Rückauflassungsvormerkung

Die Rückauflassungsvormerkung ist eine Vormerkung nach § 883 BGB, die einen bedingten oder künftigen Anspruch auf Rückübertragung eines Grundstücks sichert. Während die Auflassungsvormerkung den Erwerber bis zur Umschreibung schützt, sichert die Rückauflassungsvormerkung spiegelbildlich den Veräußerer: Er kann das Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen zurückverlangen, und dieser Rückforderungsanspruch ist durch die Eintragung im Grundbuch dinglich gesichert.

Typische Anwendungsfälle

Übergabeverträge in der Familie: Bei der vorweggenommenen Erbfolge übertragen Eltern eine Immobilie häufig schon zu Lebzeiten auf ihre Kinder. Für diesen Fall werden regelmäßig Rückforderungsrechte vereinbart, etwa wenn das Kind vor den Eltern verstirbt, die Immobilie ohne Zustimmung veräußert oder belastet, in Vermögensverfall gerät (Zwangsvollstreckung oder Insolvenz) oder sich scheiden lässt. Die Rückauflassungsvormerkung stellt sicher, dass der Rückforderungsanspruch auch dann durchsetzbar bleibt, wenn der Erwerber abredewidrig über das Grundstück verfügt.

Kommunale Grundstücksvergabe: Gemeinden verkaufen Bauplätze oft mit einer Bauverpflichtung innerhalb einer bestimmten Frist. Wird nicht fristgerecht gebaut, kann die Gemeinde das Grundstück zurückverlangen; dieser Anspruch wird durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert.

Wiederkaufsrecht: Der Verkäufer kann sich nach §§ 456 ff. BGB ein Wiederkaufsrecht vorbehalten. Es kann bei Grundstücken, sofern keine andere Frist vereinbart ist, nur bis zum Ablauf von 30 Jahren nach der Vereinbarung ausgeübt werden (§ 462 BGB). Auch der aus dem Wiederkauf folgende Rückübertragungsanspruch wird durch Vormerkung gesichert.

Wirkung

Die Vormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Ihre zentrale Wirkung ergibt sich aus § 883 Abs. 2 BGB: Verfügungen, die nach der Eintragung über das Grundstück getroffen werden, sind dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam, soweit sie seinen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Veräußert der Eigentümer das Grundstück also an einen Dritten, kann der Berechtigte von diesem die Zustimmung zur Rückübertragung verlangen (§ 888 BGB). Die Vormerkung schützt außerdem in der Insolvenz des Eigentümers (§ 106 InsO) und sichert dem Anspruch den Rang ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung.

Die Vormerkung überträgt kein Eigentum und ist kein dingliches Recht im engeren Sinn, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art: Sie macht den schuldrechtlichen Rückübertragungsanspruch gegen zwischenzeitliche Verfügungen und Belastungen immun.

Bedeutung für Finanzierung und Verkauf

Eine eingetragene Rückauflassungsvormerkung ist ein erhebliches Verkehrshindernis. Banken verlangen für die Beleihung regelmäßig den ersten Rang ihrer Grundschuld; einer vorrangigen Rückauflassungsvormerkung muss der Berechtigte daher im Rang zurücktreten oder die Belastung ausdrücklich gestatten. In Übergabeverträgen wird deshalb häufig von vornherein geregelt, dass der Berechtigte zur Finanzierung bestimmter Zwecke (etwa Erwerb oder Sanierung des Objekts) den Rangrücktritt erklären muss. Beim Verkauf des Grundstücks muss die Vormerkung gelöscht oder der gesicherte Anspruch erledigt werden; ein Erwerber wird ein Grundstück mit bestehender Rückauflassungsvormerkung praktisch nicht abnehmen.

Löschung

Die Löschung erfolgt auf Bewilligung des Berechtigten (§ 19 GBO) oder durch Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs (§ 22 GBO). Üblich ist die Vereinbarung, dass die Löschung nach dem Tod des Berechtigten gegen Vorlage der Sterbeurkunde beantragt werden kann. Das funktioniert allerdings nur, wenn das Rückforderungsrecht im Vertrag ausdrücklich als höchstpersönlich und unvererblich ausgestaltet ist und auch ein bereits entstandener Rückübertragungsanspruch nicht auf die Erben übergehen kann; andernfalls genügt die Sterbeurkunde als Unrichtigkeitsnachweis nicht, und die Erben des Berechtigten müssen die Löschung bewilligen, was Zeit und Nachweisaufwand (Erbschein) kosten kann.

Siehe auch

• Auflassungsvormerkung

• Abteilung im Grundbuch

• Baubindung

• Grundschuld

Weblinks

• § 883 BGB - Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung

• § 888 BGB - Anspruch auf Zustimmung

• § 462 BGB - Ausschlussfrist beim Wiederkauf