Kapitalertragssteuer bei Immobilien

Bei Immobilien denkt man nicht als Erstes an Kapitalertragssteuer. Und tatsächlich: Die klassische Vermietung und der private Verkauf werden anders besteuert. Aber es gibt Konstellationen, in denen die Kapitalertragssteuer doch eine Rolle spielt.

Was ist die Kapitalertragssteuer?

Die Kapitalertragssteuer ist eine Form der Einkommensteuer auf Einkünfte aus Kapitalvermögen. Sie beträgt pauschal 25% plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Insgesamt also etwa 26,4% bis 28%.

Typische Anwendungsfälle sind Zinsen, Dividenden und Kursgewinne aus Wertpapieren. Die Steuer wird direkt von der Bank einbehalten und an das Finanzamt abgeführt - das sogenannte Abgeltungssteuerverfahren.

Bei Immobilien gelten andere Regeln. Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, Veräußerungsgewinne nach zehn Jahren gar nicht.

Wann kann Kapitalertragssteuer bei Immobilien anfallen?

Es gibt einige Sonderfälle, in denen die Kapitalertragssteuer auch im Immobilienbereich relevant wird:

Beteiligung an Immobilienfonds

Wer in offene oder geschlossene Immobilienfonds investiert, erzielt Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Ausschüttungen unterliegen der Kapitalertragssteuer.

Bei offenen Immobilienfonds gilt allerdings eine Teilfreistellung. Nur 60% der Erträge werden besteuert. Auf die verbleibenden 60% fallen dann 25% Kapitalertragssteuer an.

Auch Kursgewinne beim Verkauf von Fondsanteilen unterliegen der Kapitalertragssteuer - mit derselben Teilfreistellung.

Immobilienaktien und REITs

Wer Aktien von Immobilienunternehmen oder REITs (Real Estate Investment Trusts) hält, erzielt ebenfalls Kapitaleinkünfte. Dividenden und Kursgewinne werden mit 25% Kapitalertragssteuer belegt.

Auch hier gibt es Teilfreistellungen, wenn der Fonds schwerpunktmäßig in Immobilien investiert.

Privatdarlehen für Immobilienkäufe

Manchmal finanzieren Privatpersonen den Immobilienkauf anderer - etwa Eltern, die ihren Kindern ein Darlehen geben. Die Zinsen, die dafür gezahlt werden, sind beim Darlehensgeber Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Allerdings greift bei Darlehen unter nahen Angehörigen oft nicht die Abgeltungssteuer. Stattdessen werden die Zinsen mit dem persönlichen Steuersatz versteuert, was günstiger oder ungünstiger sein kann.

Pfandrechte und Grundschulden

Wer ein Darlehen gibt, das durch eine Grundschuld besichert ist, erzielt Zinseinkünfte. Diese sind grundsätzlich kapitalertragsteuerpflichtig.

Abgrenzung zu anderen Steuern bei Immobilien

Die meisten Immobilieneinkünfte fallen nicht unter die Kapitalertragssteuer:

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, nicht mit 25% pauschal.

Verkaufsgewinne bei Direktinvestitionen sind entweder steuerfrei (nach zehn Jahren Haltedauer) oder werden als sonstige Einkünfte mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Gewinne aus gewerblichem Grundstückshandel sind gewerbliche Einkünfte, nicht Kapitaleinkünfte.

Günstigerprüfung

Bei der Kapitalertragssteuer gibt es die Möglichkeit der Günstigerprüfung. Liegt der persönliche Einkommensteuersatz unter 25%, kann man beantragen, dass die Kapitaleinkünfte zum niedrigeren Satz versteuert werden.

Das kann für Rentner oder Personen mit geringem Einkommen interessant sein, die in Immobilienfonds investiert haben.

Freibeträge

Der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro pro Person (2.000 Euro bei Zusammenveranlagung) gilt auch für Einkünfte aus Immobilienfonds. Erst darüber hinaus fällt Kapitalertragssteuer an.

Ein Freistellungsauftrag bei der Bank stellt sicher, dass der Freibetrag berücksichtigt wird.

Praktische Bedeutung

Für die meisten Immobilieneigentümer hat die Kapitalertragssteuer keine direkte Relevanz. Wer Immobilien direkt besitzt und vermietet oder verkauft, hat mit anderen Steuerarten zu tun.

Anders sieht es aus, wenn Sie:

In Immobilienfonds investieren Immobilienaktien halten Private Immobiliendarlehen vergeben

In diesen Fällen sollten Sie die Kapitalertragssteuer im Blick haben und bei der Anlageentscheidung berücksichtigen.

Steuerliche Gestaltung

Wer zwischen direkter Immobilieninvestition und Fondsanlage wählt, sollte die unterschiedliche Besteuerung einkalkulieren:

Direkte Vermietung: Besteuerung mit persönlichem Steuersatz, aber nach zehn Jahren steuerfreier Verkauf möglich.

Fondsanlage: Besteuerung mit 25% Kapitalertragssteuer (teilweise), aber keine steuerfreie Veräußerung.

Je nach persönlicher Situation kann das eine oder andere günstiger sein. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht.

Die Kapitalertragssteuer ist bei Immobilien ein Randthema - aber eines, das bei bestimmten Anlageformen durchaus relevant wird.