Modernisierungsgebot bei Immobilien - wann Vermieter handeln müssen

Wer ein älteres Haus besitzt, kennt das Thema: Der Gesetzgeber verlangt immer häufiger, dass Gebäudeigentümer ihre Immobilien auf einen zeitgemaessen energetischen Stand bringen. Das Modernisierungsgebot ist dabei kein leerer Begriff, sondern hat handfeste Konsequenzen.

Was genau ist ein Modernisierungsgebot?

Ein Modernisierungsgebot bezeichnet die gesetzliche oder behördliche Pflicht, bestimmte bauliche Maßnahmen an einer Immobilie durchzuführen. Im engeren Sinne geht es dabei um energetische Verbesserungen, die den Energieverbrauch senken und den Klimaschutz fördern sollen.

Das Gebäude-Energiegesetz bildet die rechtliche Grundlage für viele dieser Pflichten. Seit Januar 2025 gelten verschaerfte Anforderungen, die besonders ältere Immobilien betreffen.

Die wichtigsten Pflichten ab 2025

Die Bundesregierung hat mit dem GEG klare Vorgaben geschaffen. Wer ein Bestandsgebaeude besitzt, muss folgende Punkte beachten:

Seit Anfang 2025 dürfen Gebäude, die energetisch schlechter als Effizienzklasse D abschneiden, nicht mehr neu vermietet werden. Das trifft vor allem Haeuser, die vor 1980 errichtet wurden und seitdem keine nennenswerte Dämmung erhalten haben.

Außerdem gilt: Neue Heizungen müssen mindestens 65 Prozent ihres Energiebedarfs aus erneuerbaren Quellen decken. Der Einbau reiner Oel- oder Gasheizungen ist damit Geschichte.

Auch die Isolierung von Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen ist jetzt vorgeschrieben. Wer das ignoriert, riskiert Bußgelder.

Unterschied zum öffentlich-rechtlichen Modernisierungsgebot

Es gibt zwei Varianten des Modernisierungsgebots. Das eine ergibt sich aus dem GEG und gilt für alle Eigentümer. Das andere kann die Gemeinde im Rahmen eines Sanierungsgebiets verhaengen.

Liegt Ihre Immobilie in einem solchen Sanierungsgebiet, kann die Kommune Sie per Bescheid zur Modernisierung auffordern. Das Baugesetzbuch gibt den Gemeinden diese Möglichkeit in Paragraph 177.

In beiden Fällen führt kein Weg an der Investition vorbei. Der Unterschied: Beim staedtebaulichen Modernisierungsgebot gibt es oft bessere Förderbedingungen, weil die Kommune ein Interesse an der Aufwertung des Viertels hat.

Was kostet die Umsetzung?

Die Kosten haengen vom Zustand Ihrer Immobilie ab. Eine neue Dämmung der Fassade schlaegt mit 120 bis 250 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Bei einem Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Fassadenflaeche landen Sie schnell bei 20.000 bis 35.000 Euro.

Der Austausch einer alten Oelheizung gegen eine Wärmepumpe kostet zwischen 25.000 und 40.000 Euro. Nach Abzug der Förderung bleiben oft noch 10.000 bis 15.000 Euro übrig.

Kellerleitungen zu isolieren ist dagegen günstig. Rechnen Sie mit 10 bis 30 Euro pro laufendem Meter.

Fördermöglichkeiten nutzen

Der Staat lässt Eigentümer nicht allein. Die KfW und das BAFA bieten verschiedene Programme:

Die Grundfoerderung für neue Heizsysteme liegt bei 30 Prozent. Wer eine alte Oel- oder Gasheizung ersetzt, kann zusätzlich den Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent einstreichen. Bei niedrigem Einkommen kommt noch der Einkommensbonus von 30 Prozent dazu.

Für Dämmmaßnahmen gibt das BAFA bis zu 20 Prozent Zuschuss. Wer vorher einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lässt, erhaelt weitere 5 Prozent.

Konsequenzen bei Nichteinhaltung

Wer das Modernisierungsgebot ignoriert, muss mit Bußgelden rechnen. Bei Verstoessen gegen die GEG-Vorgaben drohen bis zu 50.000 Euro Strafe.

Noch teurer wird es bei der Vermietung: Wer eine Immobilie ohne gültigen Energieausweis anbietet oder die Effizienzklasse D nicht erreicht, kann im schlimmsten Fall die Mieteinnahmen verlieren.

Kommt das Modernisierungsgebot von der Gemeinde, sind die Folgen noch drastischer. Die Behörde kann die Arbeiten auf Kosten des Eigentümers selbst durchführen lassen.

Informationspflichten gegenüber Mietern

Planen Sie eine energetische Sanierung, müssen Sie Ihre Mieter frühzeitig schriftlich informieren. Die Ankündigung muss folgende Punkte enthalten:

Art und voraussichtliche Dauer der Maßnahmen. Die zu erwartenden Energieeinsparungen. Mögliche Auswirkungen auf die Miete.

Mietern steht eine Widerspruchsfrist zu. Versaeumen Sie die Information, drohen empfindliche Bußgelder.

Kann ich die Kosten auf Mieter umlegen?

Teilweise ja. Die Modernisierungsumlage erlaubt es Vermietern, 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umzulegen. Dabei gelten aber Kappungsgrenzen: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei günstigen Wohnungen unter 7 Euro Kaltmiete liegt die Grenze bei 2 Euro.

Wichtig: Nur echte Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden. Reparaturen und Instandhaltung trägt allein der Vermieter.

Praktische Tipps zur Umsetzung

Beginnen Sie mit einer Bestandsaufnahme. Ein Energieberater kann feststellen, welche Maßnahmen bei Ihrer Immobilie am sinnvollsten sind. Die Beratung selbst wird mit bis zu 80 Prozent gefoerdert.

Planen Sie ausreichend Zeit ein. Zwischen Antragstellung und Förderzusage vergehen oft mehrere Wochen. Beginnen Sie nicht vor der Zusage mit den Arbeiten, sonst verfällt der Anspruch.

Holen Sie mehrere Angebote ein. Die Preisunterschiede zwischen Handwerkern sind erheblich. Achten Sie aber nicht nur auf den Preis, sondern auch auf Erfahrung mit gefoerderten Maßnahmen.

Ausblick: Was kommt als nächstes?

Die Anforderungen werden weiter steigen. Die EU hat mit ihrer Gebäuderichtlinie vorgegeben, dass bis 2030 alle Wohngebaeude mindestens Effizienzklasse E erreichen müssen. Bis 2033 soll es Klasse D sein.

Wer jetzt investiert, ist auf der sicheren Seite. Außerdem steigen die Immobilienwerte sanierter Objekte, während unsanierte Gebäude immer schwerer zu verkaufen sind.

Das Modernisierungsgebot ist nicht nur gesetzliche Pflicht, sondern bietet auch Chancen für Wertsteigerung und Kostensenkung. Frühzeitiges Handeln sichert günstigere Förderkonditionen und minimiert das Risiko steigender Energiekosten.

Externe Quellen und weiterführende Informationen

Zusammenfassung

Das Modernisierungsgebot verpflichtet Eigentümer zu energetischen Modernisierungsmaßnahmen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert seit 2025 verschärfte Anforderungen: Vermietungsverbot für Gebäude schlechter als Effizienzklasse D, 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht bei Heizungserneuerung und Dämmung von Heizungsleitungen.

Zusätzlich können Kommunen in Sanierungsgebieten nach § 177 BauGB individuelle Modernisierungsgebote erlassen. Die Kosten für Wärmedämmung (120-250 Euro/m²), Heizungserneuerung (25.000-40.000 Euro) und weitere Maßnahmen sind erheblich.

Die staatliche Förderung (BAFA-Zuschüsse bis 70 Prozent, KfW-Kredite) reduziert die finanzielle Belastung deutlich. Bei Nichteinhaltung drohen Bußgelder bis 50.000 Euro. Vermieter können Kosten über die Modernisierungsumlage anteilig auf Mieter umlegen.