Löschungsbewilligung

Die Löschungsbewilligung ist die formelle Erklärung des Gläubigers (in der Regel einer Bank), mit der ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht — typischerweise eine Grundschuld oder Hypothek — wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Sie ist die zentrale Urkunde bei der Ablösung von Immobilienkrediten und bei der lastenfreien Übertragung einer Immobilie. Rechtsgrundlage ist § 19 GBO.

Rechtliche Grundlage

Nach § 19 GBO erfolgt eine Eintragung im Grundbuch nur, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht durch die Eintragung betroffen ist. Bei der Löschung einer Grundschuld ist das der eingetragene Grundpfandrechtsgläubiger.

Die Löschungsbewilligung ist also die Mitwirkungserklärung des Gläubigers, ohne die das Grundbuchamt keine Löschung vornimmt — auch dann nicht, wenn der zugrundeliegende Kredit vollständig zurückgezahlt wurde.

Form

Die Löschungsbewilligung muss in einer der nach § 29 GBO zulässigen Formen erteilt werden:

• Öffentliche Urkunde: notariell beurkundet

• Öffentlich beglaubigte Urkunde: Unterschriften vom Notar oder einer anderen zur Beglaubigung befugten Stelle beglaubigt

Eine privatschriftliche Erklärung der Bank reicht nicht aus — der Grundbuchbeamte würde sie zurückweisen. Banken erteilen die Löschungsbewilligung daher in der Regel als notariell beglaubigte Urkunde, die das Original ihrer Unterschrift trägt.

Inhalt

Die Löschungsbewilligung enthält typischerweise:

• Bezeichnung der zu löschenden Belastung (z.B. "Grundschuld in Höhe von 200.000 € in Abt. III Nr. 4 des Grundbuchs von Solingen, Blatt 12345")

• Erklärung des Gläubigers, dass die Löschung bewilligt wird

• Verzicht auf das Recht durch den Gläubiger

• Unterschrift des Gläubigers (bei Banken: zwei vertretungsberechtigte Personen)

• Beglaubigungsvermerk des Notars

Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich der Grundschuldbrief zurückgegeben werden. Ohne den Brief kann die Briefgrundschuld nicht gelöscht werden — verlorene Grundschuldbriefe müssen in einem Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht für kraftlos erklärt werden, was Monate dauern kann.

Anlässe für eine Löschungsbewilligung

Die Löschungsbewilligung wird in folgenden Situationen erforderlich:

Vollständige Tilgung eines Immobiliendarlehens: Nach der letzten Rate hat der Darlehensnehmer Anspruch auf die Löschungsbewilligung. Banken erteilen sie üblicherweise auf Anfrage; teilweise auch ohne ausdrückliche Anforderung.

Immobilienverkauf: Wenn die zu verkaufende Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet ist, muss diese in der Regel vor Eigentumsumschreibung gelöscht oder vom Käufer übernommen werden. Hier erstellt die Bank die Lastenfreistellungserklärung — eine bedingte Löschungsbewilligung, die mit Zahlung der Restdarlehensvaluta wirksam wird.

Umschuldung mit Wechsel der Bank: Die alte Bank löscht ihre Grundschuld; die neue Bank trägt eine neue Grundschuld ein. Alternativ kann die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten werden — das ist häufig kostengünstiger, weil die Notar- und Grundbuchkosten für eine Neubestellung entfallen. (Mit Grunderwerbsteuer hat dies nichts zu tun: GrESt knüpft nach § 1 GrEStG an Grundstückserwerbsvorgänge an, nicht an die Bestellung oder Abtretung einer Grundschuld.)

Erbschaft mit Schuldentilgung: Erben können nach Tilgung von Erblasserschulden die Löschung der zugrundeliegenden Grundschuld verlangen.

Eigentümergrundschuld als Alternative

Statt die Grundschuld nach Tilgung zu löschen, kann der Eigentümer sie als Eigentümergrundschuld behalten (§ 1196 BGB; bei Umwandlung einer Hypothek zur Grundschuld nach Vereinigung mit dem Eigentum auch § 1177 BGB). In diesem Fall wird die Grundschuld nicht gelöscht, sondern auf den Eigentümer umgeschrieben.

Vorteil: Die Grundschuld bleibt im Rang erhalten und kann später für eine erneute Finanzierung genutzt werden — ohne die Kosten einer Neueintragung (etwa 0,5 Prozent der Grundschuldsumme an Grundbuch- und Notarkosten).

Nachteil: Im Grundbuch bleibt eine Belastung sichtbar, was den Eindruck einer schwächeren Vermögenslage erwecken kann (für externe Beobachter, nicht aber für Banken).

Praktisch wird die Eigentümergrundschuld vor allem dann gewählt, wenn weitere Finanzierungsbedarfe absehbar sind.

Kosten der Löschung

Die Löschung einer Grundschuld verursacht zwei Kostenarten:

Notarkosten für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung: in der Regel pauschal etwa 50–100 €, da Banken die Erklärung meist standardisiert ausstellen.

Grundbuchkosten für die Löschung: nach GNotKG berechnet sich die Gebühr nach dem Wert der gelöschten Belastung. Üblich sind 0,5 ‰ bis 1,0 ‰ der Grundschuldsumme. Bei einer Grundschuld von 200.000 € fallen rund 100–200 € an.

Bei Verkauf der Immobilie trägt diese Kosten typischerweise der Verkäufer, da die Lastenfreistellung in seiner Verantwortung liegt.

Praktische Abwicklung

Schritt 1: Eigentümer wendet sich an die Bank und beantragt die Löschungsbewilligung. Bei vollständiger Tilgung wird sie meist kostenfrei ausgestellt.

Schritt 2: Die Bank erstellt die Löschungsbewilligung in notariell beglaubigter Form und sendet sie an den Eigentümer oder direkt an dessen Notar.

Schritt 3: Der Notar reicht die Löschungsbewilligung zusammen mit dem Eintragungsantrag beim Grundbuchamt ein.

Schritt 4: Das Grundbuchamt löscht die Belastung und stellt eine Eintragungsmitteilung aus.

Die gesamte Bearbeitung dauert je nach Grundbuchamt zwei bis acht Wochen.

Häufige Probleme

Bank löst die Grundschuld nicht freiwillig: Banken sind nach Tilgung verpflichtet, die Löschungsbewilligung zu erteilen — viele tun das aber erst auf konkrete Anforderung. Eine schriftliche Anfrage genügt meist.

Verlust des Grundschuldbriefs: Bei Briefgrundschulden ohne Brief muss ein Aufgebotsverfahren durchgeführt werden (§§ 1162, 1170 BGB; §§ 433 ff. FamFG). Das dauert mehrere Monate und verursacht zusätzliche Kosten. Daher empfiehlt sich heute die Eintragung als Buchgrundschuld ohne Brief.

Zwischenfinanzierte Grundschulden bei Verkauf: Bei eiligen Verkäufen kann die Bank eine "bedingte Löschungsbewilligung" mit Treuhandauflage ausstellen. Der Notar verwahrt die Erklärung und reicht sie erst nach Eingang der Restvaluta beim Grundbuchamt ein.

Mehrere eingetragene Grundpfandrechte: Wenn mehrere Banken Grundpfandrechte halten, sind separate Löschungsbewilligungen aller Beteiligten erforderlich. Bei Globaldarlehen mit Gesamtgrundschulden kann eine einzige Erklärung mehrere Eintragungen abdecken.

Hinweise für Verkäufer

Verkäufer einer Immobilie mit bestehender Grundschuld sollten:

• Frühzeitig die Bank kontaktieren — die Bearbeitung kann mehrere Wochen dauern

• Restschuldenstand vor Notartermin einholen — als Grundlage für die Lastenfreistellungserklärung

• Vorfälligkeitsentschädigung kalkulieren, falls die Zinsbindung noch läuft

• Mit dem Notar abklären, wie die Lastenfreistellung im Kaufvertrag zu regeln ist (typischerweise als aufschiebende Bedingung für die Kaufpreisfälligkeit)

Eine frühzeitige Klärung verhindert Verzögerungen beim Eigentumsübergang.