Eigentümerwechselanzeige - wer muss wem was sagen?

Eine Wohnung wird verkauft. Der Notar beurkundet, das Grundbuchamt trägt um, der neue Eigentümer zieht ein. Aber hat jemand auch der Hausverwaltung Bescheid gesagt? Wenn nicht, kann es kompliziert werden.

Warum ist die Anzeige wichtig?

Die WEG-Verwaltung muss wissen, wem sie die Hausgeldrechnung schicken soll. Sie muss wissen, wer zur Eigentümerversammlung eingeladen wird. Sie muss wissen, an wen sie sich bei Problemen wenden kann.

Ohne Information über den Eigentümerwechsel läuft die Kommunikation ins Leere. Einladungen gehen an den alten Eigentümer, der längst ausgezogen ist. Hausgeldforderungen werden an den Falschen adressiert. Beschluesse können angefochten werden, weil der neue Eigentümer nicht ordnungsgemäß eingeladen wurde.

Wichtig: Die Nichtladung eines Eigentümers macht Beschluesse regelmäßig anfechtbar, nicht automatisch nichtig. Der betroffene Eigentümer muss dann innerhalb der Anfechtungsfrist (ein Monat ab Beschlussfassung) Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erheben. Trotzdem sollte eine korrekte Ladung selbstverständlich sein.

Deshalb: Sobald feststeht, dass die Wohnung den Besitzer wechselt, sollte die Verwaltung informiert werden.

Wer muss informieren?

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Anzeigepflicht gegenüber der Verwaltung nicht explizit. In der Praxis gibt es verschiedene Wege:

Der Verkäufer kann der Verwaltung mitteilen, dass er verkauft hat und wer der neue Eigentümer ist. Das ist höflich und hilfreich, aber keine rechtliche Pflicht.

Der Käufer kann sich selbst bei der Verwaltung melden und seine Daten übermitteln. Auch das ist sinnvoll, aber ebenfalls freiwillig.

Der Notar schickt bei der Beurkundung oft eine Abschrift des Kaufvertrags an die Verwaltung - wenn das im Vertrag so vorgesehen ist. Das ist der zuverlaessigste Weg. Eine generelle gesetzliche Pflicht des Notars zur Mitteilung an die WEG-Verwaltung besteht jedoch nicht.

Das Grundbuchamt informiert die Verwaltung normalerweise nicht. Wer darauf wartet, wartet vergeblich.

Wichtig: Der Verwalter darf grundsätzlich auf eine Mitteilung mit Nachweis (etwa einen aktuellen Grundbuchauszug) warten und muss Eigentümerwechsel nicht "erforschen". Bei Unklarheiten kann er Grundbucheinsicht nehmen. Eine Ermittlungspflicht vor jeder Eigentümerversammlung besteht nicht.

Andere Anzeigepflichten: Außerhalb des WEG-Rechts gibt es spezifische Anzeigepflichten bei Eigentümerwechsel - etwa gegenüber dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger (Paragraph 2 Absatz 2 Schornsteinfeger-Handwerksgesetz). Diese Mitteilung ist bußgeldbewehrt.

Was sollte mitgeteilt werden?

Die Anzeige sollte folgende Informationen enthalten:

• Name und Anschrift des neuen Eigentuemsers

• Bezeichnung der Wohneinheit (Nummer, Lage im Gebäude)

• Datum des Eigentumsübergangs (Datum der Grundbucheintragung oder voraussichtliches Datum)

• Kontaktdaten (Telefon, E-Mail) - freiwillige Angabe

• Bankverbindung für das Lastschriftmandat des Hausgeldes

• Nachweis des Eigentumserwerbs (etwa aktueller Grundbuchauszug, bei Erbfall: Erbnachweis, bei Zwangsversteigerung: Zuschlagsbeschluss)

Manche Verwaltungen haben eigene Formulare dafür. Das erleichtert die Sache.

Datenschutz: Der Verwalter muss eine Eigentümerliste mit Namen und ladungsfähigen Anschriften führen. Telefon und E-Mail müssen nicht in der Eigentümerliste erscheinen und werden von Verwaltungen in der Regel nicht an andere Eigentümer herausgegeben. Solche Angaben sind freiwillig.

Der Zeitpunkt des Wechsels

Juristisch wird der Erwerber erst mit Eintragung im Grundbuch Eigentümer (Paragraph 873 Bürgerliches Gesetzbuch). Das ist der entscheidende Moment für die Rechtsstellung als Wohnungseigentümer.

Für die Hausgeldschuld gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt die Fälligkeitstheorie: Schuldner ist, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Das hat der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung klargestellt. Wann das Hausgeld fällig wird, richtet sich nach dem Beschluss der Gemeinschaft oder dem Verwaltervertrag.

Der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang von "Nutzen und Lasten" (oft der Tag der Kaufpreiszahlung oder Übergabe) wirkt primär im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer. Er begründet einen Ausgleichsanspruch zwischen den beiden, bindet die Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht.

Sonderfall werdender Wohnungseigentümer: In Bauträger- und Ersterwerbskonstellationen kann der Erwerber bereits vor Grundbucheintragung als "werdender Wohnungseigentümer" zu behandeln sein - wenn er eine gesicherte Rechtsposition (Auflassungsvormerkung) und Besitz durch Übergabe hat. Dann ist er statt des Veräußerers zur Eigentümerversammlung zu laden und stimmberechtigt. Ohne Übergabe liegt jedoch kein werdender Eigentümer vor.

Abrechnungsfragen beim Wechsel

Der Eigentümerwechsel mitten im Jahr wirft Fragen auf: Wer zahlt was?

Die laufenden Hausgeldzahlungen: Gegenüber der Gemeinschaft schuldet derjenige das Hausgeld, der bei Fälligkeit Eigentümer ist (Fälligkeitstheorie). Der Verwalter muss nach dem Wechsel die Bankverbindung ändern und ein neues Lastschriftmandat einrichten. Zeitanteilige Aufteilungen zwischen Verkäufer und Käufer regeln deren Innenverhältnis - einen Ausgleich können die beiden untereinander vornehmen, aber die Gemeinschaft fordert vom jeweiligen Eigentümer.

Die Jahresabrechnung: Hier wird es kompliziert. Die Abrechnung für das Jahr des Wechsels betrifft beide - den alten und den neuen Eigentümer. Manche Verwaltungen erstellen zwei getrennte Abrechnungen (zeitanteilig), andere eine gemeinsame. Maßgeblich bleibt aber die Fälligkeit.

Sonderumlagen: Der Erwerber haftet für Beiträge, die während seiner Eigentümerstellung fällig werden - auch wenn die Sonderumlage vor dem Eigentümerwechsel beschlossen wurde. Das hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich klargestellt (Urteil vom 15.12.2017, Aktenzeichen V ZR 257/16).

Die Instandhaltungsrücklage: Gehört zum Vermögen der Gemeinschaft, nicht zum Vermögen des einzelnen Eigentümers. Der alte Eigentümer bekommt seinen Anteil nicht ausgezahlt, der neue erhält nichts gutgeschrieben. Es gibt keinen Auszahlungsanspruch. Wirtschaftlich wird die Rücklage regelmäßig im Kaufpreis berücksichtigt. Das ist oft ein Verhandlungspunkt zwischen Verkäufer und Käufer und sollte im Kaufvertrag geregelt werden.

Sonderfall: Vermietete Wohnung

Wenn die Wohnung vermietet ist und der neue Eigentümer den Mietvertrag übernimmt (Kauf bricht nicht Miete, Paragraph 566 Bürgerliches Gesetzbuch), ändert sich für die WEG-Verwaltung nichts am Mieter. Die Anzeige betrifft nur den Eigentümer.

Die Mitteilung an den Mieter, auf welches Konto die Miete künftig zu zahlen ist: Aus Rechtssicherheitsgründen sollte diese Mitteilung vom bisherigen Vermieter erfolgen (Paragraph 566e BGB) oder mit dessen Vollmacht. Der Erwerber muss seine Berechtigung nachweisen, wenn er Zahlung verlangt, bevor er im Grundbuch steht. Zahlungen des Mieters sind grundsätzlich an den im Grundbuch eingetragenen Vermieter zu leisten, solange der Mieter nicht ordnungsgemäß über den Eigentümerwechsel informiert wurde.

Folgen bei unterlassener Anzeige

Was passiert, wenn niemand der Verwaltung Bescheid gibt?

Die Verwaltung schickt Einladungen und Abrechnungen an den alten Eigentümer. Der wirft sie weg oder leitet sie nicht weiter. Der neue Eigentümer weiss von nichts.

Bei der nächsten Eigentümerversammlung fehlt der neue Eigentümer auf der Anwesenheitsliste. Beschluesse werden ohne ihn gefasst. Später kann er geltend machen, nicht ordnungsgemäß eingeladen worden zu sein, und die Beschluesse anfechten. Allerdings: Der Verwalter muss Eigentümerwechsel nicht proaktiv erforschen. Ohne Grundbucheintrag oder belastbare Mitteilung darf er weiter an den bisherigen Eigentümer laden.

Das Hausgeldkonto gerät in Schieflage, weil die Lastschriften noch vom Konto des alten Eigentuemsers abgehen - oder weil der das Mandat widerrufen hat und niemand das neue eingerichtet hat.

Kurz: Es gibt nur Ärger. Deshalb liegt es im Interesse aller Beteiligten, die Verwaltung zuegig zu informieren.

Verwalterzustimmung bei Verkauf

In manchen Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen ist vereinbart, dass der Verkauf einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf (Paragraph 12 WEG). Ohne diese Zustimmung kann das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornehmen.

Die Verwalterzustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. In der Praxis ist das selten. Meist geht es um den Nachweis, dass die Verwalterbestellung noch besteht und der Verwalter handlungsbefugt ist.

Ob eine solche Zustimmungspflicht besteht, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Käufer und Verkäufer sollten das vor dem Notartermin klären.

Mustertext für die Anzeige

Eine einfache Mitteilung reicht:

"Sehr geehrte Hausverwaltung,

hiermit zeige ich an, dass ich mit Wirkung zum [Datum der Grundbucheintragung] das Wohnungseigentum an der Einheit Nr. [X] im Objekt [Adresse] erworben habe. Bitte nehmen Sie mich in Ihren Verteiler auf und senden Sie künftige Korrespondenz an:

[Name] [Adresse] [Telefon - freiwillige Angabe] [E-Mail - freiwillige Angabe]

Das Hausgeld soll künftig von folgendem Konto abgebucht werden: [IBAN] [BIC] [Kontoinhaber]

Ein SEPA-Lastschriftmandat und einen aktuellen Grundbuchauszug fuege ich bei.

Mit freundlichen Gruessen"

Fazit

Die Eigentümerwechselanzeige ist keine Formalitaet, sondern wichtig für einen reibungslosen Übergang. Zentrale Punkte:

• Eigentum geht erst mit Grundbucheintragung über (Paragraph 873 BGB)

• Für Hausgeldschuld gilt die Fälligkeitstheorie - Schuldner ist, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist

• Sonderumlagen haften beim Erwerber, wenn sie während seiner Eigentümerstellung fällig werden

• Die Instandhaltungsrücklage bleibt Vermögen der Gemeinschaft, wird nicht ausgezahlt

• Verwalter muss Eigentümerwechsel nicht erforschen, darf auf Nachweis warten

• Bei vermieteter Wohnung: Mieter durch bisherigen Vermieter informieren (Paragraph 566e BGB)

Wer eine Wohnung kauft oder verkauft, sollte dafür sorgen, dass die Verwaltung zeitnah mit Nachweis informiert wird. Das spart Ärger und verhindert Abrechnungsprobleme.