Sondereigentum - Was Ihnen wirklich gehört

"Ist doch meine Wohnung!" Diesen Satz hoert man oft wenn sich Eigentümer über Einschraenkungen beschweren. Und ja, die Wohnung gehört Ihnen. Aber eben nur das Sondereigentum. Und das ist weniger als die meisten denken.

Was Sondereigentum bedeutet

Sondereigentum ist quasi Volleigentum an bestimmten Gebaudeteilen. Im Unterschied zum Gemeinschaftseigentum das allen gehört, steht das Sondereigentum nur Ihnen zu. Sie allein bestimmen darüber. Sie allein tragen die Kosten.

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Formen: Wohnungseigentum - also Sondereigentum an Wohnräumen. Und Teileigentum - Sondereigentum an gewerblich genutzten Räumen. Der rechtliche Unterschied ist gering, praktisch gehts vor allem um die zulaessige Nutzung.

Was zum Sondereigentum zählt

Klassischerweise Ihre Wohnraeume. Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur innerhalb der Wohnung. Das sind die Kernbereiche Ihres Sondereigentums.

Dazu kommen die nicht tragenden Zwischenwaende. Die können Sie theoretisch einreissen oder versetzen - ist ja Ihr Eigentum. Die Bodenbelaege gehören Ihnen, der Putz an den Waenden, Innenturen, Einbaumoebel die fest verbaut sind.

Sanitaere Einrichtungen wie Badewanne, Dusche, Waschbecken, WC - alles Sondereigentum. Ihre Einbaukueche. Heizkoerper in den meisten Fällen auch.

Oft werden Kellerabteile, Garagen oder Stellplätze dem Sondereigentum zugeordnet. Das regelt die Teilungserklärung. Moeglich ist es jedenfalls.

Die Grenzen des Sondereigentums

Hier wirds tricky. Denn nicht alles was innerhalb Ihrer vier Wände liegt gehört automatisch Ihnen.

Tragende Wände - auch wenn sie durch Ihre Wohnung verlaufen. Die gehören der Gemeinschaft.

Fenster und Fensterrahmen - nein, die auch nicht. Egal wie absurd das klingt.

Die Wohnungsabschlusstuer - mindestens die Außenseite gehört zur Gemeinschaft.

Leitungen die auch andere Wohnungen versorgen - etwa ein Heizungsstrang der weiterführt.

Der Estrich unter Ihrem Bodenbelag - typischerweise Gemeinschaftseigentum.

Die Decke nach oben zum Nachbarn - nur der Putz an der Unterseite ist Sondereigentum, der konstruktive Teil nicht.

Warum die Unterscheidung zählt

Kostenverteilung, was sonst. Sondereigentum geht auf Ihre Rechnung. Ihr Wasserhahn tropft? Zahlen Sie. Ihre Küche ist veraltet? Ihr Thema.

Bei Gemeinschaftseigentum hingegen legt die ganze WEG zusammen. Da kommt das Geld aus der Instandhaltungsrücklage.

Auch die Versicherung unterscheidet. Die Gebaudeversicherung deckt Schäden am Gemeinschaftseigentum. Für Sondereigentum brauchen Sie eigenen Schutz, etwa eine Hausratversicherung.

Was Sie mit Ihrem Sondereigentum machen dürfen

Grundsätzlich was Sie wollen. Das ist ja der Witz am Eigentum. Sie können die Wände bunt streichen, den Boden austauschen, die Küche umbauen.

Zwei Einschraenkungen gibts trotzdem:

Erstens dürfen Sie andere Eigentümer nicht über Gebuehr beeintraechtigen. Der lärmende Umbau am Sonntagmorgen ist tabu.

Zweitens gilt was in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung steht. Wenn dort Nutzungsbeschränkungen vereinbart sind müssen Sie sich dran halten. Etwa ein Verbot der gewerblichen Nutzung.

Vermietung des Sondereigentums

Grundsätzlich erlaubt. Sie können Ihre Wohnung vermieten ohne die Gemeinschaft zu fragen. Das ergibt sich aus dem Eigentumsrecht.

Einschraenkungen kann die Gemeinschaftsordnung enthalten. Kurzzeitvermietung über Airbnb etwa ist häufig reglementiert oder ausgeschlossen. Hier lohnt ein Blick in die Dokumente.

Veränderungen am Sondereigentum

Im Inneren Ihrer Wohnung brauchen Sie keine Genehmigung der WEG. Renovierung, neue Sanitaeranlagen, moderne Küche - Ihr Ding.

Anders siehts aus bei Maßnahmen die das Gemeinschaftseigentum beruehren. Wollen Sie eine nicht tragende Wand einreissen die auch statische Funktion haben könnte, sollten Sie voher klären ob alles okay ist.

Und Vorsicht: Umbauten die von außen sichtbar sind betreffen oft das Gemeinschaftseigentum. Selbst wenn der Eingriff von innen erfolgt.

Die Rolle der Teilungserklärung

Was genau zu Ihrem Sondereigentum gehört steht in der Teilungserklärung. Die wurde beim Grundbuchamt hinterlegt als das Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde.

Manchmal ist die Teilungserklärung großzuegig - dann zählen viele Dinge zum Sondereigentum. Manchmal ist sie restriktiv. Lesen Sie das Dokument bevor Sie kaufen. Dann wissen Sie woran Sie sind.

Was die Teilungserklärung nicht kann: Dinge die das Gesetz zwingend zum Gemeinschaftseigentum erklärt dem Sondereigentum zuschlagen. Auch wenn dort steht die Fenster gehören zum Sondereigentum - das ist unwirksam.

Haftung und Verkehrssicherung

Für Ihr Sondereigentum sind Sie verantwortlich. Wenn jemand in Ihrer Wohnung über einen kaputten Boden stolpert haften Sie. Nicht die Gemeinschaft.

Umgekehrt gilt: Wenn aus Ihrem Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht - etwa ein Wasserrohrbruch der die Wohnung darunter beschaedigt - müssen Sie unter Umstaenden zahlen.

Fazit

Sondereigentum gibt Ihnen weitgehende Freiheit in Ihren eigenen Räumen. Aber die Grenzen sind enger als viele denken. Das Wissen wo Sondereigentum aufhört und Gemeinschaftseigentum anfaengt hilft Ärger und Kosten zu vermeiden.