Modernisierung WEG - Wenn die Gemeinschaft investiert

Modernisierungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften gehen über die reine Instandhaltung hinaus und zielen auf eine dauerhafte Verbesserung des Gebäudezustands ab. Sie umfassen bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert oder die Energieeffizienz der Immobilie erhöhen.

Abgrenzung zur Instandhaltung

Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Erhaltung des bestehenden Zustands durch Beseitigung von Mängeln und Verschleiß. Modernisierungsmaßnahmen zielen hingegen auf eine Verbesserung des ursprünglichen Zustands ab.

Beispiele: Die Reparatur einer defekten Heizungsanlage stellt Instandhaltung dar. Der Austausch gegen eine energieeffizientere Anlage mit höherer Leistungsfähigkeit ist Modernisierung. Die Abdichtung eines undichten Daches ist Instandhaltung, die Anbringung einer Wärmedämmung Modernisierung.

Diese Unterscheidung ist rechtlich relevant, da unterschiedliche Beschlusserfordernisse und Kostenverteilungsregelungen gelten.

Rechtliche Einordnung als bauliche Veränderung

Seit der WEG-Reform 2020 werden Modernisierungen als bauliche Veränderungen im Sinne der §§ 20 ff. WEG behandelt. Der frühere Begriff der "modernisierenden Instandsetzung" wurde aufgegeben.

Als bauliche Veränderungen gelten alle Maßnahmen, die über die bloße Substanzerhaltung hinausgehen und das Gebäude in einen gegenüber dem Ursprungszustand verbesserten Zustand versetzen.

Beschlusserfordernisse

Bauliche Veränderungen bedürfen eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Die erforderliche Mehrheit richtet sich nach Art und Umfang der Maßnahme:

Einfache Mehrheit: Grundsätzlich genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 20 Abs. 1 WEG.

Qualifizierte Mehrheit: Bei Kosten über 10.000 Euro ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich: zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren (§ 25 Abs. 2 WEG).

Privilegierte Maßnahmen: Für bestimmte Modernisierungen besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Beschlussfassung nach § 20 Abs. 2 WEG.

Privilegierte Modernisierungsmaßnahmen

Das Gesetz räumt jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zustimmung zu folgenden Maßnahmen ein:

Barrierefreiheit: Maßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit oder zur Verbesserung der Zugänglichkeit

Ladeinfrastruktur: Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge

Einbruchsschutz: Maßnahmen zur Erhöhung der Sicherheit gegen Wohnungseinbruch

Telekommunikation: Anschluss an Hochgeschwindigkeitsnetze (Glasfaseranschluss)

Die Gemeinschaft kann diese Maßnahmen nicht ablehnen. Der anspruchsberechtigte Eigentümer trägt jedoch grundsätzlich die Kosten selbst, sofern die Gemeinschaft die Maßnahme nicht auf Gemeinschaftskosten beschließt.

Kostenverteilung

Die Kostenverteilung bei Modernisierungsmaßnahmen folgt differenzierten Regelungen:

Grundsatz: Die Kosten werden nach dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Verteilungsschlüssel, üblicherweise nach Miteigentumsanteilen, auf alle Eigentümer verteilt.

Befreiungsmöglichkeit: Nach § 21 Abs. 2 WEG kann ein Eigentümer, der gegen die Maßnahme gestimmt hat, von den Kosten befreit werden, wenn diese in einem unverhältnismäßigen Verhältnis zu seinem Vorteil stehen.

Privilegierte Maßnahmen: Bei Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG trägt der fordernde Eigentümer die Kosten, es sei denn, die Gemeinschaft beschließt eine gemeinschaftliche Kostentragung.

Finanzierung

Zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen stehen verschiedene Instrumente zur Verfügung:

Instandhaltungsrücklage: Verwendung der angesammelten Rücklagen nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG

Sonderumlage: Erhebung einer einmaligen Sonderumlage bei unzureichender Rücklage

Kreditaufnahme: Die Eigentümergemeinschaft kann Kredite aufnehmen, deren Tilgung auf alle Eigentümer umgelegt wird

Fördermittel: Inanspruchnahme öffentlicher Förderungen, insbesondere für energetische Sanierungsmaßnahmen

Energetische Sanierung

Energetische Modernisierungen gewinnen durch die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zunehmend an Bedeutung. Hierzu gehören insbesondere die Dämmung der Gebäudehülle, der Austausch von Heizungsanlagen und die Installation von Photovoltaikanlagen.

Die Durchführung wird durch staatliche Förderprogramme, insbesondere der KfW, unterstützt. Die Investitionen führen zu dauerhaften Betriebskosteneinsparungen.

Anspruch auf Modernisierung

Ein individueller Anspruch auf Beschlussfassung einer Modernisierungsmaßnahme besteht bei privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG.

Darüber hinaus kann eine Modernisierung geboten sein, wenn sie zur ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG erforderlich ist, etwa zur Vermeidung des Gebäudeverfalls oder zur Erfüllung gesetzlicher Anforderungen.

Beschlussanfechtung

Überstimmte Eigentümer können den Modernisierungsbeschluss innerhalb der Monatsfrist nach § 45 WEG anfechten. Anfechtungsgründe sind insbesondere Verfahrensfehler oder eine unangemessene Benachteiligung.

Die inhaltliche Ablehnung der Maßnahme begründet allein keinen Anfechtungsgrund, sofern der Beschluss ordnungsgemäß gefasst wurde.

Duldungspflichten

Wohnungseigentümer sind verpflichtet, zur Durchführung beschlossener Modernisierungsmaßnahmen den Zugang zu ihrem Sondereigentum zu gewähren. Dies umfasst auch die Duldung vorübergehender Beeinträchtigungen durch Lärm, Verschmutzung oder Nutzungseinschränkungen.

Die Beeinträchtigungen müssen jedoch zumutbar bleiben. Bei unzumutbaren Belastungen kann ein Anspruch auf angemessene Entschädigung bestehen.