sie mit dem Ende an. Wie viel können Sie monatlich zahlen? Wie viel Eigenkapital haben Sie?

Dann rechnen Sie zurück was Sie sich leisten können. Nicht andersrum.

Holen Sie mehrere Angebote ein. Die Zinsen unterscheiden sich. Ein halber Prozentpunkt macht über 20 Jahre leicht 30.000 Euro aus.

Und planen Sie Puffer ein. Es kommt immer anders als man denkt.