Aufwendungshilfen im Wohnungsbau

Aufwendungshilfen bezeichnen ein historisches Förderinstrument des sozialen Wohnungsbaus, bei dem der Staat nicht einmalige Fördersummen gewährte, sondern laufend Finanzierungskosten der Bauherren übernahm. Dieses System wurde aufgrund der damit verbundenen finanziellen Risiken weitgehend eingestellt.

Funktionsweise

Im Unterschied zu klassischen Baudarlehen mit fester Fördersumme übernahm der Staat bei Aufwendungshilfen die tatsächlich anfallenden laufenden Kosten der Bauherren. Dies umfasste insbesondere Zins- und Tilgungszahlungen für Baudarlehen.

Systemmerkmale:

Keine Festlegung einer Gesamtfördersumme bei Programmstart
Laufende Erstattung der anfallenden Finanzierungskosten
Langfristige finanzielle Bindung des Staates ohne feste Obergrenze
Abhängigkeit der Förderkosten von Zinsentwicklung und tatsächlichen Baukosten

Risiken: Der Staat konnte die Gesamtkosten nicht im Voraus kalkulieren. Zinserhöhungen und Kostensteigerungen im Bau führten zu automatischen Fördersteigerungen.

Entwicklung am Beispiel Berlin

Berlin veranschaulicht die finanziellen Risiken dieses Fördersystems. Die Stadt finanzierte den sozialen Wohnungsbau jahrzehntelang über Aufwendungshilfen.

Finanzkrise: Bis 2003 hatten sich die Belastungen und Mehrausgaben in einer Größenordnung von rund 20 Milliarden Euro aufsummiert. Der Gesamthaushalt Berlins betrug zu diesem Zeitpunkt etwa 21-24 Milliarden Euro (2002/2003).

Ursachen der Kostenexplosion:

Fehlende Kostenkontrolle bei Bauvorhaben
Automatische Kostenweitergabe an die öffentliche Hand
Mangelnde Anreize zur wirtschaftlichen Bauausführung
Unvorhersehbare Zinsentwicklung

Folgen: Berlin stellte die Aufwendungshilfen 2003 ein. Die Altlasten belasten den Landeshaushalt bis heute. Die Abwicklung der bestehenden Verpflichtungen erstreckte sich über Jahre.

Vergleich mit modernen Fördermodellen

Moderne Wohnungsbauförderung unterscheidet sich grundlegend von Aufwendungshilfen:

Festbetragsdarlehen: KfW-Programme gewähren Darlehen mit fester Obergrenze (z.B. 100.000 Euro). Die Fördersumme steht von Anfang an fest.

Kalkulierbarkeit: Der Staat kennt seine maximale finanzielle Verpflichtung bei Bewilligung.

Tilgungszuschüsse: Einmalige, betraglich definierte Zuschüsse statt laufender Kostenbeteiligungen.

Kostendisziplin: Feste Obergrenzen zwingen Bauherren zur wirtschaftlichen Kalkulation.

Aktuelle Relevanz

Altlasten bei Bestandsimmobilien

Bei älteren Sozialwohnungen (Baujahr ca. 1970-1990) können noch Bindungen aus der Aufwendungshilfen-Ära bestehen. Diese Bindungen ergeben sich primär aus Förder- und Bewilligungsbescheiden; häufig finden sich zusätzlich grundbuchliche Sicherungen und Vermerke (z.B. in Abteilung II des Grundbuchs).

Auswirkungen auf Eigentümer:

Mietpreisbindung (Kostenmiete)
Belegungsrechte der Kommune
Beschränkungen bei Verkauf oder Nutzungsänderung

Investitionsperspektive: Immobilien mit auslaufenden Bindungen können günstig erworben werden. Nach Ablauf der Bindung ist eine Vermietung zu Marktpreisen möglich. Die Rendite hängt von der Restlaufzeit der Bindung ab.

Grundbuchprüfung

Beim Erwerb älterer Sozialwohnungen ist die Grundbuchprüfung entscheidend. Käufer sollten jedoch neben dem Grundbuch stets die Förderakten bei der zuständigen Bewilligungsstelle (z.B. IBB in Berlin) prüfen, da die öffentlich-rechtlichen Bindungen primär aus den Bewilligungsbescheiden folgen. Die Restlaufzeit der Bindung beeinflusst den Kaufpreis erheblich.

Moderne Wohnungsbauförderung

Die aktuelle Förderung funktioniert nach anderen Prinzipien:

KfW-Programme: Zinsguenstige Darlehen mit festen Obergrenzen und definierten Konditionen (z.B. Wohneigentum für Familien (KfW 300), Jung kauft Alt (KfW 308) - seit Januar 2025 auch für Denkmäler, Klimafreundlicher Neubau (KfW 297/298))

Landesförderung: Kombiniert zinsguenstige Darlehen mit Tilgungszuschüssen, jeweils mit festen Obergrenzen

Kommunale Programme: Laufende Zuschüsse existieren teilweise noch, sind aber streng gedeckelt und zeitlich befristet

Finanzvolumen 2025

Der BMWSB-Einzelplan 2025 sieht rund 7,4 Milliarden Euro Ausgaben plus Verpflichtungsermächtigungen vor, was ein Finanzvolumen von etwa 12 Milliarden Euro ergibt. Für den sozialen Wohnungsbau und die Städtebauförderung sind ab 2025 jährlich über 4 Milliarden Euro im Kernhaushalt vorgesehen. Bis 2029 sind laut Bundesregierung über 20 Milliarden Euro für diese Bereiche eingeplant.

Diese Mittel werden nach modernen Förderkriterien vergeben:

Zinsgünstige Darlehen mit festen Laufzeiten
Einmalige Tilgungszuschüsse
Direkte Baukostenzuschüsse mit festem Betrag

Die automatische Kostenübernahme nach dem Aufwendungshilfen-Prinzip findet nicht mehr statt.

Verwendung des Begriffs

Der Begriff "Aufwendungshilfen" erscheint noch in drei Kontexten:

Grundbucheinträge: Altlasten aus vergangenen Jahrzehnten, relevant für Immobilienkäufer

Verwaltungsterminologie: Einige Kommunen verwenden ähnliche Bezeichnungen für moderne, aber strenger regulierte Fördermodelle

Verwaltungswissenschaft: Das Berliner Beispiel dient als Lehrfall für problematische Fördersystematiken

Siehe auch

Weblinks

Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen

Aufwendungshilfen waren ein Förderinstrument des sozialen Wohnungsbaus mit gravierenden strukturellen Schwächen. Die automatische Kostenübernahme ohne Obergrenze führte zu unkontrollierbaren Staatsausgaben. Moderne Förderprogramme haben diese Fehler korrigiert. Festbetragsdarlehen, Tilgungszuschüsse und Baukostenzuschüsse mit festen Obergrenzen ermöglichen Kostenkontrolle und Planbarkeit. Für Immobilienkäufer bleiben Aufwendungshilfen durch Altlasten relevant. Bei älteren Sozialwohnungen können noch Bindungen bestehen, die Kaufpreis und Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen.