Wohnwirtschaftliche Zwecke

Die wohnwirtschaftliche Verwendung bezeichnet im deutschen Förder- und Bausparkassenrecht die zweckgebundene Nutzung von Geldmitteln für Wohnzwecke. Der Begriff ist zentral für das Bausparsystem und die Wohnungsbauförderung in Deutschland.

Rechtliche Grundlagen

Der Begriff der wohnwirtschaftlichen Verwendung ist im Bausparkassengesetz (BauSpkG) verankert. Nach § 1 Abs. 3 i. V. m. § 4 BauSpkG dürfen Bausparkassen ihre Darlehen ausschließlich für wohnungswirtschaftliche Zwecke vergeben. Die Zuteilungsmasse ist nach § 6 BauSpkG zweckgebunden.

Bei der Wohnungsbauprämie ist die wohnwirtschaftliche Verwendung grundsätzlich dauerhaft Voraussetzung (bei Neuverträgen seit 2009). Ausnahmen bestehen für Bausparer, die bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hatten (U25-Ausnahme), sowie in Härtefällen (Tod, Erwerbsunfähigkeit, lang andauernde Arbeitslosigkeit). Bei der Arbeitnehmersparzulage gilt hingegen eine Bindungsfrist von sieben Jahren. Wird innerhalb dieser Frist vorzeitig verfügt, bleibt die Zulage nur erhalten, wenn die Mittel unverzüglich und unmittelbar wohnwirtschaftlich verwendet werden. Nach Ablauf der Bindungsfrist ist die Verwendung frei.

Als wohnwirtschaftliche Verwendung gelten Maßnahmen zur Schaffung, zum Erwerb, zur Erhaltung oder Verbesserung von Wohnraum. Verwendungen ohne Wohnbezug sind ausgeschlossen.

Zulässige Verwendungszwecke

Das Bausparkassengesetz definiert folgende wohnwirtschaftliche Verwendungen:

Bau oder Kauf von Wohnimmobilien Erfasst sind der Neubau von Wohngebäuden, der Erwerb von Bestandsimmobilien sowie der Kauf von Wohnungseigentum. Der Erwerb von Miteigentumsanteilen an Wohnimmobilien gilt ebenfalls als wohnwirtschaftlich.

Modernisierung und Sanierung Modernisierungsmaßnahmen, Instandsetzungen und energetische Sanierungen von Wohnraum werden als wohnwirtschaftlich anerkannt. Hierzu zählen Badsanierungen, Heizungserneuerungen, Wärmedämmmaßnahmen sowie wohnungsbezogene Reparaturen.

Erwerb von Bauland Der Grundstückserwerb zu Wohnbauzwecken sowie der Erwerb von Erbbaurechten für Wohnimmobilien sind wohnwirtschaftliche Verwendungen.

Dauerwohnrechte Der Erwerb von Dauerwohnrechten, beispielsweise in Senioreneinrichtungen, wird als wohnwirtschaftlich anerkannt.

Umschuldung bestehender Baudarlehen Die Ablösung bestehender Wohnungsbaukredite durch Bauspardarlehen ist zulässig, da die ursprüngliche wohnwirtschaftliche Verwendung fortbesteht. Erfasst sind Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit den vorgenannten Maßnahmen sowie Verbindlichkeiten, die auf einem überwiegend zu Wohnzwecken dienenden Grundstück ruhen (§ 1 Abs. 3 Nr. 6-7 BauSpkG).

Erschließung und Förderung von Wohngebieten Auch Maßnahmen zur Erschließung und zur Förderung von Wohngebieten gelten als wohnwirtschaftliche Verwendung (§ 1 Abs. 3 Nr. 5 BauSpkG).

Unterscheidung zwischen Bauspardarlehen und Bausparguthaben

Die rechtlichen Anforderungen unterscheiden sich je nach Art der Auszahlung:

Bauspardarlehen Bauspardarlehen unterliegen einer strikten Zweckbindung. Die Auszahlung erfolgt ausschließlich bei Nachweis einer wohnwirtschaftlichen Verwendung. Die Bausparkasse ist gesetzlich verpflichtet, die Verwendung zu prüfen und zu dokumentieren.

Bausparguthaben Das angesparte Bausparguthaben kann zivilrechtlich grundsätzlich auch ohne wohnwirtschaftlichen Verwendungsnachweis ausgezahlt werden. Die Rückforderung von Förderbeträgen hängt von der jeweiligen Förderung ab: Bei der Wohnungsbauprämie (Verträge ab 2009) ist die Prämie dauerhaft zweckgebunden, es sei denn, die U25-Ausnahme oder Härtefallregelungen greifen. Bei der Arbeitnehmersparzulage ist nach Ablauf der siebenjährigen Bindungsfrist eine freie Verwendung ohne Rückforderungsrisiko möglich.

Sonderregelung für junge Bausparer (U25-Ausnahme)

Für Bausparer, die bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hatten, gilt bei der Wohnungsbauprämie eine Ausnahmeregelung. Nach Ablauf der Mindestsparzeit von sieben Jahren kann das Bausparguthaben einmalig ohne Verwendungsnachweis ausgezahlt werden, ohne dass die Wohnungsbauprämie zurückgezahlt werden muss. Diese Regelung soll das Sparverhalten junger Menschen fördern.

Für die Arbeitnehmersparzulage existiert keine spezielle U25-Ausnahme. Hier gilt die allgemeine Bindungsfrist von sieben Jahren, nach deren Ablauf die Verwendung ohnehin frei ist.

Nachweispflichten

Bausparkassen sind gesetzlich verpflichtet, die wohnwirtschaftliche Verwendung zu prüfen. Je nach Verwendungszweck sind unterschiedliche Nachweise erforderlich:

Immobilienerwerb: Notarielle Fälligkeitsmitteilung oder Kaufvertrag

Modernisierung und Sanierung: Handwerkerrechnungen, Materialbelege, Kostenvoranschläge

Umschuldung: Aktuelle Darlehensabrechnungen des abzulösenden Kredits

Bauvorhaben: Baugenehmigung, Bauzeichnungen, Bauträgerverträge, Handwerkerrechnungen

Die Bausparkasse prüft die vorgelegten Unterlagen und gibt die Mittel nach positiver Prüfung frei. Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Institution und Komplexität des Vorhabens.

Rechtsfolgen bei Verstoß

Bei nicht wohnwirtschaftlicher Verwendung staatlich geförderter Bausparmittel treten folgende Rechtsfolgen ein:

Wohnungsbauprämie: Bei Verstößen gegen die Zweckbindung erfolgt eine vollständige Rückforderung durch das zuständige Finanzamt. Ausnahmen gelten für die U25-Regelung und Härtefälle (Tod, Erwerbsunfähigkeit, lang andauernde Arbeitslosigkeit).

Arbeitnehmersparzulage: Bei Verstößen gegen die Bindungsfrist ist die Zulage zurückzuzahlen. Wird jedoch innerhalb der Bindungsfrist vorzeitig verfügt und die Mittel unverzüglich und unmittelbar wohnwirtschaftlich verwendet, bleibt die Zulage erhalten. Nach Ablauf der siebenjährigen Bindungsfrist entfällt die Zweckbindung vollständig.

Bauspardarlehen: Eine Auszahlung ohne Nachweis der wohnwirtschaftlichen Verwendung ist gesetzlich ausgeschlossen. Die Bausparkasse ist zur Verweigerung der Darlehensauszahlung verpflichtet.

Wohnwirtschaftliche Verwendung in anderen Förderprogrammen

Die Zweckbindung auf wohnwirtschaftliche Verwendung findet sich auch in anderen staatlichen Förderprogrammen. Die KfW-Bankengruppe bindet ihre Wohnbauförderung ebenfalls an entsprechende Verwendungsnachweise. Programme wie das Wohneigentumsprogramm fördern ausschließlich selbstgenutztes Wohneigentum. Eine zweckwidrige Verwendung führt zum Ausschluss von der Förderung oder zu Rückforderungen.

Abgrenzungsfragen in der Praxis

Die Zuordnung bestimmter Verwendungen kann im Einzelfall strittig sein. Als Faustregel gilt: Maßnahmen sind in der Regel anerkannt, wenn sie fest mit der Immobilie verbunden sind und deren Wohnwert erhöhen.

Als wohnwirtschaftlich anerkannt: Einbauküchen, Badsanierungen, Garagen, Gartenzäune, Terrassen, fest installierte Heizungsanlagen, fest verlegter Parkett, Wintergärten

Nicht wohnwirtschaftlich: Bewegliche Möbel, Gartengeräte, Kunstobjekte, lose Einrichtungsgegenstände

Einzelfallabhängig: Smart-Home-Systeme werden differenziert betrachtet. Fest verbaute, gebäudeintegrierte Systeme wie Heizungssteuerungen oder fest installierte Beleuchtungssysteme gelten in der Regel als wohnwirtschaftlich. Mobile, nicht gebäudefest verbundene Geräte werden nicht anerkannt. Ein gesetzlicher Einzeltatbestandskatalog existiert nicht; die Einordnung erfolgt anhand der Praxis der Bausparkassen.

Siehe auch

Weblinks

Die wohnwirtschaftliche Verwendung bildet die zentrale Voraussetzung für Bauspardarlehen und staatliche Bausparförderung. Gefördert werden ausschließlich Maßnahmen im Zusammenhang mit Wohnraum: Erwerb, Erstellung, Modernisierung oder Umschuldung bestehender Wohnungsbaukredite. Bei Nichterfüllung der Verwendungsvoraussetzungen müssen staatliche Förderbeträge zurückgezahlt werden. Bauspardarlehen werden ohne Verwendungsnachweis nicht ausgezahlt. Die Ausnahmeregelung für junge Bausparer unter 25 Jahren ermöglicht nach Ablauf der Mindestsparzeit eine freie Verwendung ohne Rückforderung der Förderung.