Baugrenze

Die Baugrenze ist eine im Bebauungsplan festgesetzte Linie, die die überbaubare Grundstücksfläche begrenzt. Sie definiert die äußere Grenze, bis zu der Gebäude und Gebäudeteile reichen dürfen, wobei eine Unterschreitung zulässig ist.

Was ist eine Baugrenze?

Die Baugrenze ist eine Linie im Bebauungsplan, die die überbaubare Grundstücksfläche begrenzt. Sie darf mit dem Gebäude nicht überschritten werden, wohl aber unterschritten.

Im Unterschied dazu steht die Baulinie: An sie muss das Gebäude herangebaut werden. Die Baugrenze ist flexibler – sie gibt nur das Maximum vor.

In Bebauungsplänen wird die Baugrenze üblicherweise als blaue gestrichelte Linie dargestellt. Die Planzeichenverordnung (PlanzV) legt die Darstellung fest.

Rechtliche Grundlagen

Die Baugrenze ist in § 23 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt:

"(3) Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden."

Das bedeutet:

• Die Hauptbaukörper müssen hinter der Baugrenze bleiben

• Kleinere Überschreitungen können im Einzelfall erlaubt werden

• Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet über Ausnahmen

Baugrenze vs. Baulinie

Beide Instrumente definieren die überbaubare Grundstücksfläche, wirken aber unterschiedlich:

Die Baulinie erzwingt eine Flucht – typisch in Gründerzeitvierteln, wo alle Häuser bündig stehen. Die Baugrenze gibt mehr Spielraum.

Typische Festsetzungen im B-Plan

Je nach Planungsziel setzt die Gemeinde die Baugrenzen unterschiedlich fest:

Baufenster: Baugrenzen umschließen einen definierten Bereich, in dem gebaut werden darf. Typisch für Einfamilienhausgebiete.

Vordere Baugrenze: Nur eine Grenze zur Straße hin. Das Gebäude darf nicht näher an die Straße rücken, nach hinten ist Spielraum.

Hintere Baugrenze: Legt die maximale Bebauungstiefe fest. Soll Gartenflächen sichern.

Seitliche Baugrenzen: Definieren Abstand zum Nachbarn – zusätzlich zu den Abstandsflächen nach Landesbauordnung.

Zulässiges Vortreten von Gebäudeteilen

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) erlaubt "Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß" über die Baugrenze hinaus. Die zulässigen Überschreitungen sind:

Typischerweise zulässig:

• Dachüberstände bis 50 cm

• Gesimse und Traufen

• Regenrinnen und Fallrohre

• Außentreppen zu Eingängen

• Kellerlichtschächte

Meist nicht zulässig:

• Balkone über 1,50 m Tiefe

• Erker und Wintergärten

• Carports und Garagen

• Terrassenüberdachungen

Die genauen Grenzen legt die Gemeinde im Bebauungsplan fest oder die Bauaufsicht entscheidet im Einzelfall.

Baugrenze und Abstandsfläche

Baugrenze und Abstandsfläche sind zwei verschiedene Paar Schuhe:

• Die Baugrenze folgt aus dem Bauplanungsrecht (BauNVO)

• Die Abstandsfläche folgt aus dem Bauordnungsrecht (Landesbauordnung)

Beide müssen eingehalten werden! Liegt die Baugrenze näher an der Grundstücksgrenze als die erforderliche Abstandsfläche, gilt trotzdem die Abstandsfläche.

Umgekehrt: Erlaubt die Abstandsfläche ein näheres Heranrücken, aber die Baugrenze liegt weiter weg, muss die Baugrenze eingehalten werden.

In der Praxis sind Konflikte möglich:

Beispiel: Die Baugrenze liegt 3 m von der Grenze entfernt. Die Abstandsfläche nach BauO NRW beträgt bei 7 m Wandhöhe aber 2,8 m. Ergebnis: Die Baugrenze (3 m) ist maßgeblich.

Befreiung von der Baugrenze

Wer über die Baugrenze hinausbauen möchte, braucht eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Voraussetzungen:

1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit erfordern die Befreiung, oder

2. Die Abweichung ist städtebaulich vertretbar, oder

3. Die Durchführung des Bebauungsplans führt zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte

Zusätzlich:

• Grundzüge der Planung dürfen nicht berührt werden

• Die Abweichung muss unter Würdigung nachbarlicher Interessen vertretbar sein

Befreiungen werden restriktiv erteilt. Die Begründung muss stichhaltig sein.

Auswirkungen beim Grundstückskauf

Vor dem Kauf eines Baugrundstücks sollten die Baugrenzen geprüft werden:

Frage 1: Wie groß ist das Baufenster?

Ein kleines Baufenster schränkt die Planungsfreiheit erheblich ein. Passt das Traumhaus überhaupt hinein?

Frage 2: Liegen Baugrenzen günstig?

Ungünstige Baugrenzen können dazu führen, dass das Grundstück schlechter nutzbar ist als gedacht.

Frage 3: Wurden die Baugrenzen bei Bestandsgebäuden eingehalten?

Überschreitet ein Bestandsgebäude die Baugrenze, liegt ein formaler Verstoß vor. Bei Umbauten kann das zum Problem werden.

Häufige Probleme

Problem: Der Bebauungsplan ist veraltet, die Baugrenzen passen nicht mehr.

Lösung: Antrag auf Änderung des Bebauungsplans oder Befreiungsantrag beim Bauamt.

Problem: Das Nachbarhaus überschreitet die Baugrenze.

Lösung: Grundsätzlich kann auch der Nachbar nichts unternehmen – die Baugrenze schützt öffentliche Interessen, nicht private. Anders bei Abstandsflächen.

Problem: Die Baugrenze macht das Grundstück praktisch unbebaubar.

Lösung: Möglicherweise Entschädigung nach § 42 BauGB wegen Planungsschaden.

Praktische Tipps

1. Bebauungsplan lesen: Vor jeder Planung die Festsetzungen studieren.

2. Baufenster ausmessen: Wie groß ist die überbaubare Fläche tatsächlich?

3. Architekt einschalten: Profis kennen die Spielräume und können optimal planen.

4. Bauvoranfrage stellen: Bei Zweifeln klärt eine Voranfrage, was möglich ist.

5. Mit dem Bauamt sprechen: Manchmal gibt es pragmatische Lösungen.

Baugrenze und GRZ

Die Baugrenze begrenzt, wo gebaut werden darf. Die Grundflächenzahl (GRZ) begrenzt, wie viel bebaut werden darf.

Beide wirken zusammen:

• Die Baugrenze definiert das Wo – innerhalb des Baufensters

• Die GRZ definiert das Wie viel – maximale Versiegelung in Prozent

Selbst wenn das Baufenster groß ist, kann eine niedrige GRZ die Bebauung begrenzen. Und umgekehrt: Eine hohe GRZ nutzt nichts, wenn das Baufenster zu klein ist.

Fazit

Die Baugrenze ist eine der wichtigsten Festsetzungen im Bebauungsplan. Sie definiert den Rahmen für jedes Bauvorhaben und sollte vor dem Grundstückskauf und vor der Planung genau analysiert werden. Wer die Baugrenze kennt und respektiert, spart sich Ärger mit dem Bauamt – und mit den Nachbarn.