Vollgeschoss

Ein Vollgeschoss ist ein oberirdisches Geschoss, das nach den Landesbauordnungen definierte Mindestanforderungen an Höhe und Lage erfüllt. Die Zahl der Vollgeschosse ist eines der wichtigsten Instrumente, mit denen Bebauungspläne die bauliche Dichte steuern – neben Festsetzungen zur absoluten Gebäudehöhe.

Definition und rechtliche Grundlagen

Ein Vollgeschoss bezeichnet ein Geschoss, das bestimmte bauordnungsrechtliche Kriterien erfüllt. Die Definition ist in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt und weist erhebliche Unterschiede auf.

§ 20 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) verweist für die Definition des Vollgeschosses ausdrücklich auf die Landesbauordnungen. Dies führt zu landesspezifischen Regelungen mit teilweise unterschiedlichen Anforderungen.

Allgemein müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Eine Mindesthöhe (üblicherweise 2,20 bis 2,30 Meter – je nach Land als lichte Höhe oder von Fußboden- zu Fußbodenoberkante gemessen)

2. Überwiegende Lage oberhalb der Geländeoberfläche

Die konkreten Maße und Berechnungsmethoden variieren zwischen den Bundesländern.

Warum ist das wichtig?

Die Zahl der Vollgeschosse ist ein zentrales Steuerungsinstrument im Bauplanungsrecht. Bebauungspläne setzen häufig fest, wie viele Vollgeschosse ein Gebäude haben darf. Typische Festsetzungen sind zum Beispiel:

• Einfamilienhausgebiet am Ortsrand: I oder II Vollgeschosse

• Reihenhausgebiet: II Vollgeschosse

• Innenstadtlage: III bis V Vollgeschosse

Wer mehr Vollgeschosse baut als erlaubt, verstößt gegen den Bebauungsplan. Das kann die Baugenehmigung kosten oder sogar zum Rückbau führen.

Die Gebäudeklassen nach den Bauordnungen richten sich dagegen nicht direkt nach der Vollgeschosszahl, sondern vor allem nach der Gebäudehöhe sowie Zahl und Größe der Nutzungseinheiten. Mehr Vollgeschosse bedeuten aber meist ein höheres Gebäude – und damit mittelbar eine höhere Gebäudeklasse mit strengeren Anforderungen an Brandschutz und Konstruktion.

Definitionen in den Bundesländern

Die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind beträchtlich. Hier ein Überblick über die wichtigsten Regelungen:

Nordrhein-Westfalen

Oberirdisch ist ein Geschoss, wenn seine Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt. Vollgeschosse sind oberirdische Geschosse mit einer lichten Höhe von mindestens 2,30 m. Diese Höhe muss über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses vorhanden sein – das gilt nach § 2 Abs. 5 und 6 BauO NRW 2018 für alle Geschosse, nicht nur für Dachgeschosse.

Bayern

Die aktuelle Bayerische Bauordnung definiert das Vollgeschoss nicht mehr selbst. Für das Bauplanungsrecht gilt über Art. 83 Abs. 6 BayBO die bis Ende 2007 geltende Definition fort: Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Kellergeschosse gelten als Vollgeschosse, wenn ihre Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,20 m über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegt.

Baden-Württemberg

Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,40 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und mindestens 2,30 m hoch sind. Gemessen wird von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden der darüberliegenden Decke, beim obersten Geschoss bis zur Dachhaut. Oberste Geschosse zählen nur als Vollgeschoss, wenn sie diese Höhe über mindestens drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses erreichen; reine Technikgeschosse bleiben außer Betracht.

Berlin

Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn seine Oberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und es über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m hat. Bei Staffelgeschossen und Geschossen im Dachraum bezieht sich die Zwei-Drittel-Grenze auf die Grundfläche des darunterliegenden Geschosses.

Niedersachsen

Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn es über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m oder mehr hat. Ein oberstes Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als zwei Dritteln der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses erreicht. Oberirdisch ist ein Geschoss, wenn seine Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über der Geländeoberfläche liegt. Seit Juni 2025 regelt die NBauO zudem ausdrücklich, wann ausgebaute Dachräume mit Gauben mitzählen.

Sonderfälle

Dachgeschosse

Besonders komplex ist die Beurteilung von Dachgeschossen. Durch die Dachschrägen erreichen sie nicht überall die volle Raumhöhe. Die Landesbauordnungen legen fest, wie viel Prozent der Grundfläche die Mindesthöhe erreichen muss.

Beispiel: In NRW muss ein Dachgeschoss die lichte Höhe von 2,30 m über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses haben. Erreicht es diese Schwelle nicht, zählt es nicht als Vollgeschoss. Die Drei-Viertel-Regel gilt in NRW inzwischen für alle Geschosse, wirkt sich in der Praxis aber vor allem bei Dachschrägen aus.

Das eröffnet Gestaltungsspielräume: Wer die Dachneigung geschickt wählt, kann ein ausgebautes Dachgeschoss als Nicht-Vollgeschoss realisieren und so innerhalb der zulässigen Vollgeschosszahl bleiben.

Staffelgeschosse

Ein Staffelgeschoss ist gegenüber mindestens einer Außenwand des Gebäudes zurückgesetzt. Es hat also eine kleinere Grundfläche als das darunterliegende Geschoss. In vielen Bundesländern gelten für Staffelgeschosse besondere Regeln.

Kellergeschosse

Kellergeschosse zählen normalerweise nicht als Vollgeschosse, weil sie überwiegend unter der Geländeoberfläche liegen. Das ändert sich aber, wenn der Keller deutlich aus dem Boden ragt – etwa bei einem Hanggrundstück. Die genauen Schwellenwerte variieren je nach Landesbauordnung.

Garagengeschosse

Für Garagengeschosse gelten grundsätzlich dieselben landesrechtlichen Vollgeschosskriterien wie für andere Geschosse. Nach § 21a BauNVO kann ein Bebauungsplan aber festsetzen oder als Ausnahme vorsehen, dass Garagengeschosse in sonst anders genutzten Gebäuden nicht auf die zulässige Zahl der Vollgeschosse angerechnet werden. Tiefgaragen unter Geländeniveau zählen ohnehin nicht mit.

Berechnung in der Praxis

Die Vollgeschossberechnung erfordert Präzision. Folgende Schritte sind typisch:

1. Maßgebliche Bauordnung feststellen: Welche Landesbauordnung gilt für Ihr Grundstück?

2. Geländeoberfläche ermitteln: Die Höhe wird von der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche gemessen.

3. Geschosshöhen messen: Lichte Höhe oder Rohbaumaße – je nach Landesrecht.

4. Flächenanteile berechnen: Bei Dachgeschossen muss ermittelt werden, welcher Anteil der Fläche die Mindesthöhe erreicht.

5. Ergebnis dokumentieren: Die Berechnung gehört zu den Bauvorlagen im Genehmigungsverfahren.

Unterschied zu Geschossfläche und Geschossflächenzahl

Nicht verwechseln: Das Vollgeschoss definiert, welche Etagen mitzählen. Die Geschossfläche gibt an, wie groß die Flächen dieser Geschosse sind. Und die Geschossflächenzahl (GFZ) setzt diese Flächen ins Verhältnis zur Grundstücksgröße.

Alle drei Begriffe hängen zusammen, haben aber unterschiedliche Funktionen im Bauplanungsrecht.

Historische Bebauungspläne

Ein besonderes Problem sind ältere Bebauungspläne. Sie verweisen oft auf die Vollgeschossdefinition der damals geltenden Bauordnung. Hat sich die Definition zwischenzeitlich geändert, stellt sich die Frage: Welche Version gilt?

Die Antwort fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus. Vielfach geht die Rechtsprechung von einer statischen Verweisung aus: Maßgeblich ist dann die Definition, die bei Aufstellung des Plans galt. Bei einem Bebauungsplan von 1978 kann also eine andere Vollgeschossdefinition gelten als bei einem aktuellen Plan. In anderen Ländern ist die Frage umstritten – und Niedersachsen hat 2025 ausdrücklich das Gegenteil geregelt: Dort gilt die Fassung, die im Zeitpunkt der Beurteilung des Bauvorhabens in Kraft ist.

Das kann zu kniffligen Auslegungsfragen führen. Im Zweifel hilft eine Bauvoranfrage.

Gestaltungstipps

Wenn der Bebauungsplan nur zwei Vollgeschosse erlaubt, Sie aber mehr Wohnfläche wünschen:

• Dachneigung optimieren: Eine flachere Neigung kann das Dachgeschoss zum Nicht-Vollgeschoss machen.

• Geländemodellierung: Aufschüttungen oder Abgrabungen können die Berechnung beeinflussen – aber Vorsicht: Maßgeblich bleibt oft das natürliche oder behördlich festgelegte Gelände, und Modellierungen allein zur Umgehung der Vollgeschossregel erkennen Behörden und Gerichte nicht an.

• Staffelgeschoss: Ein zurückgesetztes Obergeschoss kann je nach Landesrecht anders bewertet werden.

Solche Optimierungen erfordern genaue Kenntnis der jeweiligen Landesbauordnung und sollten mit dem Bauamt abgestimmt werden.

Siehe auch

• Geschossigkeit

• Bauordnung

• Bebauungsplan

• Grundflächenzahl

Weblinks

• Baunutzungsverordnung § 20 – Bundesministerium der Justiz