Renovierung - Definition, Abgrenzung und rechtliche Aspekte

Die Begriffe Renovierung, Sanierung und Modernisierung werden im Immobilienbereich häufig synonym verwendet, bezeichnen jedoch unterschiedliche Maßnahmen mit verschiedenen rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen.

Definition der Renovierung

Renovierung bezeichnet Maßnahmen zur optischen Auffrischung von Räumen und Oberflächen ohne substanzielle Eingriffe in die Bausubstanz. Es werden ausschließlich Abnutzungserscheinungen beseitigt, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind.

Typische Renovierungsarbeiten umfassen das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Anstreichen von Heizkörpern und Türen sowie das Aufarbeiten von Bodenbelägen. Die bauliche Substanz und die technische Funktionsfähigkeit bleiben unverändert.

Im Mietrecht werden diese Arbeiten als Schönheitsreparaturen bezeichnet (§ 28 Abs. 4 Satz 3 Betriebskostenverordnung). Die präzise Abgrenzung ist rechtlich bedeutsam, da sie die Kostentragungspflicht zwischen Vermieter und Mieter bestimmt.

Abgrenzung zur Sanierung

Sanierung bezeichnet Maßnahmen zur Behebung von Schäden und Mängeln an der Bausubstanz. Im Gegensatz zur rein optischen Renovierung sind Sanierungsarbeiten erforderlich, um die Funktionsfähigkeit und Nutzbarkeit eines Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen.

Typische Sanierungsmaßnahmen umfassen die Trockenlegung feuchter Mauerwerke, die Beseitigung von Schimmelbefall, die Instandsetzung schadhafter Dächer oder die Sanierung defekter Leitungen. Das Ziel ist funktional, nicht ästhetisch.

Mietrechtlich ist die Unterscheidung bedeutsam: Sanierungsarbeiten gehören zur Instandhaltungspflicht des Vermieters und können nicht auf Mieter umgelegt werden (§ 535 BGB).

Abgrenzung zur Modernisierung

Modernisierung umfasst bauliche Veränderungen, die den Standard einer Immobilie dauerhaft verbessern. Anders als Renovierung und Sanierung geht Modernisierung über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands hinaus.

§ 555b BGB definiert Modernisierungsmaßnahmen als Veränderungen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern, Energie einsparen oder den Wasserverbrauch reduzieren.

Beispiele sind Wärmedämmmaßnahmen, der Einbau moderner Heizungsanlagen, die Installation von Aufzügen oder die Verbesserung des Schallschutzes.

Mietrechtlich bedeutsam: Modernisierungskosten können über die Modernisierungsumlage anteilig auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB).

Renovierung im Mietverhältnis

Die Kostentragungspflicht für Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis ist gesetzlich und durch umfangreiche Rechtsprechung geregelt.

Grundsatz: Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dies umfasst grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen.

Übertragung auf Mieter: Mietvertraglich kann die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden. Die Wirksamkeit solcher Klauseln setzt jedoch eine ausgewogene Formulierung voraus.

Unwirksame Klauseln: Der Bundesgerichtshof hat starre Fristenregelungen für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Klauseln, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand feste Renovierungsintervalle vorsehen, sind nichtig.

Wirksame Klauseln: Formulierungen, die Renovierungen "nach Bedarf" oder "bei Erforderlichkeit" vorsehen, sind grundsätzlich wirksam, sofern dem Mieter die Wohnung renoviert übergeben wurde.

Umfang der Schönheitsreparaturen

§ 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung definiert abschließend, welche Arbeiten zu Schönheitsreparaturen zählen:

Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
Anstrich der Fußböden
Anstrich der Heizkörper einschließlich Heizrohre
Anstrich der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

Nicht zu Schönheitsreparaturen gehören:

Abschleifen und Versiegeln von Parkett
Erneuerung von Bodenbelägen
Anstrich der Außenseiten von Fenstern und Türen
Erneuerung von Einbaumöbeln

Die gesetzliche Abgrenzung ist mietrechtlich verbindlich. Nur die explizit als Schönheitsreparaturen definierten Arbeiten können wirksam auf Mieter übertragen werden.

Kostenübersicht Renovierungsarbeiten

Die Kosten für Renovierungsarbeiten variieren erheblich je nach Umfang, Materialqualität und regionalen Lohnkosten.

Maßnahme	Kosten bei Eigenleistung	Kosten mit Handwerker
Wohnung streichen (80 m²)	200-400 Euro (Material)	1.500-3.000 Euro
Tapezieren (80 m²)	300-600 Euro (Material)	2.000-4.000 Euro
Parkett abschleifen (pro m²)	-	20-40 Euro
Türen und Zargen streichen (pro Einheit)	20-40 Euro	80-150 Euro

Die erhebliche Differenz zwischen Eigenleistung und Handwerkerkosten resultiert primär aus den Lohnkosten, die typischerweise 70-80 Prozent der Gesamtkosten ausmachen.

Planung und Durchführung

Eine systematische Planung optimiert den Renovierungsablauf und minimiert Kosten.

Bestandsaufnahme: Erfassung des Renovierungsbedarfs nach Räumen und Gewerken. Dokumentation vorhandener Schäden und Abnutzungserscheinungen. Feststellung, ob Vorarbeiten (Tapeten entfernen, Untergrundvorbereitung) erforderlich sind.

Materialauswahl: Dispersionsfarben eignen sich für normale Wohnräume. Feuchträume erfordern feuchtigkeitsbeständige Spezialfarben. Für Kinder- und Schlafzimmer empfehlen sich schadstoffarme Produkte mit Umweltsiegeln (Blauer Engel, natureplus).

Ausführung: Die Vorarbeiten (Abkleben, Abdecken, Möbel ausräumen) nehmen typischerweise mehr Zeit in Anspruch als die eigentlichen Streicharbeiten, sind jedoch qualitätsbestimmend. Eine sorgfältige Untergrundvorbereitung verhindert spätere Mängel.

Eigenleistung versus Handwerkerbeauftragung

Die Entscheidung zwischen Eigenleistung und Handwerkerbeauftragung hängt von Qualifikation, verfügbarer Zeit und wirtschaftlichen Überlegungen ab.

Geeignet für Eigenleistung:

Malerarbeiten (Streichen von Wänden und Decken)
Einfache Tapezierarbeiten mit Raufaser- oder Vliestapeten
Grundierung und Untergrundvorbereitung

Empfehlung für Handwerker:

Tapezierarbeiten mit hochwertigen Materialien (Designtapeten, Strukturtapeten)
Spezialarbeiten (Stuckrestaurierung, Kalkputze, Spachteltechniken)
Zeitkritische Projekte bei begrenzter Eigenleistungskapazität

Die Kostenersparnis durch Eigenleistung muss gegen das Risiko mangelhafter Ausführung und den Zeitaufwand abgewogen werden.

Häufige Fehlerquellen

Typische Mängel bei Renovierungsarbeiten resultieren aus unzureichender Vorbereitung oder Materialkenntnis:

Unzureichende Materialmenge: Farbtonunterschiede entstehen durch Nachmischen verschiedener Gebinde. Die benötigte Farbmenge sollte mit Sicherheitszuschlag kalkuliert und aus einer Charge bezogen werden.

Fehlende Grundierung: Stark saugende, fleckige oder ungleichmäßige Untergründe erfordern Tiefengrund oder Sperrgrund. Ohne Grundierung entstehen Deckkraftprobleme und ungleichmäßige Farbbilder.

Unterschätzung der Arbeitshöhe: Bei Raumhöhen über 2,50 Metern ist ein stabiles Gerüst oder Rollgerüst erforderlich. Behelfsmaßnahmen (Leitern, Tische) führen zu Qualitätsmängeln und Unfallrisiken.

Unzureichende Zeitplanung: Trocknungszeiten zwischen Arbeitsgängen müssen berücksichtigt werden. Zeitdruck führt zu unsauberer Ausführung.

Renovierung und energetische Maßnahmen

Reine Renovierungsarbeiten haben keinen Einfluss auf die energetische Gebäudequalität. Die Kombination von Renovierung mit energetischen Maßnahmen kann jedoch wirtschaftlich sinnvoll sein.

Wenn Räume ohnehin geräumt und Möbel von den Wänden entfernt werden, reduzieren sich die Mehrkosten für eine Innendämmung erheblich. Die bereits anfallenden Vorarbeiten müssen nicht doppelt durchgeführt werden.

Eine energetische Beratung vor umfangreichen Renovierungen identifiziert wirtschaftlich sinnvolle Zusatzmaßnahmen. Die Energieberatung wird durch das BAFA mit bis zu 80 Prozent gefördert.

Externe Quellen

Zusammenfassung

Renovierung bezeichnet optische Auffrischungsarbeiten ohne substanzielle Eingriffe in die Bausubstanz. Im Gegensatz zu Sanierung (Schadensbeseitigung) und Modernisierung (Standardverbesserung) dienen Renovierungen ausschließlich der ästhetischen Instandhaltung.

Mietrechtlich ist die präzise Abgrenzung zu Schönheitsreparaturen relevant, da nur diese auf Mieter übertragen werden können. Die Wirksamkeit entsprechender Klauseln hängt von der konkreten Formulierung ab. Starre Fristenregelungen sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam.

Die Kosten variieren erheblich zwischen Eigenleistung und Handwerkerbeauftragung. Eine sorgfältige Planung und Materialauswahl minimiert typische Fehlerquellen und sichert ein qualitativ hochwertiges Ergebnis.