Untervermietung

Untervermietung bezeichnet die entgeltliche oder unentgeltliche Gebrauchsüberlassung der Mietsache oder eines Teils davon durch den Mieter an einen Dritten. Sie begründet ein eigenständiges Mietverhältnis zwischen Hauptmieter (als Untervermieter) und Untermieter, während das ursprüngliche Mietverhältnis zum Vermieter fortbesteht.

Rechtliche Grundlage

§ 540 BGB normiert das grundsätzliche Verbot der Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne Erlaubnis des Vermieters. § 553 BGB begründet jedoch unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung.

Erlaubnispflicht

Die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine Vertragsverletzung dar, die zur fristlosen Kündigung nach § 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB berechtigen kann. Eine vorherige Abmahnung ist erforderlich, es sei denn, die Pflichtverletzung ist so schwerwiegend, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Anspruch auf Erlaubnis (§ 553 BGB)

Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung entsteht und soweit dem Vermieter die Gebrauchsüberlassung nicht aus wichtigem Grund unzumutbar ist.

Berechtigtes Interesse

Ein berechtigtes Interesse liegt vor bei:

Wirtschaftlichen Gründen: Finanzieller Engpass, Einkommensverlust, Arbeitslosigkeit, zu hohe Mietbelastung im Verhältnis zum Einkommen.

Beruflichen Gründen: Vorübergehende Abwesenheit wegen Versetzung, Auslandsaufenthalt, Praktikum, Studium oder beruflicher Fortbildung.

Persönlichen Gründen: Veränderte Lebenssituation (Trennung vom Partner), Wunsch nach Gesellschaft im Alter, Pflegebedürftigkeit.

Wohngemeinschaftsbildung: Der Wunsch, eine Wohngemeinschaft zu gründen oder zu erweitern, wird von der Rechtsprechung als berechtigtes Interesse anerkannt.

Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Von Anfang an bestehende Untervermietungsabsichten begründen keinen Anspruch.

Teilweise Gebrauchsüberlassung

Der Anspruch nach § 553 BGB besteht nur für die Untervermietung eines Teils der Wohnung. Der Hauptmieter muss weiterhin einen wesentlichen Teil der Wohnung selbst nutzen. Die komplette Weitergabe der Wohnung fällt nicht unter § 553 BGB und erfordert eine individuelle vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter.

Ablehnungsgründe des Vermieters

Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn:

Überbelegung: Die Untervermietung zu einer übermäßigen Belegung der Wohnung führen würde, die über die nach der Wohnfläche angemessene Personenzahl hinausgeht.

Person des Untermieters: Berechtigte Zweifel an der Zuverlässigkeit oder Zahlungsfähigkeit des Untermieters bestehen, die durch konkrete Anhaltspunkte begründet sind.

Hausfriedenstörung: Berechtigte Befürchtung erheblicher Störungen des Hausfriedens oder Beeinträchtigungen anderer Mieter.

Bauliche Gründe: Die Wohnung ist baulich für eine Mehrfachbelegung ungeeignet.

Pauschale Ablehnungen ohne Angabe konkreter Gründe sind unzulässig. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen von Ablehnungsgründen.

Untermietzuschlag

Der Vermieter kann einen angemessenen Zuschlag zur Miete verlangen, wenn durch die Untervermietung die Betriebskosten steigen (etwa bei verbrauchsabhängigen Kosten). Der Zuschlag muss sich an den tatsächlich erhöhten Kosten orientieren und darf nicht unverhältnismäßig sein.

Kurzzeitvermietung und Airbnb

Die dauerhafte oder regelmäßige Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb stellt einen Sonderfall dar. Viele Mietverträge schließen die Kurzzeitvermietung explizit aus. Selbst ohne ausdrückliche Klausel kann die ständig wechselnde Kurzzeitvermietung als vertragswidrige gewerbliche Nutzung qualifiziert werden.

Zusätzlich unterliegt die Kurzzeitvermietung in vielen Städten Zweckentfremdungsverboten nach Landesrecht, die eine behördliche Genehmigung erfordern. Verstöße können neben mietrechtlichen Konsequenzen auch Bußgelder nach sich ziehen.

WG-Wechsel

Bei Wohngemeinschaften, in denen nur eine Person Hauptmieter ist und die übrigen Zimmer untervermietet, bedarf jeder Wechsel des Untermieters grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Eine einmal erteilte Erlaubnis erstreckt sich nicht automatisch auf nachfolgende Untermieter. Bei berechtigtem Interesse hat der Hauptmieter jedoch regelmäßig einen Anspruch auf Erlaubnis.

Rechtsfolgen unerlaubter Untervermietung

Abmahnung: Bei erstmaliger unerlaubter Untervermietung ist der Vermieter zur Abmahnung verpflichtet und muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Beendigung der Untervermietung setzen.

Fristlose Kündigung: Bei fortgesetzter unerlaubter Untervermietung trotz Abmahnung kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos nach § 543 Absatz 2 Nr. 2 BGB kündigen.

Schadensersatz: In seltenen Fällen, etwa bei erheblichen Schäden durch Untermieter oder bei entgangener Gewinnbeteiligung, können Schadensersatzansprüche gegen den Hauptmieter bestehen.

Formelle Anforderungen

Der Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung sollte schriftlich erfolgen und folgende Angaben enthalten:

• Name und Kontaktdaten des vorgesehenen Untermieters

• Dauer der geplanten Untervermietung

• Räumliche Aufteilung (welcher Teil der Wohnung)

• Grund für die Untervermietung (Darlegung des berechtigten Interesses)

• Bonitätsnachweise des Untermieters

Der Vermieter sollte innerhalb angemessener Frist antworten. Bei unbegründeter Verweigerung kann der Mieter die Erlaubnis gerichtlich durchsetzen.

Zusammenfassung

Die Untervermietung bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Bei berechtigtem Interesse und Untervermietung nur eines Teils der Wohnung hat der Mieter nach § 553 BGB einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, sofern keine wichtigen Ablehnungsgründe vorliegen. Unerlaubte Untervermietung kann zur Kündigung führen. Kurzzeitvermietung unterliegt besonderen Einschränkungen. WG-Wechsel erfordern jeweils neue Genehmigung. Schriftliche Anträge mit vollständigen Angaben erhöhen die Erfolgsaussichten.