Gewerblicher Grundstückshandel

Ein Immobilieninvestor, den ich beraten habe, wollte eigentlich nur sein Portfolio optimieren. Drei Wohnungen hatte er in den letzten vier Jahren verkauft, mit ordentlichem Gewinn. Jetzt stand der vierte Verkauf an. Ich musste ihm erklären, dass er gerade dabei war, seine Steuersituation dramatisch zu verschlechtern.

Was ist gewerblicher Grundstückshandel?

Normalerweise sind Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen nach zehn Jahren Haltefrist steuerfrei. Das ist der große Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage.

Gewerblicher Grundstückshandel bedeutet: Das Finanzamt stuft Ihre Aktivitäten nicht mehr als private Vermögensverwaltung ein, sondern als gewerbliche Tätigkeit. Und dann gelten ganz andere Regeln.

Die Unterscheidung ist nicht im Gesetz definiert, sondern wurde von der Rechtsprechung entwickelt. Entscheidend ist die sogenannte Drei-Objekt-Grenze.

Die Drei-Objekt-Grenze

Die Formel klingt simpel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, betreibt in der Regel gewerblichen Grundstückshandel.

Aber wie so oft steckt der Teufel im Detail:

Ein Objekt kann eine Eigentumswohnung sein, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück.

Der Fünf-Jahres-Zeitraum bezieht sich auf den Zeitraum zwischen Anschaffung (oder Herstellung) und Verkauf.

Die Zählung erfolgt rückwirkend. Auch die ersten drei Verkäufe werden nachträglich als gewerblich eingestuft.

Was zählt als Objekt?

Jede selbstständig nutzbare und veräußerbare Einheit zählt:

Eine Eigentumswohnung ist ein Objekt Ein Reihenhaus ist ein Objekt Ein Mehrfamilienhaus ist ein Objekt (nicht jede Wohnung einzeln) Ein unbebautes Grundstück ist ein Objekt Ein Erbbaurecht kann ein Objekt sein

Nicht mitgezählt werden:

Geerbte Immobilien (keine Anschaffung im steuerlichen Sinne) Selbst genutzte Eigenheime (mit Einschränkungen)

Die steuerlichen Konsequenzen

Überschreiten Sie die Drei-Objekt-Grenze, passiert Folgendes:

Einkommensteuer auf alle Verkaufsgewinne: Die Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt nicht mehr. Jeder Verkaufsgewinn ist steuerpflichtig, egal wie lange Sie die Immobilie gehalten haben.

Gewerbesteuer zusätzlich: Als Gewerbetreibender zahlen Sie Gewerbesteuer. Je nach Gemeinde kommen 10 bis 17 Prozent auf den Gewinn obendrauf.

Rückwirkende Umqualifizierung: Auch die früheren Verkäufe werden nachträglich als gewerblich eingestuft. Es drohen Steuernachzahlungen plus Zinsen.

Keine Abschreibung mehr: Die Immobilien werden zu Umlaufvermögen. Abschreibungen auf Gebäude sind dann nicht mehr möglich.

Ein Rechenbeispiel

Herr Schmidt hat zwischen 2020 und 2024 vier Eigentumswohnungen mit Gewinn verkauft:

Wohnung 1: Kauf 2018, Verkauf 2020, Gewinn 50.000 Euro Wohnung 2: Kauf 2019, Verkauf 2021, Gewinn 60.000 Euro Wohnung 3: Kauf 2020, Verkauf 2022, Gewinn 45.000 Euro Wohnung 4: Kauf 2021, Verkauf 2024, Gewinn 70.000 Euro

Ohne gewerblichen Grundstückshandel wären alle Gewinne privat und nach zehn Jahren steuerfrei.

Mit gewerblichem Grundstückshandel sind alle 225.000 Euro Gewinn steuerpflichtig. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% plus Gewerbesteuer von 14% zahlt er etwa 125.000 Euro Steuern - plus Zinsen auf die nachträglich festgestellten Beträge.

Wie lässt sich das vermeiden?

Die sicherste Methode: Weniger verkaufen. Wer maximal drei Objekte in fünf Jahren veräußert, bleibt auf der sicheren Seite.

Längere Haltedauer: Wer länger als fünf Jahre zwischen Kauf und Verkauf wartet, fällt aus der kritischen Betrachtung. Allerdings prüft das Finanzamt auch längere Zeiträume, wenn andere Indizien auf gewerbliche Absicht hindeuten.

Ehepartner einbeziehen: Die Drei-Objekt-Grenze gilt pro Person. Wenn beide Ehepartner getrennt kaufen und verkaufen, hat jeder seinen eigenen Spielraum.

Keine kurzfristigen Käufe: Besonders kritisch sind Objekte, die kurz nach dem Erwerb weiterverkauft werden. Das deutet auf Handelsabsicht hin.

Wann droht Gefahr auch unter drei Objekten?

Die Drei-Objekt-Grenze ist nur eine Faustformel. Das Finanzamt kann auch bei weniger Verkäufen gewerblichen Grundstückshandel annehmen, wenn die Gesamtumstände darauf hindeuten:

Sehr kurze Haltedauern Professionelles Auftreten am Markt Große Umsätze Verbindung zu Bauunternehmen oder Maklern

Umgekehrt kann bei mehr als drei Objekten ausnahmsweise noch private Vermögensverwaltung vorliegen, etwa bei jahrzehntelanger Haltedauer oder bei Notverkäufen.

Gesellschaften als Lösung?

Manche versuchen, über GmbHs oder andere Gesellschaften die Grenze zu umgehen. Das funktioniert nur bedingt. Das Finanzamt rechnet die Aktivitäten von Gesellschaften unter Umständen dem Gesellschafter zu.

Eine GmbH ist von vornherein gewerblich tätig. Das vermeidet das Problem der Umqualifizierung, löst aber die Gewerbesteuerpflicht nicht.

Mein Rat

Wer mehrere Immobilien besitzt und über Verkäufe nachdenkt, sollte vorher rechnen und planen. Die steuerlichen Konsequenzen des gewerblichen Grundstückshandels können erheblich sein. Ein Gespräch mit dem Steuerberater vor dem dritten Verkauf kann viel Geld sparen.