Mehrheitsbeschluss WEG - Wie Entscheidungen fallen

20 Eigentümer, 20 Meinungen. Wie kommt da eine Entscheidung zustande? Durch Abstimmung mit Mehrheit. Aber welche Mehrheit genau?

Das Mehrheitsprinzip

Frueher galt: Viele Entscheidungen brauchten Einstimmigkeit. Das funktionierte nicht - ein Querulant konnte alles blockieren.

Das WEG hat das geändert. Heute gilt grundsätzlich das Mehrheitsprinzip. Die Mehrheit entscheidet, die Minderheit muss sich fuegen.

Das macht WEGs handlungsfaehig. Notwendige Maßnahmen können durchgesetzt werden auch wenn nicht alle einverstanden sind.

Einfache Mehrheit

Der Normalfall. Mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen genügt.

Bei zehn abgegebenen Stimmen brauchen Sie also sechs Ja-Stimmen. Enthaltungen zaehlen nicht mit.

Die meisten Beschluesse können mit einfacher Mehrheit gefasst werden: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, laufende Verwaltungsentscheidungen, Verwalterbestellung.

Qualifizierte Mehrheit

Für bestimmte Entscheidungen braucht es mehr. Zwei Drittel der Stimmen, manchmal drei Viertel.

Typische Fälle:

Bauliche Veränderungen - Brauchen zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile.

Änderung der Kostenverteilung - Hier ist eine drei Viertel Mehrheit nötig.

Diese höheren Hueden schützen Minderheiten vor übereilten Änderungen.

Allstimmigkeit

Manche Entscheidungen brauchen alle Stimmen. Wirklich alle.

Änderung der Teilungserklärung - Neue Zuordnung von Sondereigentum, Änderung der Miteigentumsanteile.

Aufhebung von Sondernutzungsrechten - Nur mit Zustimmung des Berechtigten.

Allstimmigkeit bedeutet auch: Fehlt eine Stimme gibts keinen Beschluss. Schon ein abwesender Eigentümer kann alles blockieren.

Stimmberechnung

Wie werden die Stimmen gezaehlt? Kommt auf die Gemeinschaftsordnung an.

Kopfprinzip - Jeder Eigentümer hat eine Stimme. Das ist der gesetzliche Normalfall.

Objektprinzip - Jede Wohnung hat eine Stimme.

Wertprinzip - Die Stimmen richten sich nach Miteigentumsanteilen.

Die Gemeinschaftsordnung kann auch Mischformen vorsehen. Für manche Beschluesse gilt das eine Prinzip, für andere das andere.

Beschlussfähigkeit

Vor der Abstimmung muss die Versammlung beschlussfaehig sein. Das ist sie wenn ordnungsgemäß eingeladen wurde.

Frueher galt: Mindestens die Hälfte der Stimmen muss anwesend sein. Seit der WEG-Reform 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfaehig.

Das macht Blockaden durch Nichtteilnahme unmoeglich. Auch mit drei anwesenden Eigentümern kann beschlossen werden.

Die doppelt qualifizierte Mehrheit

Für bauliche Veränderungen gilt eine besondere Anforderung: Die Mehrheit muss doppelt qualifiziert sein.

Erstens: Zwei Drittel der abgegebenen Stimmen müssen zustimmen.

Zweitens: Diese Mehrheit muss mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

Das verhindert dass eine kleine Gruppe mit vielen Stimmen aber wenig Anteilen Entscheidungen durchdrueckt.

Negativbeschluesse

Auch die Ablehnung eines Antrags ist ein Beschluss. Man nennt das Negativbeschluss.

Wichtig: Auch Negativbeschluesse können angefochten werden. Wenn die Gemeinschaft eine notwendige Maßnahme ablehnt kann ein Eigentümer dagegen klagen.

Fehlerhafte Beschluesse

Ein Beschluss kann fehlerhaft sein. Falsche Stimmzaehlung, mangelhafte Einladung, inhaltliche Mängel.

Fehlerhafte Beschluesse sind anfechtbar. Die Frist betraegt einen Monat ab Beschlussfassung.

Aber: Solange der Beschluss nicht aufgehoben ist gilt er. Er ist nicht automatisch unwirksam.

Nichtige Beschluesse

Manche Beschluesse sind von Anfang an nichtig - ohne dass es einer Anfechtung bedarf.

Das gilt bei Verstoessen gegen zwingendes Recht. Oder bei voellig undurchfuehrbaren Inhalten.

Nichtigkeit ist selten. Die meisten fehlerhaften Beschluesse sind nur anfechtbar.

Dokumentation

Der Verwalter muss jeden Beschluss dokumentieren. Im Versammlungsprotokoll und in der Beschlusssammlung.

Die Beschlusssammlung ist das Gedaechtnis der WEG. Dort stehen alle jemals gefassten Beschluesse.

Eigentümer haben ein Einsichtsrecht. Sie dürfen jederzeit prüfen was beschlossen wurde.

Praxistipp

Vor der Versammlung: Informieren Sie sich welche Mehrheit für die anstehenden Punkte nötig ist.

Während der Versammlung: Zaehlen Sie mit. Stimmt das verkuendete Ergebnis?

Nach der Versammlung: Prüfen Sie das Protokoll. Wurde richtig dokumentiert?

Wenn Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden sind haben Sie einen Monat Zeit zur Anfechtung. Die Frist läuft ab Beschlussfassung, nicht ab Protokollzugang.