Hypothekendarlehen: Der klassische Immobilienkredit

Wenn Oma fragt wie Sie das Haus bezahlen, sagen Sie wahrscheinlich: Mit einer Hypothek. Gemeint ist ein Hypothekendarlehen. Das ist der ganz normale Immobilienkredit.

Was ist ein Hypothekendarlehen genau?

Ein Hypothekendarlehen ist ein Immobiliardarlehen, das durch ein Grundpfandrecht im Grundbuch besichert wird. Sie bekommen Geld von der Bank und als Sicherheit wird ein Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen.

Juristisch gesehen gibt es zwei Arten von Grundpfandrechten: die Hypothek (§§ 1113 ff. BGB) und die Grundschuld (§§ 1191, 1192 BGB). Die Hypothek ist akzessorisch - sie ist untrennbar mit der Darlehensforderung verbunden. Die Grundschuld ist dagegen nicht akzessorisch und bleibt auch bei Tilgung des Darlehens bestehen.

In der Praxis wird heute fast ausschließlich die Grundschuld verwendet, da sie für Banken flexibler ist. Der alltagssprachliche Begriff "Hypothekendarlehen" hat sich dennoch gehalten.

Das Darlehen läuft typischerweise 20 bis 30 Jahre, abhängig vom anfänglichen Tilgungssatz. Bei 2-3% Tilgung ergeben sich Laufzeiten von etwa 25-35 Jahren. In dieser Zeit zahlen Sie es in monatlichen Raten zurück.

Die typischen Merkmale

Hohe Summen: Von 50.000 bis mehrere Millionen Euro. Für Privatkunden typisch zwischen 150.000 und 500.000 Euro.

Lange Laufzeit: 15 bis 30 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung. Die Zinsbindung ist kürzer - üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre, auch 30 Jahre sind möglich. Längere Zinsbindungen kosten einen Zinsaufschlag.

Grundbuchsicherheit: Die Bank lässt sich im Grundbuch eintragen. Können Sie nicht zahlen, kann sie die Befriedigung aus dem Grundstück durch Zwangsvollstreckung verlangen (§ 1147 BGB i.V.m. § 1192 BGB). In der Praxis erfolgt das über eine Zwangsversteigerung.

Günstige Zinsen: Wegen der guten Sicherheit sind die Zinsen niedriger als bei ungesicherten Krediten.

So läuft ein Hypothekendarlehen ab

Sie finden eine Immobilie und beantragen den Kredit. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen (§ 505a BGB). Sie darf den Vertrag bei fehlender Kreditwürdigkeit nicht abschließen. Zusätzlich bewertet sie den Wert der Immobilie.

Nach Zusage wird der Darlehensvertrag geschlossen. Der Notar beurkundet die Grundschuldbestellung und reicht die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt nimmt die Eintragung der Grundschuld vor (§ 873 BGB).

Nach Eintragung und Auszahlung zahlen Sie monatlich Ihre Rate - zusammengesetzt aus Zinsen und Tilgung.

Nach Ablauf der Zinsbindung verhandeln Sie neu oder wechseln die Bank. Wichtig: Bei festem Sollzins haben Sie nach 10 Jahren ab Vollauszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) mit einer Frist von 6 Monaten.

Ist der Kredit abbezahlt, können Sie die Grundschuld löschen lassen. Die Kosten dafür betragen etwa 0,2-0,4% der Grundschuldsumme. Alternativ können Sie die Grundschuld auch weiterbestehen lassen oder abtreten, etwa für eine spätere Finanzierung.

Was kostet ein Hypothekendarlehen?

Die Zinsen liegen aktuell bei 3,3% bis 4% je nach Bonität und Beleihung (Stand Anfang 2026). Dazu kommen:

• Kosten für Grundschuldbestellung (Notar + Grundbuchamt zusammen): ca. 0,5-1,0% der Grundschuldsumme

• Eventuell Schätzkosten für die Immobilienbewertung

Bei 300.000 Euro Kredit über 25 Jahre und 3,5% Zinsen ergibt sich eine monatliche Rate von etwa 1.502 Euro. Insgesamt zahlen Sie über die Laufzeit rund 450.560 Euro zurück. Die 150.560 Euro Differenz sind Ihre Finanzierungskosten.

Hypothekendarlehen vs. Konsumentenkredit

Warum nicht einfach einen normalen Kredit aufnehmen?

Weil der typischerweise deutlich teurer wäre. Konsumentenkredite kosten häufig 5-10% Zinsen, Hypothekendarlehen aktuell 3-4%.

Der Unterschied liegt in der Sicherheit. Beim Hypothekendarlehen hat die Bank Ihre Immobilie als Pfand. Konsumentenkredite sind üblicherweise unbesichert, weshalb Banken einen höheren Zins verlangen.

Allerdings gibt es auch unbesicherte Ratenkredite für hohe Beträge (bis 80.000-100.000 Euro und mehr) sowie besicherte Konsumentenkredite (etwa Autokredite). Für Immobilienfinanzierungen bleiben grundbuchbesicherte Darlehen aber der Standard, da sie die günstigsten Konditionen bieten.

Die verschiedenen Formen

Annuitätendarlehen: Gleichbleibende Rate über die Laufzeit. Der Standard bei Immobilienfinanzierungen.

Tilgungsdarlehen: Rate sinkt über die Zeit, da der Zinsanteil mit sinkender Restschuld abnimmt. Am Anfang höhere Belastung.

Endfälliges Darlehen: Sie zahlen nur Zinsen, die Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe. Vorsicht: Für Selbstnutzer meist ungünstig, da die Zinskosten dauerhaft hoch bleiben und ein Rendite- bzw. Anlagerisiko beim Tilgungsersatz besteht. Verbraucherzentralen raten in der Regel davon ab.

Variables Darlehen: Der Zinssatz ist an einen Referenzzinssatz gekoppelt (meist 3- oder 6-Monats-EURIBOR) und passt sich quartalsweise oder halbjährlich an. Vorteil: hohe Flexibilität bei Sondertilgungen. Nachteil: Zinsänderungsrisiko bei steigenden Marktzinsen.

Mein Fazit

Das Hypothekendarlehen ist der Standardweg zum Eigenheim. Für Immobilienerwerbe die wirtschaftlich sinnvollste Option aufgrund der günstigen Zinsen durch Grundbuchsicherheit.

Achten Sie auf gute Konditionen, ausreichend Eigenkapital und eine Tilgung von mindestens 2%, besser mehr. Verbraucherzentralen empfehlen, möglichst bis zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Vereinbaren Sie außerdem Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit zum Tilgungssatzwechsel - das gibt Ihnen Flexibilität während der langen Laufzeit.