Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Verkehrsteuer, die beim entgeltlichen Erwerb von inländischen Grundstücken erhoben wird. Sie zählt zu den wesentlichen Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb und wird von den Bundesländern vereinnahmt.

Rechtliche Grundlagen und Steuersätze

Die Grunderwerbsteuer wird nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) auf den Erwerb inländischer Grundstücke erhoben. Seit 2006 liegt die Gesetzgebungskompetenz für die Steuersätze bei den Bundesländern, was zu erheblichen regionalen Unterschieden geführt hat.

Stand 2025:

3,5 Prozent: Bayern, Sachsen

5,0 Prozent: Thüringen (Senkung von 6,5% auf 5,0% zum 1.1.2024)

5,5 Prozent: Hamburg, Bremen (Anhebung von 5,0% auf 5,5% zum 1.7.2025)

6,0 Prozent: Baden-Württemberg, Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt

6,5 Prozent: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Die Steuersatzdifferenzen führen zu erheblichen Kostenunterschieden. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 15.750 Euro, in Nordrhein-Westfalen 29.250 Euro – eine Differenz von 13.500 Euro.

Bemessungsgrundlage

Gemäß § 8 GrEStG bildet grundsätzlich die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Dies umfasst den vereinbarten Kaufpreis sowie weitere Leistungen des Erwerbers.

Die Bemessungsgrundlage kann durch sachgerechte Ausgliederung beweglicher Wirtschaftsgüter reduziert werden. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Saunen oder hochwertige Markisen können im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, sofern die Wertansätze angemessen und nachvollziehbar sind. Die Finanzverwaltung prüft die Angemessenheit im Einzelfall.

Bei Eigentumswohnungen mindert die anteilige Instandhaltungsrücklage nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz die Bemessungsgrundlage, da sie dem Erwerber lediglich zur Verwaltung übertragen wird.

Verfahrensablauf

Der Verfahrensablauf folgt einem standardisierten Schema:

1. Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag wird gemäß § 311b BGB notariell beurkundet. Der Notar übermittelt eine Abschrift des Vertrags an das zuständige Finanzamt.

2. Steuerbescheid: Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid, üblicherweise innerhalb von zwei bis sechs Wochen nach Beurkundung. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids.

3. Entrichtung der Steuer: Der Steuerschuldner überweist den festgesetzten Betrag an das Finanzamt.

4. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nach vollständigem Zahlungseingang erteilt das Finanzamt gemäß § 22 GrEStG die Unbedenklichkeitsbescheinigung.

5. Eigentumsumschreibung: Das Grundbuchamt nimmt die Eigentumsumschreibung erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung vor.

Die vollständige Entrichtung der Grunderwerbsteuer ist zwingende Voraussetzung für den Eigentumsübergang im Grundbuch.

Steuerschuldnerschaft

Gemäß § 13 GrEStG sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt kann die Steuerzahlung von jedem der beiden Vertragsparteien in voller Höhe fordern.

In der Praxis wird im notariellen Kaufvertrag regelmäßig vereinbart, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer trägt. Dies entspricht der üblichen wirtschaftlichen Belastungsverteilung und entlastet den Verkäufer von dieser Verpflichtung im Innenverhältnis.

Steuerbefreiungen

Gemäß § 3 GrEStG sind bestimmte Erwerbsvorgänge von der Grunderwerbsteuer befreit:

• Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG)

• Übertragungen in gerader Linie zwischen Eltern und Kindern (§ 3 Nr. 6 GrEStG)

• Erwerb von Todes wegen, unterliegt der Erbschaftsteuer (§ 3 Nr. 2 GrEStG)

• Schenkungen unter Lebenden (§ 3 Nr. 2 GrEStG)

• Vermögensauseinandersetzung bei Trennung oder Scheidung unter bestimmten Voraussetzungen (§ 3 Nr. 5 GrEStG)

• Grundstücksübertragungen im Rahmen von Umstrukturierungen bei Kapitalgesellschaften unter bestimmten Voraussetzungen (§ 6a GrEStG)

Weitere Informationen zu Befreiungstatbeständen finden sich im Artikel Grunderwerbsteuerbefreiung.

Bei innerfamiliären Übertragungen kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden, während gleichzeitig Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen kann.

Gestaltungsmöglichkeiten

Legale Gestaltungsoptionen zur Reduzierung der Steuerlast umfassen:

Separate Bewertung beweglichen Inventars: Realistische Wertansätze für Einbauküchen und sonstige bewegliche Gegenstände reduzieren die Bemessungsgrundlage.

Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage: Bei Eigentumswohnungen ist die anteilige Rücklage nicht steuerpflichtig.

Kaufpreisverhandlung: Jede Reduktion des Kaufpreises verringert proportional die Steuerlast.

Verhältnis zur Finanzierung

Die meisten Kreditinstitute verlangen, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden. Die Grunderwerbsteuer bildet gemeinsam mit Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision die Nebenkosten.

Insgesamt sollten für Kaufnebenkosten 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises kalkuliert werden. Die Grunderwerbsteuer stellt davon den größten Einzelposten dar.

Politische Diskussion

Verschiedene Reformvorschläge werden politisch diskutiert, darunter:

• Einführung von Freibeträgen für Erstkäufer zur Förderung des Wohneigentumserwerbs

• Bundeseinheitliche Steuersätze zur Vermeidung regionaler Wettbewerbsverzerrungen

• Progressive Staffelung nach Kaufpreis oder Zahl der Immobilien

• Verschärfung der Missbrauchsvermeidungsvorschriften bei Share Deals

Thüringen senkte als erstes Bundesland zum 1.1.2024 den Steuersatz von 6,5% auf 5,0%. Bremen erhöhte hingegen zum 1.7.2025 den Satz von 5,0% auf 5,5%. Kurzfristige bundesweite Änderungen sind nicht absehbar.

Bedeutung für Erwerber

Die Grunderwerbsteuer stellt einen wesentlichen Bestandteil der Kaufnebenkosten dar und muss in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Zusammen mit Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls Maklerprovision sind insgesamt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten einzukalkulieren.

Die erheblichen Steuersatzdifferenzen zwischen den Bundesländern können bei standortübergreifenden Immobilienentscheidungen relevant werden. Eine Vermeidung der Steuer ist nur bei gesetzlich definierten Befreiungstatbeständen möglich.

Weiterführende Informationen

Ausführliche Informationen zur Grunderwerbsteuer bietet das Bundesfinanzministerium. Aktuelle Steuersätze und Berechnungsbeispiele finden sich auf Fachportalen wie grunderwerbsteuer.de.