Immobilienwertprognose - Der Blick in die Kristallkugel

Jeder will wissen: Werden die Preise steigen oder fallen? Die Immobilienwertprognose versucht, diese Frage zu beantworten. Doch wie verlässlich sind solche Vorhersagen?

Was ist eine Immobilienwertprognose?

Eine Immobilienwertprognose ist der Versuch, die zukünftige Wertentwicklung von Immobilien vorherzusagen. Das kann sich beziehen auf:

Den gesamten Immobilienmarkt
Regionale Teilmärkte
Bestimmte Objektkategorien
Einzelne Immobilien

Die Zeiträume variieren: von kurzfristigen Einschätzungen (1-2 Jahre) bis zu langfristigen Prognosen (10+ Jahre).

Wer erstellt Immobilienwertprognosen?

Wirtschaftsforschungsinstitute DIW, ifo, IW Köln und andere veröffentlichen regelmäßig Einschätzungen zum Immobilienmarkt.

Banken und Finanzinstitute Für ihre Kreditvergabe und Investitionsentscheidungen erstellen Banken eigene Prognosen.

Immobilienverbände IVD, ZIA und andere Branchenverbände publizieren Markteinschätzungen.

Beratungsunternehmen JLL, CBRE, Cushman & Wakefield und andere erstellen Marktberichte mit Prognosen.

Akademische Einrichtungen Universitäten und Fachhochschulen forschen zu Immobilienmärkten und Preisentwicklungen.

Welche Methoden werden verwendet?

Trendfortschreibung

Die einfachste Methode: Man schaut, wie sich die Preise in der Vergangenheit entwickelt haben, und schreibt den Trend fort. Funktioniert in stabilen Phasen, versagt bei Wendepunkten.

Fundamentalanalyse

Hier werden wirtschaftliche Faktoren untersucht:

Bevölkerungsentwicklung
Einkommensentwicklung
Zinsniveau
Bautätigkeit
Leerstandsquoten

Die Idee: Wenn die Fundamentaldaten stimmen, werden auch die Preise steigen.

Ökonometrische Modelle

Komplexe statistische Modelle versuchen, den Zusammenhang zwischen verschiedenen Einflussfaktoren und Preisen zu quantifizieren.

Szenariotechnik

Statt einer Prognose werden mehrere Szenarien durchgespielt: Was passiert bei steigenden Zinsen? Bei einer Rezession? Bei verstärkter Zuwanderung?

Expertenbefragung

Viele Prognosen basieren auf der Einschätzung von Marktexperten. Das bündelt Erfahrungswissen, ist aber subjektiv.

Was beeinflusst die Wertentwicklung?

Makroökonomische Faktoren:

Zinsentwicklung (niedriger Zins = höhere Preise)
Wirtschaftswachstum
Inflation
Arbeitsmarkt

Demografische Faktoren:

Bevölkerungswachstum oder -rückgang
Altersstruktur
Haushaltsgröße
Wanderungsbewegungen

Angebot und Nachfrage:

Bautätigkeit
Baugenehmigungen
Leerstand
Nachfrage nach Wohnraum

Politische Faktoren:

Steuerpolitik
Mietrecht
Förderungen
Regulierung

Regionale Faktoren:

Wirtschaftsstruktur
Infrastrukturprojekte
Attraktivität als Wohnort

Warum sind Prognosen so schwierig?

Unvorhersehbare Ereignisse Corona, Ukraine-Krieg, Zinsschock - niemand hat das präzise vorhergesehen. Solche Ereignisse verändern alles.

Komplexe Zusammenhänge Der Immobilienmarkt hängt von unzähligen Faktoren ab, die sich gegenseitig beeinflussen. Einfache Modelle greifen zu kurz.

Selbsterfüllende Prophezeiungen Wenn alle steigende Preise erwarten, kaufen mehr Leute - und die Preise steigen tatsächlich. Das macht Vorhersagen zum Teil des Systems.

Regionale Unterschiede "Der Immobilienmarkt" existiert nicht. Es gibt Tausende lokale Märkte mit unterschiedlichen Dynamiken.

Zeitverzögerungen Zinsänderungen wirken nicht sofort auf den Markt. Die Verzögerungen sind schwer kalkulierbar.

Trefferquote von Prognosen

Studien zur Treffsicherheit von Immobilienprognosen zeigen: Die Experten liegen oft daneben. Besonders bei Wendepunkten versagen die meisten Vorhersagen.

Das bedeutet nicht, dass Prognosen wertlos sind. Sie können:

Trends identifizieren
Risiken aufzeigen
Szenarien durchspielen
Zum Nachdenken anregen

Sie können aber nicht zuverlässig vorhersagen, wo die Preise in fünf Jahren stehen.

Praktische Tipps zum Umgang mit Prognosen

Mehrere Quellen vergleichen Nie auf eine einzige Prognose verlassen. Verschiedene Institute haben verschiedene Methoden und Annahmen.

Szenarien statt Punktprognosen Besser: "Die Preise könnten zwischen +5% und -10% schwanken" als "Die Preise steigen um 3,5%".

Annahmen prüfen Jede Prognose basiert auf Annahmen. Sind die plausibel? Was passiert, wenn sie nicht eintreffen?

Regional denken Eine bundesweite Prognose sagt wenig über den Markt vor Ort. Lokale Einschätzungen sind relevanter.

Langfristig denken Kurzfristige Schwankungen sind normal. Wer langfristig plant, ist besser aufgestellt.

Unser Fazit

Immobilienwertprognosen sind nützlich als Denkanstöße und Szenariorahmen. Als verlässliche Vorhersagen taugen sie wenig. Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte sich nicht auf Prognosen verlassen, sondern auf solide Bewertung und eigene Überzeugung.

Die beste Absicherung gegen Preisrisiken: Kaufen Sie nicht spekulativ, sondern für die Nützung. Dann ist der kurzfristige Preis weniger wichtig.