Vorkaufsrecht bei Immobilien

Sie haben sich geeinigt, der Kaufvertrag ist quasi fertig - und dann macht jemand von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch. Pech gehabt. Der Dritte kauft zu Ihren ausgehandelten Konditionen.

Das Vorkaufsrecht ist ein starkes Instrument. Es gibt verschiedene Arten, und alle können einen geplanten Kauf durchkreuzen.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, in einen bereits abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Er kauft dann zu den gleichen Bedingungen wie der ursprüngliche Käufer.

Wichtig: Das Vorkaufsrecht entsteht erst, wenn ein Kaufvertrag geschlossen wird. Vorher kann der Berechtigte nichts tun. Er hat keinen Anspruch darauf, dass ihm die Immobilie angeboten wird.

Aber sobald ein Vertrag mit einem Dritten steht, kann er sagen: Ich nehme das.

Gesetzliche Vorkaufsrechte

Es gibt Vorkaufsrechte, die das Gesetz automatisch vorsieht:

Das Vorkaufsrecht des Mieters nach Paragraph 577 BGB. Es greift, wenn eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals verkauft wird.

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach den Paragraphen 24 bis 28 Baugesetzbuch. Es dient der kommunalen Planung und kann in bestimmten Gebieten ausgeubt werden.

Das Vorkaufsrecht des Miterben bei Veraeusserung eines Erbteils.

Diese Rechte bestehen ohne Eintragung im Grundbuch. Sie müssen aber bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Dieses Recht schützt Mieter bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Die Voraussetzungen sind eng gefasst:

Die Wohnung muss nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden sein. Bei Wohnungen, die schon immer Eigentumswohnungen waren, gibt es kein Vorkaufsrecht.

Es muss der Erstverkauf nach der Umwandlung sein. Beim zweiten oder dritten Verkauf besteht kein Vorkaufsrecht mehr.

Der Mieter muss innerhalb von zwei Monaten erklären, dass er das Recht ausuebt. Die Frist beginnt, wenn ihm der Vertragsinhalt mitgeteilt wird.

Der Verkäufer muss den Mieter über den Kaufvertrag informieren. Tut er das nicht, kann der Mieter noch Jahre später Schadensersatz fordern.

Ausnahmen beim Mietervorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht entfällt in bestimmten Fällen:

Beim Verkauf an Familienangehörige. Wenn der Eigentümer an Kinder, Eltern oder Geschwister verkauft, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.

Beim Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses. Wenn nicht einzelne Wohnungen, sondern das ganze Gebäude verkauft wird.

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Gemeinden haben in bestimmten Gebieten ein oeffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht. Das steht im Baugesetzbuch.

Es gilt unter anderem:

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wenn das Grundstück für oeffentliche Zwecke vorgesehen ist.

In foermlich festgelegten Sanierungsgebieten.

In Gebieten, für die ein staedtebauliches Entwicklungskonzept besteht.

Die Gemeinde muss ihr Vorkaufsrecht innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Kaufvertrag ausueben. Der Notar ist verpflichtet, die Gemeinde zu informieren.

Abwendung des Gemeindevorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde lässt sich manchmal abwenden:

Beim Verkauf an nahe Angehörige.

Wenn der Käufer sich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den staedtebaulichen Zielen zu nutzen.

Wenn die Gemeinde eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung abgibt.

In der Praxis holt der Notar routinemaessig eine Negativbescheinigung ein. Darin bestaetigt die Gemeinde, dass sie kein Vorkaufsrecht ausueben wird. Erst dann wird der Kaufvertrag vollzogen.

Vertragliche Vorkaufsrechte

Neben den gesetzlichen gibt es Vorkaufsrechte, die vertraglich vereinbart werden:

Schuldrechtliche Vorkaufsrechte wirken nur zwischen den Vertragsparteien. Wenn der Verpflichtete an einen Dritten verkauft, kann der Berechtigte Schadensersatz fordern, aber nicht die Immobilie verlangen.

Dingliche Vorkaufsrechte werden im Grundbuch eingetragen. Sie wirken gegen jeden Erwerber. Wer ein Grundstück mit eingetragenem Vorkaufsrecht kaufen will, muss damit rechnen, dass der Berechtigte eintritt.

Vertragliche Vorkaufsrechte werden oft bei Familienverkaeufen vereinbart. Oder wenn ein Eigentümer nur unter der Bedingung verkauft, bei späteren Weiterverkaeufen wieder zum Zug kommen zu können.

Auswirkungen auf den Kaufvertrag

Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, ist der Kaufvertrag zunächst schwebend wirksam. Er wird erst endgueltig, wenn der Berechtigte erklärt, dass er das Recht nicht ausuebt.

Uebt der Berechtigte aus, tritt er in den Vertrag ein. Der ursprüngliche Käufer geht leer aus. Er bekommt sein Geld zurück, wenn er schon gezahlt hat, aber die Immobilie bekommt er nicht.

Deshalb wird im Kaufvertrag oft geregelt, was passiert, wenn ein Vorkaufsrecht ausgeubt wird. Der Käufer sollte dann nicht auf Schadensersatz haften müssen.

Was bedeutet das für Käufer?

Als Käufer sollten Sie Folgendes beachten:

Prüfen Sie das Grundbuch. Eingetragene dingliche Vorkaufsrechte sind dort vermerkt.

Fragen Sie bei Mietwohnungen nach. Wurde die Wohnung umgewandelt? Ist es der Erstverkauf? Dann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.

Warten Sie die Erklärungsfrist ab. Erst wenn klar ist, dass kein Vorkaufsrecht ausgeubt wird, ist der Kauf sicher.

Kalkulieren Sie das Risiko ein. Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, können Sie am Ende ohne Immobilie dastehen.

Was bedeutet das für Verkäufer?

Verkäufer müssen die Vorkaufsberechtigten informieren. Bei Mietern ist das besonders wichtig - wer die Mitteilung versaeumt, riskiert spätere Schadensersatzansprüche.

Der Notar übernimmt normalerweise die notwendigen Anfragen. Aber prüfen Sie, ob an alles gedacht wurde.

Bei eingetragenen Vorkaufsrechten sollten Sie vor dem Verkauf klären, ob der Berechtigte Interesse hat. Das spart Zeit und Ärger.

Fristen beachten

Die Ausuebungsfristen sind wichtig:

Für Mieter: zwei Monate ab Mitteilung des Vertragsinhalts.

Für Gemeinden: drei Monate ab Kenntnis.

Für vertragliche Vorkaufsrechte: wie im Vertrag vereinbart, sonst zwei Monate.

Nach Ablauf der Frist ohne Erklärung erlischt das Vorkaufsrecht für diesen Verkaufsfall.

Fazit

Vorkaufsrechte können einen geplanten Immobilienkauf zum Scheitern bringen. Ob gesetzlich oder vertraglich - sie geben Dritten die Möglichkeit, in einen Kaufvertrag einzusteigen.

Käufer sollten im Vorfeld prüfen, ob Vorkaufsrechte bestehen. Das Grundbuch gibt Auskunft über dingliche Rechte. Bei Mietwohnungen ist die Historie wichtig. Die Gemeinde muss angefragt werden.

Verkäufer müssen die Berechtigten informieren. Sonst drohen spätere Schadensersatzansprüche.

In den meisten Fällen wird von Vorkaufsrechten kein Gebrauch gemacht. Aber die Möglichkeit besteht - und damit muss man rechnen.