Vollgeschoss

Ein Vollgeschoss ist ein oberirdisches Geschoss, das nach den Landesbauordnungen definierte Mindestanforderungen an Höhe und Lage erfüllt. Die Zahl der Vollgeschosse bestimmt die zulässige Höhenentwicklung eines Gebäudes.

Definition und rechtliche Grundlagen

Ein Vollgeschoss bezeichnet ein Geschoss, das bestimmte bauordnungsrechtliche Kriterien erfüllt. Die Definition ist in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt und weist erhebliche Unterschiede auf.

§ 20 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) verweist für die Definition des Vollgeschosses ausdrücklich auf die Landesbauordnungen. Dies führt zu landesspezifischen Regelungen mit teilweise unterschiedlichen Anforderungen.

Allgemein müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein:

Eine Mindest-Raumhöhe (üblicherweise 2,20 bis 2,30 Meter)
Überwiegende Lage oberhalb der Geländeoberfläche

Die konkreten Maße und Berechnungsmethoden variieren zwischen den Bundesländern.

Warum ist das wichtig?

Die Zahl der Vollgeschosse ist ein zentrales Steuerungsinstrument im Bauplanungsrecht. Bebauungspläne setzen häufig fest, wie viele Vollgeschosse ein Gebäude haben darf. Typische Festsetzungen sind:

Einfamilienhaus im Außenbereich: I oder II Vollgeschosse
Reihenhausgebiet: II Vollgeschosse
Innenstadtlage: III bis V Vollgeschosse

Wer mehr Vollgeschosse baut als erlaubt, verstößt gegen den Bebauungsplan. Das kann die Baugenehmigung kosten oder sogar zum Rückbau führen.

Außerdem beeinflusst die Vollgeschosszahl die Einordnung in Gebäudeklassen nach der Bauordnung. Und diese Einordnung bestimmt, welche Anforderungen an Brandschutz und Konstruktion gelten.

Definitionen in den Bundesländern

Die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind beträchtlich. Hier ein Überblick über die wichtigsten Regelungen:

Nordrhein-Westfalen

Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Bei Dachgeschossen mit geneigten Flächen muss diese Höhe über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses erreicht werden.

Bayern

In Bayern gilt ein Geschoss als Vollgeschoss, wenn es über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m hat. Kellergeschosse zählen als Vollgeschoss, wenn die Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,50 m über die natürliche Geländeoberfläche hinausragt.

Baden-Württemberg

Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,40 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und mindestens 2,30 m hoch sind. Gemessen wird von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden der darüberliegenden Decke.

Berlin

Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn es über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m hat. Bei Dachgeschossen wird die Grundfläche unter den Dachschrägen anteilig berücksichtigt.

Niedersachsen

Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn es über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m oder mehr hat. Ein oberstes Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als zwei Dritteln der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses erreicht.

Sonderfälle

Dachgeschosse

Besonders komplex ist die Beurteilung von Dachgeschossen. Durch die Dachschrägen erreichen sie nicht überall die volle Raumhöhe. Die Landesbauordnungen legen fest, wie viel Prozent der Grundfläche die Mindesthöhe erreichen muss.

Beispiel: In NRW muss ein Dachgeschoss die Mindesthöhe von 2,30 m über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses haben. Erreicht es diese Schwelle nicht, zählt es nicht als Vollgeschoss.

Das eröffnet Gestaltungsspielräume: Wer die Dachneigung geschickt wählt, kann ein ausgebautes Dachgeschoss als Nicht-Vollgeschoss realisieren und so innerhalb der zulässigen Vollgeschosszahl bleiben.

Staffelgeschosse

Ein Staffelgeschoss ist gegenüber mindestens einer Außenwand des Gebäudes zurückgesetzt. Es hat also eine kleinere Grundfläche als das darunterliegende Geschoss. In vielen Bundesländern gelten für Staffelgeschosse besondere Regeln.

Kellergeschosse

Kellergeschosse zählen normalerweise nicht als Vollgeschosse, weil sie überwiegend unter der Geländeoberfläche liegen. Das ändert sich aber, wenn der Keller deutlich aus dem Boden ragt – etwa bei einem Hanggrundstück. Die genauen Schwellenwerte variieren je nach Landesbauordnung.

Garagengeschosse

Garagengeschosse sind Vollgeschosse, wenn sie im Mittel mehr als 2 m über die Geländeoberfläche hinausragen. Tiefgaragen unter Geländeniveau zählen hingegen nicht.

Berechnung in der Praxis

Die Vollgeschossberechnung erfordert Präzision. Folgende Schritte sind typisch:

1. Maßgebliche Bauordnung feststellen: Welche Landesbauordnung gilt für Ihr Grundstück?

2. Geländeoberfläche ermitteln: Die Höhe wird von der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche gemessen.

3. Geschosshöhen messen: Lichte Höhe oder Rohbaumaße – je nach Landesrecht.

4. Flächenanteile berechnen: Bei Dachgeschossen muss ermittelt werden, welcher Anteil der Fläche die Mindesthöhe erreicht.

5. Ergebnis dokumentieren: Die Berechnung gehört zu den Bauvorlagen im Genehmigungsverfahren.

Unterschied zu Geschossfläche und Geschossflächenzahl

Nicht verwechseln: Das Vollgeschoss definiert, welche Etagen mitzählen. Die Geschossfläche gibt an, wie groß die Flächen dieser Geschosse sind. Und die Geschossflächenzahl (GFZ) setzt diese Flächen ins Verhältnis zur Grundstücksgröße.

Alle drei Begriffe hängen zusammen, haben aber unterschiedliche Funktionen im Bauplanungsrecht.

Historische Bebauungspläne

Ein besonderes Problem sind ältere Bebauungspläne. Sie verweisen oft auf die Vollgeschossdefinition der damals geltenden Bauordnung. Hat sich die Definition zwischenzeitlich geändert, stellt sich die Frage: Welche Version gilt?

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass die Definition zum Zeitpunkt der Planaufstellung maßgeblich ist. Bei einem Bebauungsplan von 1978 kann also eine andere Vollgeschossdefinition gelten als bei einem aktuellen Plan.

Das kann zu kniffligen Auslegungsfragen führen. Im Zweifel hilft eine Bauvoranfrage.

Gestaltungstipps

Wenn der Bebauungsplan nur zwei Vollgeschosse erlaubt, Sie aber mehr Wohnfläche wünschen:

Dachneigung optimieren: Eine flachere Neigung kann das Dachgeschoss zum Nicht-Vollgeschoss machen.
Geländemodellierung: Manchmal lässt sich die Geländeoberfläche so gestalten, dass Geschosse nicht als Vollgeschosse zählen.
Staffelgeschoss: Ein zurückgesetztes Obergeschoss kann je nach Landesrecht anders bewertet werden.

Solche Optimierungen erfordern genaue Kenntnis der jeweiligen Landesbauordnung und sollten mit dem Bauamt abgestimmt werden.

Siehe auch

Weblinks

Baunutzungsverordnung § 20 – Bundesministerium der Justiz