Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ist der vorgesehene Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es wurde im Februar 2026 als Eckpunktepapier der Regierungsfraktionen CDU/CSU und SPD vorgestellt und soll die Heizungsregulierung grundlegend umgestalten.

Kernprinzipien

Das GMG verfolgt einen technologieoffenen Ansatz und unterscheidet sich damit grundlegend vom GEG. Die wesentlichen Leitlinien sind:

• Keine starre Erneuerbaren-Quote: Die im GEG verankerte 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen entfällt.

• Keine Heizungsverbote: Bestehende fossile Heizungen dürfen weiterbetrieben und repariert werden.

• Keine Zwangsberatung: Die verpflichtende Energieberatung beim Einbau neuer Öl- oder Gasheizungen wird gestrichen.

• Technologieoffenheit: Eigentümer sollen frei zwischen Wärmepumpe, Pelletheizung, Fernwärme, Wasserstoff oder modernisierten Gas- und Ölheizungen wählen können, solange die vorgeschriebenen Klimaneutralitätsanteile eingehalten werden.

Die Bio-Treppe

Das zentrale Instrument des GMG ist die sogenannte Bio-Treppe, ein stufenweiser Übergang zu klimaneutralen Brennstoffen bei Öl- und Gasheizungen:

• Ab 2029: Mindestens 10 Prozent des eingesetzten Brennstoffs müssen aus klimaneutralen Quellen stammen (z. B. Biomethan, synthetische Brennstoffe).

• Stufenweise Erhöhung: Der Pflichtanteil steigt in regelmäßigen Schritten.

• Bis 2040: Der Anteil klimaneutraler Brennstoffe soll 100 Prozent erreichen.

Welche Brennstoffe als klimaneutral anerkannt werden und wie der Nachweis im Einzelfall zu erbringen ist, wird durch eine noch zu erlassende Rechtsverordnung geregelt.

Zusammenspiel mit der kommunalen Wärmeplanung

Das GMG ist eng mit der kommunalen Wärmeplanung verzahnt. Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) verpflichtet Kommunen, Wärmepläne vorzulegen:

• Großstädte über 100.000 Einwohner: Frist bis zum 30. Juni 2026

• Übrige Kommunen: Frist bis zum 30. Juni 2028

Sobald ein kommunaler Wärmeplan vorliegt und Gebiete für bestimmte Wärmeversorgungsarten (Fernwärme, Wasserstoff, dezentrale Lösungen) ausgewiesen sind, bestimmt der Plan die zulässigen Heizungslösungen in dem jeweiligen Gebiet.

Tritt das GMG nicht rechtzeitig in Kraft, greifen ab dem 1. Juli 2026 in Großstädten die bestehenden GEG-Regelungen im Zusammenspiel mit den dann vorliegenden Wärmeplänen. Das bedeutet: In Gebieten ohne Fernwärme- oder Wasserstoffausweisung dürfen dann keine neuen rein fossilen Heizungen mehr eingebaut werden.

Gesetzgebungsverfahren

Das GMG befindet sich im parlamentarischen Prozess. Die wesentlichen Stationen:

• 24. Februar 2026: Veröffentlichung des Eckpunktepapiers durch die Regierungsfraktionen

• Kabinettsbeschluss: Ursprünglich für Ende März 2026 vorgesehen, mehrfach verschoben

• Ressortabstimmung: Zwischen dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) und dem Bundesfinanzministerium (BMF) bestehen Abstimmungsprozesse zu mehreren Energiegesetzen

• Inkrafttreten: Geplant vor dem 1. Juli 2026, um die GEG-Fristen abzulösen

Bis zum Inkrafttreten des GMG gilt das bestehende GEG unverändert weiter.

Bedeutung für Immobilieneigentümer

Für Eigentümer von Wohngebäuden ergeben sich aus dem GMG mehrere praktische Konsequenzen:

• Bestandsheizungen dürfen ohne Frist weiterbetrieben werden. Ein Austauschzwang besteht nicht.

• Neuinstallationen unterliegen ab Inkrafttreten den GMG-Regeln statt der bisherigen 65-Prozent-Pflicht.

• Immobilienbewertung: Der energetische Zustand bleibt bewertungsrelevant. Die Wahl der Heizungstechnologie beeinflusst den Verkehrswert, insbesondere wenn langfristig steigende Kosten für klimaneutrale Brennstoffe einzukalkulieren sind.

• WEG-Verwaltung: Bei Heizungstausch-Entscheidungen in Wohnungseigentümergemeinschaften ist die aktuelle Gesetzeslage maßgeblich. Bis zur Verabschiedung des GMG gelten die GEG-Regeln; danach die GMG-Regeln.

Abgrenzung zum GEG