Modernisierungsumlage - Mieterhöhung nach Sanierung rechtssicher berechnen

Ein neues Dach, moderne Fenster, bessere Dämmung - Modernisierungen kosten Geld. Die gute Nachricht für Vermieter: Ein Teil dieser Kosten lässt sich auf die Mieter umlegen. Die Modernisierungsumlage macht es möglich. Doch die Regeln sind streng.

So funktioniert die Modernisierungsumlage

Die rechtliche Grundlage findet sich in Paragraph 559 des Buergerlichen Gesetzbuchs. Dort steht: Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen.

Bis Ende 2018 waren es noch 11 Prozent. Der Gesetzgeber hat die Umlage reduziert, um Mieter vor überzogenen Steigerungen zu schützen.

Ein Beispiel macht es deutlich: Die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses kostet 200.000 Euro. Verteilt auf zehn Wohnungen entfallen 20.000 Euro auf jede Einheit. 8 Prozent davon sind 1.600 Euro pro Jahr. Die monatliche Miete darf also um 133 Euro steigen.

Welche Maßnahmen berechtigen zur Umlage?

Nicht jede Bauarbeit ist eine Modernisierung im rechtlichen Sinn. Das BGB definiert in Paragraph 555b genau, was darunter fällt:

Energetische Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie. Eine neue Fassadendaemmung, moderne Fenster oder eine effizientere Heizung gehören dazu.

Maßnahmen zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie. Der Einbau einer Wärmepumpe oder Solarthermieanlage beispielsweise.

Maßnahmen, die den Wasserverbrauch nachhaltig senken. Etwa wassersparende Armaturen oder ein Regenwassernutzungssystem.

Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache steigern. Ein neuer Aufzug oder ein zusätzlicher Balkon fallen hierunter.

Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnverhältnisse. Besserer Schallschutz oder die Beseitigung von Barrieren gehören dazu.

Das dürfen Sie nicht umlegen

Reine Reparaturen und Instandhaltung berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Wenn das alte Dach undicht war und Sie es erneuern, ist das keine Modernisierung, sondern Pflichterfuellung.

Die Grenze verschwimmt manchmal. Wenn Sie beim Dachtausch gleichzeitig eine bessere Dämmung einbauen, dürfen Sie nur die Mehrkosten für die Dämmung umlegen. Die Kosten für das eigentliche Dach tragen Sie allein.

Öffentliche Fördermittel müssen Sie abziehen. Haben Sie einen KfW-Zuschuss von 20 Prozent erhalten, reduziert sich die umlagefaehige Summe entsprechend.

Die Kappungsgrenzen im Detail

Der Gesetzgeber hat zusätzliche Bremsen eingebaut. Paragraph 559 Absatz 3a BGB legt fest:

Die Monatsmiete darf innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung liegt die Obergrenze also bei 240 Euro monatlich.

War die Miete vor der Modernisierung niedriger als 7 Euro pro Quadratmeter, liegt die Kappungsgrenze bei nur 2 Euro. Das schützt Mieter in günstigen Wohnungen besonders.

Diese Grenzen gelten unabhängig davon, wie hoch die tatsächlichen Modernisierungskosten waren.

Sonderregel für Heizungstausch seit 2024

Der Gesetzgeber hat eine weitere Stellschraube eingeführt. Für den Austausch einer Heizung gilt seit Januar 2024 Paragraph 559e BGB:

Bei gefoerdertem Heizungstausch dürfen 10 Prozent der Kosten umgelegt werden. Die Erhöhung ist aber auf 50 Cent pro Quadratmeter und Monat begrenzt.

Das klingt kompliziert, hat aber einen guten Grund. Der Staat fördert den Heizungstausch großzuegig. Die Deckelung verhindert, dass Vermieter sowohl Förderung kassieren als auch die volle Umlage verlangen.

So kündigen Sie die Mieterhöhung richtig an

Die Formvorschriften sind streng. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung muss schriftlich erfolgen und folgende Punkte enthalten:

Genaue Beschreibung der durchgeführten Maßnahmen. Welche Arbeiten wurden erledigt und warum?

Aufschluesselung der Kosten. Was kostete Material, was die Arbeitsleistung? Wie verteilen sich die Kosten auf die einzelnen Wohnungen?

Berechnung der neuen Miete. Zeigen Sie nachvollziehbar, wie Sie auf den neuen Betrag kommen.

Hinweis auf die Härtefallregelung. Mieter dürfen Widerspruch einlegen, wenn die Erhöhung eine unzumutbare Haerte darstellt.

Die Erhöhung wird drei Monate nach Zugang der Erklärung wirksam. Früher dürfen Sie nicht kassieren.

Wann Mieter Widerspruch einlegen können

Das Gesetz kennt den Haerteeinwand. Mieter dürfen die Erhöhung ablehnen, wenn sie dadurch in eine finanzielle Notlage geraten würden.

Dabei werden die persoenlichen Verhältnisse geprüft: Einkommen, Vermögen, Gesundheit, Alter. Auch ob vergleichbarer Wohnraum zu finden wäre, spielt eine Rolle.

Der Widerspruch muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, in dem die Erhöhung erstmals fällig wird. Die Form ist frei - eine E-Mail reicht theoretisch.

Bei energetischen Modernisierungen ist der Haerteeinwand allerdings eingeschraenkt. Der Gesetzgeber hat entschieden, dass das öffentliche Interesse am Klimaschutz schwerer wiegt.

Typische Fehler bei der Umlage

Vermieter verschenken oft Geld oder kassieren zu viel. Beides ist problematisch.

Häufigster Fehler: Reparaturkosten werden mit umgelegt. Ein Gericht kippt dann die gesamte Erhöhung, weil die Berechnung nicht stimmt.

Zweiter Fehler: Die Ankündigung enthält nicht alle Pflichtangaben. Auch dann ist die Erhöhung unwirksam.

Dritter Fehler: Die Kappungsgrenze wird überschritten. Das passiert, wenn mehrere Modernisierungen nacheinander erfolgen.

Praktisches Vorgehen für Vermieter

Beginnen Sie mit einer sauberen Dokumentation. Sammeln Sie alle Rechnungen und ordnen Sie sie den einzelnen Wohnungen zu.

Trennen Sie Instandhaltung von Modernisierung. Im Zweifel hilft ein Bausachverständiger bei der Abgrenzung.

Informieren Sie Ihre Mieter frühzeitig. Wer die Maßnahmen vorab ankündigt und erklärt, hat später weniger Ärger.

Lassen Sie die Erklärung von einem Fachanwalt prüfen. Die paar hundert Euro sind gut investiert, wenn dadurch eine fünfstellige Umlage rechtssicher wird.

Externe Quellen und weiterführende Informationen

Zusammenfassung

Die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) erlaubt Vermietern, Modernisierungskosten anteilig auf die Miete umzulegen. Seit 2019 beträgt die Umlage 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr (zuvor 11 Prozent).

Umlagefähig sind ausschließlich Maßnahmen nach § 555b BGB: energetische Verbesserungen (Wärmedämmung, Heizungserneuerung), Gebrauchswerterhöhung und Verbesserung der Wohnverhältnisse. Reine Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig.

Kappungsgrenzen schützen Mieter: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro/m² steigen (bei Ausgangsmiete unter 7 Euro/m²: 2 Euro/m²). Öffentliche Förderung ist von den umlagefähigen Kosten abzuziehen. Die Mieterhöhung muss schriftlich mit detaillierter Kostenaufstellung angekündigt werden.