Instandhaltungskosten bei Immobilien: Mit welchen Ausgaben Sie rechnen müssen

Ein Haus kaufen ist eine Sache. Es in Schuss halten eine andere. Dach, Heizung, Fassade - irgendwas ist immer. Wer nicht vorsorgt, steht plötzlich vor einer fünfstelligen Rechnung. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie Instandhaltungskosten realistisch kalkulieren.

Was zählt zu den Instandhaltungskosten?

Instandhaltungskosten sind alle Ausgaben, die nötig sind, um ein Gebäude funktionsfähig zu halten. Nicht die Verschönerung zählt hier, sondern die Substanzerhaltung. Gemäß § 28 Absatz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) dienen Instandhaltungskosten der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs.

Typische Positionen:

Dachreparaturen und Neueindeckung
Fassadenanstrich und -sanierung
Heizungswartung und -austausch
Fenster- und Türerneuerung
Sanitäranlagen
Elektroinstallation
Außenanlagen und Entwässerung

Nicht dazu gehören: Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder Streichen im Innenbereich (§ 28 Absatz 4 II. BV). Das fällt unter Renovierung. Auch Modernisierungsmaßnahmen, die den Standard eines Gebäudes wesentlich erhöhen oder den Wert steigern, gehören nicht zu den Instandhaltungskosten, sondern sind Herstellungskosten.

Faustformeln zur Berechnung

Es gibt verschiedene Ansätze, um die jährlichen Instandhaltungskosten zu schätzen:

Nach Gebäudealter (2. Berechnungsverordnung)

Diese Werte stammen aus dem sozialen Wohnungsbau und gelten als Orientierung:

Gebäudealter	Kosten pro m² und Jahr
Unter 22 Jahre	7,10 Euro
22 bis 32 Jahre	9,00 Euro
Über 32 Jahre	11,50 Euro

Bei Aufzug im Haus: Plus 1 Euro pro Quadratmeter.

Für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in einem 40 Jahre alten Haus wären das 1.150 Euro pro Jahr - oder knapp 100 Euro im Monat.

Nach Kaufpreis

Eine verbreitete Faustformel aus der Praxis (keine gesetzliche Vorgabe): Pro Jahr etwa 1 Prozent des Gebäudewerts zurücklegen. Bei älteren Immobilien eher 1,5 bis 2 Prozent. Diese Regel dient lediglich als grobe Orientierung und ersetzt keine detaillierte Kalkulation.

Ein Beispiel: Gebäudewert 300.000 Euro (ohne Grundstück), Immobilie 35 Jahre alt. Rücklage: 4.500 bis 6.000 Euro pro Jahr.

Peters'sche Formel

Diese Formel geht davon aus, dass über 80 Jahre das 1,5-fache der ursprünglichen Baukosten für Instandhaltung anfällt:

Jährliche Kosten = (Baukosten pro m² x 1,5) : 80 x Fläche

Bei Baukosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter und 120 Quadratmetern: (2.000 x 1,5) : 80 x 120 = 4.500 Euro pro Jahr

Der Haken: Die ursprünglichen Baukosten sind bei Altbauten oft unbekannt.

VPB-Empfehlung

Der Verband Privater Bauherren empfiehlt mindestens 1 Euro pro Quadratmeter und Monat als absoluten Mindestwert. Das ergibt bei 120 Quadratmetern 1.440 Euro pro Jahr. Wichtig: Dies ist explizit eine Untergrenze, keine ausreichende Zielgröße. Je nach Gebäudezustand und -alter sollte deutlich mehr eingeplant werden.

Was kostet konkret wie viel?

Irgendwann steht eine größere Maßnahme an. Ein Überblick über typische Kosten:

Maßnahme	Typische Kosten
Dacheindeckung komplett	15.000 - 40.000 Euro
Fassadendämmung WDVS	100 - 200 Euro/m²
Heizungsaustausch Gasbrennwert	9.000 - 16.000 Euro
Heizungsaustausch Wärmepumpe	27.000 - 45.000 Euro (vor Förderung)
Fenster erneuern (komplett)	500 - 1.200 Euro/Fenster
Badsanierung	10.000 - 25.000 Euro
Elektrik erneuern	80 - 120 Euro/m²

Diese Beträge zeigen: Wer nicht vorsorgt, hat ein Problem. Ein neues Dach finanziert sich nicht aus der Portokasse. Die Spannen variieren erheblich je nach Gebäudegröße, technischen Details, regionalen Unterschieden und Fördermöglichkeiten. Bei Heizungen sind aktuelle Förderungen der BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) zu berücksichtigen, die die Nettokosten deutlich senken können.

Instandhaltungskosten vs. Instandhaltungsrücklage

Zwei Begriffe, die oft verwechselt werden:

Instandhaltungskosten: Die tatsächlichen Ausgaben für Reparaturen und Erneuerungen.

Instandhaltungsrücklage: Der Betrag, den Sie monatlich zurücklegen, um diese Kosten stemmen zu können.

Im Idealfall entspricht die Rücklage über die Jahre den anfallenden Kosten. In der Praxis schwanken die Ausgaben stark: Mal passiert jahrelang nichts, dann kommt alles auf einmal.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Bei Wohnungseigentum zahlen alle Eigentümer in eine gemeinsame Rücklage ein. Die Pflicht zur Bildung einer "angemessenen" Instandhaltungsrücklage ergibt sich aus § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG (ordnungsmäßige Verwaltung).

Die konkrete Höhe wird von der Eigentümerversammlung im Wirtschaftsplan beschlossen (§ 28 Absatz 1 WEG). Als Praxisrichtwert (nicht gesetzlich festgelegt) gelten 0,50 bis 1,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, je nach Alter und Zustand der Immobilie. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung also 40 bis 80 Euro monatlich.

Aber Vorsicht: Viele WEGs sind unterfinanziert. Wenn größere Maßnahmen anstehen - Dachsanierung, Aufzugerneuerung, Fassade - reicht die Rücklage oft nicht. Dann werden Sonderumlagen gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung fällig (§ 28 WEG), die schnell fünfstellig werden können.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt prüfen:

Wie hoch ist die aktuelle Rücklage?
Welche Maßnahmen sind geplant?
Was steht in den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen?

Instandhaltungskosten steuerlich absetzen

Für Vermieter

Instandhaltungskosten sind Werbungskosten und mindern die Steuerlast. Zwei Optionen:

Sofortabzug: Die Kosten werden im Jahr der Zahlung komplett abgesetzt. Sinnvoll bei hohem Einkommen.

Verteilung: Bei größeren Erhaltungsaufwendungen kann auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Sinnvoll, wenn das Einkommen schwankt.

Wichtiger Hinweis zu anschaffungsnahen Herstellungskosten: Werden innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (netto, ohne Umsatzsteuer) in Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen investiert, liegen regelmäßig Herstellungskosten vor (§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG). Diese müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (AfA) statt als Sofortabzug.

Für Selbstnutzer

Selbstnutzer können Instandhaltungskosten grundsätzlich nicht absetzen. Zwei wichtige Ausnahmen:

Handwerkerleistungen (§ 35a EStG): 20 Prozent der Arbeitskosten (ohne Material) bis maximal 1.200 Euro pro Jahr können direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Voraussetzung: Rechnung mit ausgewiesenen Lohnkosten und Überweisung (keine Barzahlung).

Energetische Sanierungen (§ 35c EStG): Für 2020 bis 2029 abgeschlossene energetische Einzelmaßnahmen gibt es einen Steuerbonus von 20 Prozent der Kosten, verteilt über drei Jahre (7/7/6 Prozent), bis maximal 40.000 Euro pro Objekt.

Instandhaltungskosten beim Immobilienkauf

Käufer unterschätzen oft, was nach dem Kauf noch kommt. Ein paar Tipps:

Gutachten einholen: Ein Sachverständiger schätzt den Sanierungsstau ein. Das kostet 500 bis 1.000 Euro - kann aber tausende sparen.

Rücklagen einplanen: Nicht das gesamte Budget für den Kaufpreis aufbrauchen. Mindestens 5 bis 10 Prozent als Reserve für die ersten Jahre.

Alter der Bauteile erfragen: Wann wurde das Dach gemacht? Wie alt ist die Heizung? Wann waren die Fenster dran? Das gibt Anhaltspunkte für kommende Kosten.

Vorsorge schlägt Nachsorge

Die wichtigste Erkenntnis: Regelmäßige Wartung spart Geld. Ein kleines Leck im Dach, nicht repariert, wird zum Wasserschaden. Eine vernachlässigte Heizung arbeitet ineffizient und geht früher kaputt.

Empfohlene Wartungsintervalle:

Heizung: jährlich (gemäß Feuerstättenbescheid bzw. Herstellervorgaben; gesetzliche Prüfpflichten durch Schornsteinfeger je nach Anlage)
Dach: jährliche Sichtprüfung empfohlen, mindestens alle 2 bis 3 Jahre; nach Stürmen zeitnah
Regenrinnen: mindestens zweimal jährlich reinigen (Frühjahr und Herbst)
Fassade: alle 3 bis 5 Jahre Zustandsprüfung, bei ersten Schäden sofort reagieren

Externe Quellen und weiterführende Informationen

Zusammenfassung

Instandhaltungskosten umfassen alle Ausgaben zur Erhaltung der Funktionsfähigkeit eines Gebäudes. Die Kalkulation erfolgt nach verschiedenen Faustformeln: 7-12 Euro pro Quadratmeter und Jahr nach Gebäudealter (2. BVO), 1-2 Prozent des Gebäudewerts oder die Peters'sche Formel.

Konkrete Maßnahmen wie Dacherneuerung (15.000-40.000 Euro), Heizungsaustausch (10.000-30.000 Euro) oder Fassadensanierung zeigen: Ohne Instandhaltungsrücklage entstehen bei Bedarf erhebliche finanzielle Belastungen.

Bei Wohnungseigentum erfolgt die Ansparung über gemeinschaftliche Rücklagen. Vor Erwerb sollten Höhe der Rücklage, geplante Maßnahmen und Protokolle geprüft werden. Vermieter können Instandhaltungskosten steuerlich als Werbungskosten geltend machen.