Quadratmeterpreis: Immobilienpreise richtig berechnen und vergleichen

Was kostet die Immobilie pro Quadratmeter? Diese Frage stellt sich jeder Käufer. Der Quadratmeterpreis macht Immobilien vergleichbar - zumindest auf den ersten Blick.

Die einfache Berechnung

Die Formel ist simpel:

Quadratmeterpreis = Kaufpreis geteilt durch Wohnfläche

Ein Beispiel: Eine Wohnung kostet 300.000 Euro und hat 80 Quadratmeter Wohnfläche. Der Quadratmeterpreis beträgt 3.750 Euro.

Das funktioniert auch für Mieten: Kaltmiete durch Wohnfläche ergibt den Quadratmeterpreis pro Monat.

Das Problem mit der Wohnfläche

So einfach die Formel ist, so kompliziert ist die Praxis. Denn: Was zählt zur Wohnfläche?

In Deutschland gibt es verschiedene Berechnungsmethoden:

Die Wohnflächenverordnung ist der gesetzliche Standard für Wohnraum. Hier gelten strenge Regeln, was zählt und was nicht.

Die DIN 277 misst Nutzflächen. Sie liefert meist größere Zahlen, weil mehr Raum einbezogen wird.

Im Verkauf wird manchmal kreativ gerechnet. Der Verkäufer nimmt die Methode, die die größten Zahlen liefert.

Was zählt bei der Wohnflächenverordnung?

Volle Anrechnung bekommen Räume mit mindestens zwei Meter Deckenhöhe.

Halbe Anrechnung gibt es für Räume zwischen ein und zwei Meter Höhe - typisch im Dachgeschoss unter der Schräge.

Balkone, Terrassen und Loggien zählen zu 25 Prozent. Bei besonders guten Lagen (Südausrichtung, hochwertige Ausführung) bis zu 50 Prozent.

Gar nicht zählen: Keller, Garagen, Dachböden ohne Wohnnutzung, Abstellräume außerhalb der Wohnung.

Vergleichbarkeit herstellen

Wenn Sie Immobilien vergleichen, achten Sie auf die Berechnungsgrundlage.

Fragen Sie nach, wie die Wohnfläche ermittelt wurde. Nach Wohnflächenverordnung? Nach DIN? Oder geschätzt?

Noch besser: Holen Sie sich die genauen Maße. Länge mal Breite für jeden Raum. Dann können Sie selbst rechnen.

Bei erheblichen Abweichungen sollten Sie nachmessen. Studien zeigen, dass bis zu 80 Prozent der Wohnflächenangaben in Exposés nicht stimmen.

Regionale Unterschiede

Der Quadratmeterpreis variiert stark nach Standort.

In München liegt der Durchschnitt bei über 8.000 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen. In Hamburg, Frankfurt oder Berlin sind es zwischen 4.000 und 6.000 Euro.

In Mittelstädten wie Dresden, Leipzig oder Hannover bewegen sich die Preise zwischen 2.500 und 4.000 Euro.

In ländlichen Regionen gibt es Wohnungen für unter 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Diese Zahlen sind Durchschnitte. Die Spanne innerhalb einer Stadt kann enorm sein. Eine Eigentumswohnung in München-Bogenhausen kostet das Vierfache einer Wohnung am Stadtrand.

Was beeinflusst den Quadratmeterpreis?

Viele Faktoren spielen zusammen:

Die Lage. Der wichtigste Faktor. Zentrum oder Randlage, gutes Viertel oder Problemkiez, Blick ins Grüne oder auf die Hauptstraße.

Das Baujahr. Neubauten sind teurer als Altbauten - wenn der Altbau nicht gerade denkmalgeschützt und saniert ist.

Der Zustand. Sanierungsbedarf drückt den Preis. Modernisiert und gepflegt steigert ihn.

Die Größe. Kleine Wohnungen haben oft einen höheren Quadratmeterpreis als große. Dafür ist der Gesamtpreis niedriger.

Die Etage. In Mehrfamilienhäusern sind obere Etagen meist teurer - mehr Licht, weniger Lärm.

Die Ausstattung. Einbauküche, Fußbodenheizung, Balkon, Aufzug - all das beeinflusst den Preis.

Quadratmeterpreis vs. Gesamtpreis

Der Quadratmeterpreis ist ein Vergleichsinstrument. Aber er sagt nicht alles.

Eine kleine Wohnung mit hohem Quadratmeterpreis kann günstiger sein als eine große mit niedrigem. Entscheidend ist, was Sie sich leisten können und was Sie brauchen.

Auch die Nebenkosten spielen eine Rolle. Eine teure Wohnung mit niedrigen Nebenkosten kann langfristig günstiger sein als eine billige mit explodierenden Betriebskosten.

Grundstücke separat betrachten

Bei Häusern sollten Sie zwischen Gebäude und Grundstück unterscheiden.

Ein Haus auf großem Grundstück hat vielleicht einen niedrigen Quadratmeterpreis bezogen auf die Wohnfläche. Aber das Grundstück ist ein erheblicher Wertfaktor.

Umgekehrt: Ein Neubau mit hochwertiger Ausstattung kann einen hohen Quadratmeterpreis haben, obwohl das Grundstück klein ist.

Für echte Vergleichbarkeit müssen Sie beide Komponenten betrachten.

Entwicklungstrends

Die Quadratmeterpreise in Deutschland sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Allerdings gibt es regionale Unterschiede.

In den Top-7-Städten sind die Preise nach einer Korrekturphase wieder am Steigen. In ländlichen Regionen entwickeln sie sich langsamer.

Die Zinsentwicklung spielt eine große Rolle. Steigende Zinsen drücken tendenziell die Preise, weil weniger Menschen sich den Kauf leisten können.

Quadratmeterpreis als Orientierung

Der Quadratmeterpreis ist ein nützliches Werkzeug, aber kein alleiniger Maßstab.

Nutzen Sie ihn, um einen ersten Eindruck zu bekommen, ob ein Angebot im Rahmen liegt.

Aber schauen Sie auch auf: Lage, Zustand, Ausstattung, Entwicklungspotenzial. All das spiegelt der Quadratmeterpreis nicht wider.

Und vergessen Sie die Nebenkosten nicht. Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, eventuell Makler. Das sind weitere zehn bis fünfzehn Prozent.

Fazit

Der Quadratmeterpreis macht Immobilien vergleichbar. Die Berechnung ist einfach: Kaufpreis durch Wohnfläche.

Aber Vorsicht bei den Details. Die Wohnfläche kann unterschiedlich gemessen sein. Lage, Zustand und Ausstattung sind nicht eingerechnet.

Nutzen Sie den Quadratmeterpreis als eines von mehreren Kriterien. Allein sagt er zu wenig über den Wert einer Immobilie aus.