Baunutzungsverordnung

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine Rechtsverordnung des Bundes, die die zulässige Art und das Maß der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Sie bildet die Grundlage für Festsetzungen in Bebauungsplänen und definiert verschiedene Baugebietstypen mit unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten.

Was ist die Baunutzungsverordnung?

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine Rechtsverordnung des Bundes, die das Baugesetzbuch (BauGB) ergänzt. Sie regelt zwei zentrale Bereiche:

Art der baulichen Nützung: Welche Nützungen sind in welchen Gebietstypen zulässig?
Maß der baulichen Nützung: Wie intensiv darf ein Grundstück bebaut werden?

Die BauNVO gilt seit 1962 und wurde mehrfach novelliert, zuletzt 2017. Sie bildet die Grundlage für die Festsetzungen in Bebauungsplänen.

Die Baugebietstypen

Die BauNVO unterscheidet verschiedene Baugebiete mit unterschiedlichen Nützungsschwerpunkten:

Wohngebiete

Kleinsiedlungsgebiete (WS): Kleinsiedlungen mit Nützgärten, ländlich geprägt.

Reine Wohngebiete (WR): Ausschließlich Wohnen. Andere Nützungen nur ausnahmsweise.

Allgemeine Wohngebiete (WA): Vorwiegend Wohnen, aber auch wohnverträgliche Läden und Handwerksbetriebe.

Besondere Wohngebiete (WB): Wohnen und Gewerbenutzung, etwa in Stadtzentren.

Mischgebiete

Dorfgebiete (MD): Landwirtschaft, Wohnen und Gewerbe nebeneinander.

Mischgebiete (MI): Gleichberechtigte Mischung aus Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe.

Urbane Gebiete (MU): Seit 2017 neu – hohe Nützungsdichte und -mischung, bis zu 60 dB(A) Lärm nachts zulässig.

Kerngebiete (MK): Städtische Zentren mit Einzelhandel, Büros, Gastronomie.

Gewerbe- und Industriegebiete

Gewerbegebiete (GE): Nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe.

Industriegebiete (GI): Industriebetriebe aller Art, auch erheblich belästigende.

Sondergebiete

Sondergebiete für Erholung (SO): Wochenendhäuser, Ferienhäuser, Campingplätze.

Sonstige Sondergebiete: Einkaufszentren, Universitäten, Häfen, Messegelände – alles, was in keine andere Kategorie passt.

Zulässige Nützungen – ein Überblick

Die BauNVO regelt für jedes Gebiet, welche Nützungen:

Regelzulässig sind (immer erlaubt)
Ausnahmsweise zulässig sind (können zugelassen werden)
Unzulässig sind (generell verboten)

Beispiel Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO):

Regelzulässig:

Wohngebäude
Läden, die der Versorgung dienen
Schank- und Speisewirtschaften
Nicht störende Handwerksbetriebe
Anlagen für kirchliche, soziale Zwecke

Ausnahmsweise zulässig:

Betriebe des Beherbergungsgewerbes
Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
Anlagen für Verwaltungen
Tankstellen

Unzulässig:

Industriebetriebe
Vergnügungsstätten
Großflächiger Einzelhandel

Das Maß der baulichen Nützung

Neben der Art regelt die BauNVO auch das Maß der Nützung. Die wichtigsten Kennzahlen:

Grundflächenzahl (GRZ) – § 19 BauNVO

Die GRZ gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf.

GRZ 0,4 bedeutet: Bei 500 qm Grundstück dürfen 200 qm überbaut werden.

Höchstwerte nach BauNVO:

Gebietstyp	Max. GRZ
WR, WA, WB	0,4
MI, MU	0,6
MK, GE	0,8
GI	0,8

Geschossflächenzahl (GFZ) – § 20 BauNVO

Die GFZ gibt an, wie viel Geschossfläche pro Grundstücksfläche zulässig ist.

GFZ 0,8 bedeutet: Bei 500 qm Grundstück sind 400 qm Geschossfläche erlaubt.

Höchstwerte:

Gebietstyp	Max. GFZ
WR	1,2
WA, WB	1,2
MI	1,2
MU	3,0
MK	3,0
GE, GI	2,4

Baumassenzahl (BMZ) – § 21 BauNVO

Selten verwendet, gibt das Verhältnis von Baumasse zu Grundstücksfläche an. Vor allem in Gewerbe- und Industriegebieten relevant.

Zahl der Vollgeschosse – § 20 BauNVO

Alternativ oder ergänzend zur GFZ kann der Bebauungsplan die Zahl der Vollgeschosse festsetzen.

II bedeutet: maximal zwei Vollgeschosse
III + D bedeutet: drei Vollgeschosse plus ausgebautes Dach

Höhe baulicher Anlagen – § 18 BauNVO

Direkte Begrenzung der Gebäudehöhe, etwa:

Traufhöhe max. 6 m
Firsthöhe max. 10 m

Anwendung in der Praxis

Die BauNVO wirkt über den Bebauungsplan. Der B-Plan verweist auf die BauNVO und setzt deren Kategorien konkret fest.

Beispiel: Im Bebauungsplan steht "WA, GRZ 0,3, GFZ 0,6, II". Das bedeutet:

Allgemeines Wohngebiet
Maximal 30 % des Grundstücks überbauen
Maximal 60 % Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche
Maximal zwei Vollgeschosse

Wer dagegen verstößt, bekommt keine Baugenehmigung.

Die BauNVO und § 34 BauGB

Auch außerhalb von Bebauungsplänen spielt die BauNVO eine Rolle. Im sogenannten Innenbereich (§ 34 BauGB) dient sie zur Beurteilung der "Eigenart der näheren Umgebung".

Entspricht die Umgebung einem der Gebietstypen der BauNVO (faktisches Baugebiet), gelten deren Regelungen sinngemäß.

Änderungen durch die BauNVO 2017

Die letzte große Novelle brachte wichtige Neuerungen:

Urbane Gebiete (MU): Neuer Gebietstyp mit hoher Dichte und Nützungsmischung. Soll innerstädtisches Bauen erleichtern.

Dachgeschoss-Privilegierung: Dachaufbauten und Dachgeschossausbauten werden bei GRZ/GFZ teilweise nicht angerechnet.

Kindertagesstätten: In Wohngebieten generell zulässig.

Ferienwohnungen: Klarstellungen zur Zulässigkeit in verschiedenen Gebieten.

Befreiungen von der BauNVO

Starre Regeln führen manchmal zu unbilligen Ergebnissen. Dann kann die Bauaufsicht Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB erteilen.

Voraussetzungen:

Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt
Die Abweichung ist städtebaulich vertretbar
Die Befreiung ist unter Würdigung nachbarlicher Interessen angemessen

In der Praxis werden Befreiungen von GRZ oder GFZ sehr zurückhaltend erteilt – die Gemeinde hat das Maß bewusst festgesetzt.

Praktische Relevanz für Bauherren

Vor jedem Bauvorhaben sollten Sie prüfen:

Welches Gebiet liegt vor? Bebauungsplan oder faktisches Gebiet nach § 34?
Was ist dort zulässig? Art der Nützung prüfen.
Wie viel darf gebaut werden? GRZ, GFZ, Vollgeschosse, Höhen kontrollieren.
Passt mein Vorhaben? Wenn nicht: Befreiung möglich?

Ein erfahrener Architekt kennt diese Spielregeln und plant von Anfang an konform.

Siehe auch

Weblinks

Baunutzungsverordnung (BauNVO) im Volltext – Bundesministerium der Justiz

Fazit

Die Baunutzungsverordnung stellt das zentrale Regelwerk für die Festsetzung der Art und des Maßes der baulichen Nutzung in Bebauungsplänen dar. Sie definiert die verschiedenen Baugebietstypen und deren zulässige Nutzungen sowie die Kennzahlen zur Bestimmung der Bebauungsdichte. Die Kenntnis der BauNVO ist für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben unerlässlich.