Finanzierungsplan: So strukturieren Sie Ihre Baufinanzierung

Bevor eine Bank Ihnen Geld gibt will sie einen Finanzierungsplan sehen. Das ist sozusagen Ihr Geschäftsplan für den Immobilienkauf. Und auch Sie sollten einen haben - für sich selbst.

Was gehört in einen Finanzierungsplan?

Ein vollständiger Finanzierungsplan hat zwei Seiten:

Die Mittelverwendung: Wofür brauchen Sie das Geld? Das sind alle Kosten.

Die Mittelherkunft: Woher kommt das Geld? Das ist Ihr Eigenkapital plus die Kredite.

Beide Seiten müssen gleich sein. Logisch eigentlich.

Die Mittelverwendung im Detail

Kaufpreis der Immobilie: Der Betrag aus dem Kaufvertrag.

Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5% bis 6,5% vom Kaufpreis. In Berlin und Brandenburg 6%.

Notarkosten: Etwa 1,5% bis 2% vom Kaufpreis.

Grundbuchkosten: Etwa 0,5% vom Kaufpreis.

Maklerprovision: Falls ein Makler beteiligt ist. Bis zu 3,57% inklusive Mehrwertsteuer.

Modernisierungskosten: Falls Sie nach dem Kauf renovieren wollen.

Reserven: Für unvorhergesehene Ausgaben.

Ein konkretes Beispiel

Kaufpreis Wohnung: 350.000 Euro Grunderwerbsteuer (6%): 21.000 Euro Notar und Grundbuch: 7.000 Euro Maklerprovision (3,57%): 12.500 Euro Renovierung: 15.000 Euro Reserve: 10.000 Euro

Gesamtbedarf: 415.500 Euro

Das müssen Sie irgendwo hernehmen.

Die Mittelherkunft

Eigenkapital: Alles was Sie haben. Sparkonten, Wertpapiere, Bausparverträge, Lebensversicherungen.

Bankdarlehen: Der Hauptkredit von der Bank.

KfW-Darlehen: Falls Sie Anspruch auf Fördermittel haben.

Arbeitgeberdarlehen: Falls Ihr Arbeitgeber sowas anbietet.

Eigenleistungen: Die berühmte Muskelhypothek. Wird aber oft zu hoch angesetzt.

Der Finanzierungsplan in der Praxis

Im obigen Beispiel mit 415.500 Euro Gesamtbedarf:

Eigenkapital: 90.000 Euro (davon 50.000 Sparguthaben, 30.000 aus Bausparvertrag, 10.000 Reserve) Bankdarlehen: 280.000 Euro KfW-Darlehen: 45.500 Euro

Summe: 415.500 Euro

Passt.

Typische Fehler beim Finanzierungsplan

Nebenkosten vergessen: Die Kaufnebenkosten fressen schnell 10-15% vom Kaufpreis. Viele rechnen nur mit dem Kaufpreis.

Eigenkapital schönrechnen: Das Auto ist kein Eigenkapital wenn Sie es brauchen. Die Rentenversicherung auch nicht.

Reserven weglassen: Nach dem Kauf ist immer irgendwas. Neue Küche, Waschmaschine kaputt, was auch immer.

Eigenleistung überschätzen: Die Bank rechnet mit 5-10% für Laienarbeit. Wer mehr ansetzt muss es beweisen können.

Warum der Finanzierungsplan so wichtig ist

Für die Bank: Sie sieht ob die Finanzierung stimmig ist. Ob Sie sich das leisten können. Ob die Sicherheiten reichen.

Für Sie: Sie sehen schwarz auf weiss was der Spass kostet. Und ob Sie sich das wirklich leisten können.

Viele Käufer unterschätzen die Gesamtkosten. Der Finanzierungsplan zeigt die Wahrheit.

Mein Rat

Machen Sie den Finanzierungsplan früh. Bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben die Sie sich nicht leisten können.

Seien Sie ehrlich zu sich selbst. Lieber konservativ rechnen als nachher Probleme haben.

Und bauen Sie Puffer ein. Die werden Sie brauchen.