Restnutzungsdauer - Wie lange hält Ihr Gebäude noch?

Die Restnutzungsdauer ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Immobilienbewertung. Sie sagt aus: Wie viele Jahre kann dieses Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden? Und diese Zahl beeinflusst den Wert erheblich.

Was ist die Restnutzungsdauer?

Die Restnutzungsdauer ist die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. Sie ergibt sich aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem tatsächlichen Alter.

Formel: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer - Alter

Beispiel: Ein Einfamilienhaus mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer ist 30 Jahre alt. Die Restnutzungsdauer beträgt 50 Jahre.

So einfach ist es in der Praxis aber nicht. Denn die rechnerische Restnutzungsdauer kann durch Modernisierungen verlängert oder durch Vernachlässigung verkürzt werden.

Definition nach ImmoWertV

Die Immobilienwertermittlungsverordnung definiert in § 4 Abs. 3:

Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Wichtig: Es geht um die wirtschaftliche Nützung, nicht um die technische Lebensdauer. Ein Gebäude kann technisch noch stehen, aber wirtschaftlich verbraucht sein.

Warum ist die Restnutzungsdauer so wichtig?

Im Sachwertverfahren

Die Restnutzungsdauer bestimmt die Alterswertminderung. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher der Abschlag vom Herstellungswert.

Im Ertragswertverfahren

Der Vervielfältiger (Kapitalisierungsfaktor) hängt von der Restnutzungsdauer ab. Kurze Restnutzungsdauer = niedriger Vervielfältiger = niedrigerer Ertragswert.

Bei der Finanzierung

Banken achten auf die Restnutzungsdauer bei der Beleihungswertermittlung. Der Vervielfältiger hängt nach § 12 BelWertV vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer ab. Bei Restnutzungsdauer unter 30 Jahren gelten besondere Regelungen nach § 13 Abs. 2 BelWertV (Abzinsung/Abbruchkosten). Eine Restnutzungsdauer, die kürzer ist als die Kreditlaufzeit, kann zu Finanzierungsproblemen führen.

Wie ermittelt man die Restnutzungsdauer?

Der Gutachter geht in mehreren Schritten vor:

Schritt 1: Gesamtnutzungsdauer bestimmen Abhängig von Gebäudetyp und Bauweise. Anlage 1 der ImmoWertV gibt normierte Gesamtnutzungsdauern vor: Wohngebäude (EFH/MFH) 80 Jahre, Bürogebäude/Banken 60 Jahre, Kauf-/Warenhäuser 50 Jahre, Verbrauchermärkte 30 Jahre, Lager-/Versandgebäude 40 Jahre.

Schritt 2: Alter ermitteln Das Alter ergibt sich nach § 4 Abs. 1 ImmoWertV aus Stichtagsjahr minus Baujahr. Das Baujahr lässt sich aus Bauakten, Grundbuch oder Augenschein ermitteln.

Schritt 3: Vorläufige Restnutzungsdauer berechnen Gesamtnutzungsdauer minus Alter.

Schritt 4: Modernisierungen berücksichtigen Wurden wesentliche Bauteile erneuert, verlängert sich die Restnutzungsdauer.

Schritt 5: Unterlassene Instandhaltung berücksichtigen Vernachlässigung kann die Restnutzungsdauer verkürzen.

Die Rolle von Modernisierungen

Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern - manchmal erheblich. Die ImmoWertV (Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1) enthält ein Modell zur Ermittlung der RND bei Modernisierungen von Wohngebäuden, wahlweise über ein Punktesystem je Modernisierungselement oder eine sachverständige Modernisierungsgradeinstufung.

Modernisierungselemente und Maximalpunkte (nach Anlage 2 ImmoWertV):

Dach inkl. Dämmverbesserung: 4 Punkte
Wärmedämmung Außenwände: 4 Punkte
Fenster und Außentüren: 2 Punkte
Heizungsanlage: 2 Punkte
Leitungssysteme (Strom/Gas/Wasser/Abwasser): 2 Punkte
Bäder: 2 Punkte
Innenausbau: 2 Punkte
Grundrissverbesserung: 2 Punkte

Je nach Gesamtpunktzahl wird nach der Formel in Anlage 2 (mit Faktoren a/b/c je nach Punktzahl) und unter Berücksichtigung des "relativen Alters" eine Verlängerung der Restnutzungsdauer ermittelt.

Beispiel: Haus von 1980, also 45 Jahre alt Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre Rechnerische Restnutzungsdauer: 35 Jahre

Aber: 2020 wurde das Dach erneuert, 2018 die Heizung getauscht, 2022 neue Fenster eingebaut. Nach Modernisierungsberechnung: Restnutzungsdauer 50 Jahre statt 35 Jahre.

Das macht beim Ertragswert einen erheblichen Unterschied.

Mindestrestnutzungsdauer

Die Frage der Mindestrestnutzungsdauer ist je nach Bewertungszweck unterschiedlich geregelt:

Im Steuerrecht (BewG): Für steuerliche Bewertungen (z.B. Grundsteuer, Erbschaftsteuer) gilt nach § 185 Abs. 3 S. 5 BewG (Ertragswert) bzw. § 190 Abs. 6 S. 5 BewG (Sachwert) regelmäßig eine Mindestrestnutzungsdauer von 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Bei Wohngebäuden (GND 80 Jahre) sind das mindestens 24 Jahre.

Im Marktwertrecht (ImmoWertV): Für Verkehrswerte gibt es keine pauschale Mindestrestnutzungsdauer. Maßgeblich sind die individuellen Gegebenheiten des Objekts nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV. Auch bei alten Gebäuden kann eine realistische Restnutzungsdauer angesetzt werden, wenn das Gebäude gut gepflegt wurde.

Restnutzungsdauer bei Kernsanierung

Eine umfassende Kernsanierung kann ein Gebäude praktisch komplett erneuern. Die rechtliche Behandlung unterscheidet sich nach Bewertungszweck:

Im Steuerrecht (BewG): Bei einer "wesentlichen Verlängerung der Nutzungsdauer" (regelmäßig nur bei Kernsanierung) kann vereinfachend im Sanierungsjahr eine Restnutzungsdauer von 90 % der Gesamtnutzungsdauer angesetzt werden. Die 10 % Abschlag berücksichtigen die verbleibende Altbausubstanz.

Im Marktwertrecht (ImmoWertV): Eine automatische "Neubau-Gleichsetzung" ist nicht zulässig. Die Restnutzungsdauer ist sachverständig nach Anlage 2 ImmoWertV (Modernisierungsmodell) herzuleiten oder durch gutachterliche Einschätzung zu ermitteln. Dabei werden Art und Umfang der Sanierungsmaßnahmen objektspezifisch bewertet.

Verschiedene Bauteile, verschiedene Restnutzungsdauern

Eigentlich hat jedes Bauteil seine eigene Restnutzungsdauer:

Das Dach hält noch 40 Jahre
Die Heizung noch 10 Jahre
Die Fenster noch 20 Jahre

Für die Gesamtbetrachtung wird aber eine einheitliche Restnutzungsdauer angesetzt. Sie orientiert sich an den wesentlichen Bauteilen und deren Zustand.

Häufige Fehler bei der Einschätzung

Fehler 1: Nur das Alter zählen Die Formel "Gesamtnutzungsdauer minus Alter" ist ein Startpunkt, kein Ergebnis. Modernisierungen und Zustand müssen berücksichtigt werden.

Fehler 2: Optik mit Substanz verwechseln Ein frisch gestrichenes Haus kann trotzdem eine marode Substanz haben. Umgekehrt kann ein unscheinbares Haus in sehr gutem Zustand sein.

Fehler 3: Selbst überschätzen Eigentümer neigen dazu, die Restnutzungsdauer ihrer Immobilie zu optimistisch einzuschätzen. Ein neutraler Blick hilft.

Rechtlicher Kontext und Aktualität

Die rechtlichen Grundlagen zur Restnutzungsdauer finden sich heute in:

Marktwertermittlung (ImmoWertV 2021, in Kraft seit 1.1.2022):

§ 4 Abs. 3 ImmoWertV: Definition der Restnutzungsdauer
Anlage 1 ImmoWertV: Normierte Gesamtnutzungsdauern
Anlage 2 ImmoWertV: Modell zur Ermittlung der RND bei Modernisierungen
ImmoWertA 2023: Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Anwendung

Seit 01.01.2025 sind nach Ablauf der Übergangsfrist (§ 53 Abs. 2 ImmoWertV) die Vorgaben der Anlagen 1 und 2 bei der Datenermittlung durch Gutachterausschüsse verbindlich anzuwenden.

Steuerliche Bewertung:

§ 185 Abs. 3 S. 5 BewG und § 190 Abs. 6 S. 5 BewG: Mindestrestnutzungsdauer 30 %
Regelungen zur Kernsanierung und Nutzungsdauerverlängerung im BewG

Beleihungswertermittlung:

§§ 12, 13 BelWertV: Vervielfältiger und Sonderregelungen bei kurzer RND

Steuerliche Abschreibung (AfA) und BFH-Rechtsprechung

Für die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer gutachterlich nachgewiesen werden.

Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) klargestellt:

Gutachten nach ImmoWertV sind grundsätzlich geeignet, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen
Ein bloßer Verweis auf modellhafte Gesamtnutzungsdauern oder Restnutzungsdauern nach ImmoWertV genügt jedoch nicht
Erforderlich ist eine sachverständige Prüfung der objektspezifischen Verhältnisse

Diese Rechtsprechung betrifft das Steuerrecht und ist vom Marktwertrecht (ImmoWertV) zu unterscheiden.

Unser Fazit

Die Restnutzungsdauer ist keine Nebensache - sie beeinflusst den Immobilienwert direkt und erheblich. Wer modernisiert, kann die Restnutzungsdauer verlängern. Wer vernachlässigt, verkürzt sie.

Bei der Bewertung ist die fundierte Einschätzung der Restnutzungsdauer eine Kernaufgabe. Hier trennt sich die Spreu vom Weizen unter den Gutachtern. Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen Marktwertermittlung (ImmoWertV), steuerlicher Bewertung (BewG) und Beleihungswertermittlung (BelWertV), da jeweils unterschiedliche Regelungen gelten.