Wohnungsbindungsgesetz

Das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) bildet die rechtliche Grundlage für die Steuerung des sozialen Wohnungsbaus in Deutschland. Es regelt die Belegung und Mietpreisbindung öffentlich geförderter Wohnungen. Die konkrete Ausgestaltung (Einkommensgrenzen, Bindungsdauer) ist heute stark landesrechtlich geprägt.

Zweck und rechtliche Grundlagen

Das Gesetz stammt ursprünglich aus dem Jahr 1965 und trug zunächst den Titel "Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen". Der Zweck besteht darin, staatlich geförderten Wohnraum der vorgesehenen Zielgruppe vorzubehalten.

Grundprinzip: Wer öffentliche Förderung für den Wohnungsbau erhält, verpflichtet sich, die Wohnungen zu festgelegten Bedingungen an berechtigte Haushalte zu vermieten.

Rechtscharakter: Das Wohnungsbindungsgesetz ist Bundesrecht. Seit der Föderalismusreform 2006 liegt die Gesetzgebungskompetenz für die soziale Wohnraumförderung bei den Ländern. Diese können das Bundesrecht ganz oder teilweise durch eigene Regelungen ersetzen. Nach Artikel 125a Grundgesetz gilt Bundesrecht fort, soweit es nicht durch Landesrecht ersetzt wurde.

Kernregelungen

Das Gesetz regelt zwei zentrale Aspekte:

Belegungsbindung

Die Belegungsbindung bestimmt, wer eine Sozialwohnung beziehen darf. Voraussetzung ist ein Wohnberechtigungsschein (WBS), der vom zuständigen Wohnungsamt ausgestellt wird.

Voraussetzungen für den Wohnberechtigungsschein:

Unterschreitung definierter Einkommensgrenzen
Wohnberechtigung in der jeweiligen Kommune

Einkommensgrenzen:

Das Bundesrecht sieht in § 9 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) folgende Jahreseinkommen als Grundwerte vor:

Einpersonenhaushalt: 12.000 Euro
Zweipersonenhaushalt: 18.000 Euro
Je weitere Person: plus 4.100 Euro
Je Kind: plus 500 Euro

Maßgeblich ist das Jahreseinkommen nach §§ 20 bis 24 WoFG, nicht das einfache Nettoeinkommen.

Länderspezifische Anhebungen: Die Bundesländer können diese Grenzen erhöhen und tun dies regelmäßig. In Berlin gelten beispielsweise (Stand 2025) für den WBS 160 Grenzen von 19.200 Euro (ein Person) und 28.800 Euro (zwei Personen). Weitere Kategorien wie WBS 180 und WBS 220 liegen noch höher und sollen auch mittlere Einkommensgruppen erreichen.

Mietpreisbindung

Bei Sozialwohnungen gilt das Kostenmieten-Prinzip nach § 8 WoBindG. Die Miete darf nur die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Höhe erreichen. Überhöhte Mieten sind unwirksam und begründen Erstattungsansprüche.

Die Kostenmiete liegt häufig deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. In Ballungsräumen mit angespannten Wohnungsmärkten kann diese Differenz erheblich sein.

Dauer der Bindung

Die Bindungsfrist wird bei Bewilligung der Förderung festgelegt. Der exakte Zeitraum ergibt sich aus dem Bewilligungsbescheid und dem jeweiligen Förderprogramm. Die Bindungsfristen sind programm- und landesrechtlich unterschiedlich ausgestaltet. Während früher häufig 15 bis 30 Jahre üblich waren, sehen neuere Landesprogramme teils längere Fristen vor. In Bayern beträgt die Belegungsbindung nach der Wohnungsbauförderungsbestimmung 2023 beispielsweise 25, 40 oder 55 Jahre.

Vorzeitige Aufhebung: Durch vollständige Rückzahlung der öffentlichen Darlehen kann die Bindung vorzeitig beendet werden.

Nachwirkungsfrist nach vorzeitiger Rückzahlung: Nach vorzeitiger freiwilliger Rückzahlung greift gemäß § 16 WoBindG eine Nachwirkungsfrist von zehn Jahren. In dieser Zeit bleiben Teile der Bindung, insbesondere die Mietpreisbegrenzung, bestehen. Ausnahmen gelten für Kleindarlehen und bestimmte Eigentumsfälle.

Zwangsversteigerung: Nach § 17 WoBindG endet die öffentliche Bindung bei Zwangsversteigerung mit einer verkürzten Nachwirkungsfrist von nur drei Jahren.

Rechtsfolgen nach Bindungsablauf

Nach Ablauf der Bindungsfrist entfällt die Zweckbindung.

Für Mieter: Der Mietvertrag bleibt bestehen, das allgemeine Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches gilt. Der Vermieter kann Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben durchsetzen. Dabei gelten die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und Kappungsgrenzen (maximal 20 Prozent in drei Jahren, in bestimmten Gebieten auf 15 Prozent reduziert). Sofern das Land eine Mietpreisbremse erlassen hat und diese am Wohnort gilt, sind auch die Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu beachten.

Für Vermieter: Freie Vermietung zu Marktkonditionen wird möglich. Beschränkungen bei der Mieterauswahl entfallen.

Marktwirkung: In Ballungsräumen führt der Bindungsablauf häufig zu deutlichen Mieterhöhungen.

Föderale Struktur

Seit der Föderalismusreform 2006 können die Bundesländer eigene Wohnraumförderungsgesetze und Wohnungsbindungsgesetze erlassen. Viele Länder haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.

Länder mit eigenen Gesetzen (Beispiele):

Bayern: Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz (BayWoBindG)
Bremen, Hamburg: eigene Wohnungsbindungsgesetze
Hessen: eigenes Landesrecht
Nordrhein-Westfalen: Wohnraumförderungs- und -nutzungsgesetz (WFNG NRW), das das Bundesrecht ersetzt, aber §§ 8 bis 11 WoBindG ausdrücklich für anwendbar erklärt
Baden-Württemberg: Landeswohnraumförderungsgesetz (LWoFG)
Schleswig-Holstein: Schleswig-Holsteinisches Wohnraumförderungsgesetz (SHWoFG)

Restliche Bundesländer: In den übrigen Ländern gilt das Bundesrecht fort, teils ergänzt durch Landesausführungsbestimmungen.

Die länderspezifischen Regelungen führen zu unterschiedlichen Einkommensgrenzen, Bindungsfristen und Verfahrensweisen.

Mieterhöhungen im gebundenen Wohnraum

Auch bei gebundenen Sozialwohnungen sind Mieterhöhungen zulässig, wenn die Kosten des Vermieters steigen.

Voraussetzungen nach § 10 WoBindG:

Nachweis gestiegener Kosten (Finanzierung, Bewirtschaftung, Instandhaltung)
Einhaltung der Kostenmieten-Obergrenze
Formelle Anforderungen: Das Mieterhöhungsverlangen muss erläutert werden und eine Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalten

Sonderkündigungsrecht: Nach § 11 WoBindG können Mieter bei Mieterhöhungen innerhalb einer Frist kündigen. Ein ähnliches Sonderkündigungsrecht existiert auch im allgemeinen Mietrecht nach § 561 BGB.

Wohnberechtigungsschein

Der Wohnberechtigungsschein ist Voraussetzung für den Bezug einer Sozialwohnung.

Beantragung: Beim zuständigen Wohnungsamt der Kommune

Nachweise: Einkommensnachweise, Aufenthaltsstatus, Wohnberechtigung in der Kommune

Gültigkeit: Zeitlich begrenzt, in vielen Kommunen ein Jahr. Danach ist eine Neubeantragung erforderlich.

Einkommensberechnung: Maßgeblich ist das Jahreseinkommen im Sinne der §§ 20 bis 24 WoFG, nicht das einfache Haushaltsnettoeinkommen. Die Berechnung berücksichtigt verschiedene Einkommensarten und sieht Freibeträge für Kinder, Schwerbehinderte und andere Haushaltsangehörige vor. Die Länder können eigene Berechnungsmethoden und Pauschalen festlegen.

Relevanz für Immobilienkäufer

Beim Erwerb von Sozialwohnungen erwirbt der Käufer die Immobilie mitsamt den Bindungen.

Auswirkungen:

Vermietung nur an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins
Mietpreisbegrenzung auf Kostenmiete
Gegebenenfalls kommunale Belegungsrechte: Nach § 26 WoFG können allgemeine Belegungsrechte, Benennungsrechte oder Besetzungsrechte bestehen

Besondere Konstellationen:

Bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung: Beachtung der Nachwirkungsfrist (§ 16 WoBindG)
Bei Zwangsversteigerung: Verkürzung der Bindung auf drei Jahre (§ 17 WoBindG)

Kaufpreiseffekt: Gebundene Wohnungen werden deutlich unter dem Preis vergleichbarer freier Wohnungen gehandelt.

Investitionsstrategie: Für langfristig orientierte Anleger können Wohnungen mit kurzer Restbindung interessant sein. Nach Bindungsablauf ist die Vermietung zu Marktpreisen möglich.

Historische Entwicklung

Das Wohnungsbindungsgesetz wurde mehrfach reformiert. Das Wohnraumförderungsgesetz von 2001 führte zu grundlegenden Änderungen. Die Föderalismusreform 2006 übertrug die Gesetzgebungskompetenz für die soziale Wohnraumförderung auf die Länder. Seither haben viele Bundesländer eigene Wohnraumförderungs- und Wohnungsbindungsgesetze erlassen, die das Bundesrecht ganz oder teilweise ersetzen.

Tendenz: Mehr Flexibilität für die Länder bei der Ausgestaltung der Förderung, aber auch zunehmende Unübersichtlichkeit durch länderspezifische Regelungen.

Siehe auch

Weblinks

Das Wohnungsbindungsgesetz regelt die Zweckbindung öffentlich geförderter Wohnungen. Es definiert, wer diese Wohnungen bewohnen darf (Belegungsbindung) und welche Miete verlangt werden darf (Mietpreisbindung). Die Bindungsfrist ist zeitlich begrenzt, üblicherweise 15 bis 30 Jahre. Nach Ablauf entfällt die Zweckbindung. Für Mieter bedeutet der Bindungsablauf häufig Mieterhöhungen. Wer gebundene Wohnungen erwirbt, muss die Restbindung in der Kaufpreis- und Renditekalkulation berücksichtigen. Die föderale Struktur führt zu länderspezifischen Unterschieden.