Scheidung und Immobilie: Was mit dem Haus passiert

Die Auseinandersetzung über Immobilienvermögen im Rahmen einer Scheidung gehört zu den komplexesten familienrechtlichen Fragestellungen. Die Lösung hängt von Eigentumsverhältnissen, Finanzierungsstrukturen, Güterstand und vertraglichen Vereinbarungen ab.

Rechtliche Ausgangslage

Eigentumsverhältnisse: Die Eigentumsverhältnisse ergeben sich aus dem Grundbuch. Bei Miteigentum beider Ehepartner (typischerweise je zur Hälfte) steht beiden das Eigentumsrecht gemeinsam zu. Bei Alleineigentum ist nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen.

Finanzierungshaftung: Die Haftung für Immobiliendarlehen ergibt sich aus dem Darlehensvertrag. Häufig haften beide Ehepartner als Gesamtschuldner unabhängig von den Eigentumsverhältnissen.

Verkehrswert und Restschulden: Der aktuelle Verkehrswert abzüglich bestehender Verbindlichkeiten ergibt das Nettovermögen, das für den Zugewinnausgleich relevant ist.

Zugewinnausgleich gemäß §§ 1372 ff. BGB

Ohne Ehevertrag gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB). Bei Scheidung erfolgt ein Zugewinnausgleich nach folgenden Grundsätzen:

Anfangsvermögen: Das Vermögen jedes Ehegatten bei Eheschließung, bewertet zu damaligen Werten und indexiert nach § 1374 Abs. 2 BGB.

Endvermögen: Das Vermögen bei Zustellung des Scheidungsantrags, bewertet zum Stichtag.

Zugewinn: Die Differenz zwischen Endvermögen und Anfangsvermögen. Der Ehegatte mit dem höheren Zugewinn ist verpflichtet, die Hälfte der Differenz zum Zugewinn des anderen Ehegatten auszugleichen (§ 1378 BGB).

Beispielrechnung:

Ehegatte A erwirbt während der Ehe eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro bei 250.000 Euro Darlehen. Bei Scheidung beträgt der Verkehrswert 450.000 Euro, die Restschuld 150.000 Euro.
Zugewinn von A: (450.000 - 150.000) - (300.000 - 250.000) = 250.000 Euro
Ehegatte B hat keinen Zugewinn.
Ausgleichsanspruch von B: 125.000 Euro

Privilegierter Erwerb: Erbschaften und Schenkungen von Dritten zählen gemäß § 1374 Abs. 2 BGB zum Anfangsvermögen. Nur Wertsteigerungen während der Ehe unterliegen dem Zugewinnausgleich.

Lösungsoptionen bei gemeinsamem Immobilienbesitz

Übernahme durch einen Ehegatten: Ein Ehegatte übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Die Auszahlung bemisst sich nach dem hälftigen Nettovermögen. Der übernehmende Ehegatte muss die Finanzierung allein tragen können. Die finanzierende Bank prüft die Bonität und muss der Schuldnerauswechslung zustimmen.

Verkauf der Immobilie: Der Verkaufserlös abzüglich Restschulden und Verkaufskosten wird nach Eigentumsan geteilt (bei hältigem Miteigentum je zur Hälfte). Diese Lösung gewährleistet klare Verhältnisse, ist jedoch bei ungünstigem Marktumfeld oder emotionaler Bindung problematisch.

Vermietung und gemeinsames Halten: Die Immobilie wird vermietet, beide Ehegatten bleiben Miteigentümer. Mieteinnahmen und Lasten werden geteilt. Diese Lösung setzt kooperationsfähige Ex-Ehepartner voraus und ist häufig eine Übergangslösung bis zum späteren Verkauf.

Nutzung gegen Entgelt: Ein Ehegatte bewohnt die Immobilie und zahlt dem anderen eine Nutzungsentschädigung. Die Höhe orientiert sich an ortsüblichen Mieten. Diese Lösung ermöglicht Kontinuität für Kinder.

Teilungsversteigerung gemäß §§ 180 ff. ZVG

Bei fehlender Einigung kann jeder Miteigentümer die gerichtliche Teilungsversteigerung beantragen. Das Amtsgericht ordnet die Zwangsversteigerung an. Der Versteigerungserlös wird nach Eigentumsquoten verteilt.

Teilungsversteigerungen führen häufig zu Erlösen unterhalb des Verkehrswertes. Versteigerungskosten und Gutachterkosten reduzieren den Nettoerlös zusätzlich. Die Androhung der Teilungsversteigerung dient häufig als Verhandlungsmittel zur Erzielung einer einvernehmlichen Lösung.

Nutzungsrechte während der Trennungszeit

Während des Trennungsjahres kann kein Ehegatte den anderen aus der gemeinsamen Wohnung verweisen, sofern keine Ausnahmesituation (Gewalt, § 1361b BGB) vorliegt. Die Regelung des Verbleibs erfolgt durch Vereinbarung oder gerichtliche Entscheidung.

Bei Kindern wird dem betreuenden Elternteil häufig die Nutzung der Familienwohnung zugesprochen. Der ausziehende Ehegatte kann eine Nutzungsentschädigung verlangen, deren Höhe sich nach ortsüblichen Marktmieten richtet.

Sonderregelungen bei Kindern

Das Kindeswohl ist bei der Auseinandersetzung über das Familienheim zu berücksichtigen. Gerichte können den Verkauf der Immobilie bis zur Volljährigkeit der Kinder aussetzen (§ 1568a BGB). Eheverträge können Regelungen zum Erhalt des Familienheims zugunsten der Kinder enthalten.

Finanzierungsinstitut als dritter Beteiligter

Die finanzierende Bank ist nicht Partei des Scheidungsverfahrens, hat jedoch erheblichen Einfluss. Bei Gesamtschuldnerschaft bleiben beide Ehepartner vollständig haftbar, unabhängig von der vermögensrechtlichen Auseinandersetzung.

Ein Ehegatte, der die Immobilie übernimmt, benötigt die Zustimmung der Bank zur Schuldübernahme oder Entlassung des anderen Ehepartners aus der Haftung. Ohne ausreichende Bonität verweigern Banken häufig die Zustimmung.

Bei Verkauf erfolgt die Tilgung aus dem Verkaufserlös. Übersteigen die Verbindlichkeiten den Erlös, haften beide Ehepartner für die Restschuld.

Steuerliche Aspekte

Spekulationsfrist: Der Verkauf selbstgenutzter Immobilien ist nach mehr als zwei Jahren Eigennutzung einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Bei Vermietung gilt eine zehnjährige Spekulationsfrist.

Schenkungsteuer: Die Übertragung von Miteigentumsanteilen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung ist schenkungsteuerfrei, wenn sie dem Zugewinnausgleich oder nachehelichem Unterhalt dient.

Zusammenfassung

Die Auseinandersetzung über Immobilienvermögen bei Scheidung erfordert die Berücksichtigung familienrechtlicher, sachenrechtlicher und finanzierungsrechtlicher Aspekte. Eine einvernehmliche Regelung ist wirtschaftlich vorteilhafter als gerichtliche Verfahren. Qualifizierte Rechtsberatung durch Fachanwälte für Familienrecht und die Einschaltung von Mediatoren können zu sachgerechten und für beide Parteien akzeptablen Lösungen führen.