Baunutzungsverordnung
Die Baunutzungsverordnung definiert, welche Nutzungen in welchen Gebieten
Baunutzungsverordnung
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine Rechtsverordnung des Bundes, die die zulässige Art und das Maß der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Sie bildet die Grundlage für Festsetzungen in Bebauungsplänen und definiert verschiedene Baugebietstypen mit unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten.
Was ist die Baunutzungsverordnung?
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine Rechtsverordnung des Bundes, die das Baugesetzbuch (BauGB) ergänzt. Sie regelt zwei zentrale Bereiche:
Art der baulichen Nützung: Welche Nützungen sind in welchen Gebietstypen zulässig?
Maß der baulichen Nützung: Wie intensiv darf ein Grundstück bebaut werden?
Die BauNVO gilt seit 1962 und wurde mehrfach novelliert, zuletzt 2017. Sie bildet die Grundlage für die Festsetzungen in Bebauungsplänen.
Die Baugebietstypen
Die BauNVO unterscheidet verschiedene Baugebiete mit unterschiedlichen Nützungsschwerpunkten:
Wohngebiete
Kleinsiedlungsgebiete (WS): Kleinsiedlungen mit Nützgärten, ländlich geprägt.
Reine Wohngebiete (WR): Ausschließlich Wohnen. Andere Nützungen nur ausnahmsweise.
Allgemeine Wohngebiete (WA): Vorwiegend Wohnen, aber auch wohnverträgliche Läden und Handwerksbetriebe.
Besondere Wohngebiete (WB): Wohnen und Gewerbenutzung, etwa in Stadtzentren.
Mischgebiete
Dorfgebiete (MD): Landwirtschaft, Wohnen und Gewerbe nebeneinander.
Mischgebiete (MI): Gleichberechtigte Mischung aus Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe.
Urbane Gebiete (MU): Seit 2017 neu – hohe Nützungsdichte und -mischung, bis zu 60 dB(A) Lärm nachts zulässig.
Kerngebiete (MK): Städtische Zentren mit Einzelhandel, Büros, Gastronomie.
Gewerbe- und Industriegebiete
Gewerbegebiete (GE): Nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe.
Industriegebiete (GI): Industriebetriebe aller Art, auch erheblich belästigende.
Sondergebiete
Sondergebiete für Erholung (SO): Wochenendhäuser, Ferienhäuser, Campingplätze.
Sonstige Sondergebiete: Einkaufszentren, Universitäten, Häfen, Messegelände – alles, was in keine andere Kategorie passt.
Zulässige Nützungen – ein Überblick
Die BauNVO regelt für jedes Gebiet, welche Nützungen:
Regelzulässig sind (immer erlaubt)
Ausnahmsweise zulässig sind (können zugelassen werden)
Unzulässig sind (generell verboten)
Beispiel Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO):
Regelzulässig:
Wohngebäude
Läden, die der Versorgung dienen
Schank- und Speisewirtschaften
Nicht störende Handwerksbetriebe
Anlagen für kirchliche, soziale Zwecke
Ausnahmsweise zulässig:
Betriebe des Beherbergungsgewerbes
Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
Anlagen für Verwaltungen
Tankstellen
Unzulässig:
Industriebetriebe
Vergnügungsstätten
Großflächiger Einzelhandel
Das Maß der baulichen Nützung
Neben der Art regelt die BauNVO auch das Maß der Nützung. Die wichtigsten Kennzahlen:
Grundflächenzahl (GRZ) – § 19 BauNVO
Die GRZ gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf.
GRZ 0,4 bedeutet: Bei 500 qm Grundstück dürfen 200 qm überbaut werden.
Höchstwerte nach BauNVO:
| Gebietstyp | Max. GRZ |
|---|---|
| WR, WA, WB | 0,4 |
| MI, MU | 0,6 |
| MK, GE | 0,8 |
| GI | 0,8 |
Geschossflächenzahl (GFZ) – § 20 BauNVO
Die GFZ gibt an, wie viel Geschossfläche pro Grundstücksfläche zulässig ist.
GFZ 0,8 bedeutet: Bei 500 qm Grundstück sind 400 qm Geschossfläche erlaubt.
Höchstwerte:
| Gebietstyp | Max. GFZ |
|---|---|
| WR | 1,2 |
| WA, WB | 1,2 |
| MI | 1,2 |
| MU | 3,0 |
| MK | 3,0 |
| GE, GI | 2,4 |
Baumassenzahl (BMZ) – § 21 BauNVO
Selten verwendet, gibt das Verhältnis von Baumasse zu Grundstücksfläche an. Vor allem in Gewerbe- und Industriegebieten relevant.
Zahl der Vollgeschosse – § 20 BauNVO
Alternativ oder ergänzend zur GFZ kann der Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse festsetzen.
II bedeutet: maximal zwei Vollgeschosse
III + D bedeutet: drei Vollgeschosse plus ausgebautes Dach
Höhe baulicher Anlagen – § 18 BauNVO
Direkte Begrenzung der Gebäudehöhe, etwa:
Traufhöhe max. 6 m
Firsthöhe max. 10 m
Anwendung in der Praxis
Die BauNVO wirkt über den Bebauungsplan. Der B-Plan verweist auf die BauNVO und setzt deren Kategorien konkret fest.
Beispiel: Im Bebauungsplan steht "WA, GRZ 0,3, GFZ 0,6, II". Das bedeutet:
Allgemeines Wohngebiet
Maximal 30 % des Grundstücks überbauen
Maximal 60 % Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche
Maximal zwei Vollgeschosse
Wer dagegen verstößt, bekommt keine Baugenehmigung.
Die BauNVO und § 34 BauGB
Auch außerhalb von Bebauungsplänen spielt die BauNVO eine Rolle. Im sogenannten Innenbereich (§ 34 BauGB) dient sie zur Beurteilung der "Eigenart der näheren Umgebung".
Entspricht die Umgebung einem der Gebietstypen der BauNVO (faktisches Baugebiet), gelten deren Regelungen sinngemäß.
Änderungen durch die BauNVO 2017
Die letzte große Novelle brachte wichtige Neuerungen:
Urbane Gebiete (MU): Neuer Gebietstyp mit hoher Dichte und Nützungsmischung. Soll innerstädtisches Bauen erleichtern.
Dachgeschoss-Privilegierung: Dachaufbauten und Dachgeschossausbauten werden bei GRZ/GFZ teilweise nicht angerechnet.
Kindertagesstätten: In Wohngebieten generell zulässig.
Ferienwohnungen: Klarstellungen zur Zulässigkeit in verschiedenen Gebieten.
Befreiungen von der BauNVO
Starre Regeln führen manchmal zu unbilligen Ergebnissen. Dann kann die Bauaufsicht Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB erteilen.
Voraussetzungen:
Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt
Die Abweichung ist städtebaulich vertretbar
Die Befreiung ist unter Würdigung nachbarlicher Interessen angemessen
In der Praxis werden Befreiungen von GRZ oder GFZ sehr zurückhaltend erteilt – die Gemeinde hat das Maß bewusst festgesetzt.
Praktische Relevanz für Bauherren
Vor jedem Bauvorhaben sollten Sie prüfen:
Welches Gebiet liegt vor? Bebauungsplan oder faktisches Gebiet nach § 34?
Was ist dort zulässig? Art der Nützung prüfen.
Wie viel darf gebaut werden? GRZ, GFZ, Vollgeschosse, Höhen kontrollieren.
Passt mein Vorhaben? Wenn nicht: Befreiung möglich?
Ein erfahrener Architekt kennt diese Spielregeln und plant von Anfang an konform.
Siehe auch
Weblinks
Baunutzungsverordnung (BauNVO) im Volltext – Bundesministerium der Justiz
Fazit
Die Baunutzungsverordnung stellt das zentrale Regelwerk für die Festsetzung der Art und des Maßes der baulichen Nutzung in Bebauungsplänen dar. Sie definiert die verschiedenen Baugebietstypen und deren zulässige Nutzungen sowie die Kennzahlen zur Bestimmung der Bebauungsdichte. Die Kenntnis der BauNVO ist für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben unerlässlich.
Häufig gestellte Fragen
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Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine bundesrechtliche Verordnung, die das Baugesetzbuch ergänzt und die zulässige Art und das Maß der baulichen Nutzung regelt. Sie definiert Baugebietstypen und legt fest, welche Nutzungen dort regel-, ausnahmsweise oder unzulässig sind sowie mit welcher Dichte gebaut werden darf. Sie ist Grundlage für Festsetzungen in Bebauungsplänen und wurde zuletzt 2017 novelliert.
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Sie unterscheidet Wohngebiete (WS, WR, WA, WB), Mischgebiete (MD, MI, MU, MK), Gewerbe- und Industriegebiete (GE, GI) sowie Sondergebiete. Wohngebiete dienen überwiegend dem Wohnen, Mischgebiete verbinden Wohnen mit nicht wesentlich störendem Gewerbe, während GE/GI gewerbe- bzw. industriegeprägt sind. Sondergebiete umfassen etwa Erholung (Wochenend- und Ferienhäuser, Camping) sowie sonstige besondere Nutzungen wie Einkaufszentren, Hochschulen oder Häfen.
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Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf; GRZ 0,4 bedeutet bei 500 m² Grundstück bis zu 200 m² überbaut. Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt das Verhältnis der zulässigen Geschossfläche zur Grundstücksfläche an; GFZ 0,8 erlaubt bei 500 m² bis zu 400 m² Geschossfläche. Zulässige Höchstwerte variieren je nach Gebietstyp, mit höheren Werten etwa in MK und MU als in WR/WA.
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Für Bauherren ist die BauNVO maßgeblich, weil sie über den Bebauungsplan vorgibt, ob die geplante Nutzung zulässig ist und in welchem Umfang gebaut werden darf (GRZ, GFZ, Vollgeschosse, Höhen). Wer die Festsetzungen nicht einhält, erhält in der Regel keine Baugenehmigung. Abweichungen sind nur im Wege der Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB möglich, wenn die Grundzüge der Planung gewahrt und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist.
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