Grundbuch

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in dem alle Grundstücke mit ihren Eigentumsverhältnissen und Belastungen verzeichnet sind. Es wird von den Grundbuchämtern bei den Amtsgerichten geführt und dient der Sicherheit des Rechtsverkehrs mit Immobilien.

Die rechtliche Grundlage bildet die Grundbuchordnung (GBO) in Verbindung mit Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das Grundbuch dokumentiert nicht nur, wer Eigentümer eines Grundstücks ist, sondern auch alle dinglichen Rechte, die an der Immobilie bestehen.

Aufbau des Grundbuchs

Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt, das in mehrere Abteilungen gegliedert ist. Diese Struktur folgt einem einheitlichen System, das deutschlandweit gilt.

Das Bestandsverzeichnis steht am Anfang und beschreibt das Grundstück nach Lage, Größe und Nutzungsart. Die Angaben stammen aus dem Liegenschaftskataster und verweisen auf Flurstück und Gemarkung.

Die Abteilung I trägt den Eigentümer ein. Dort steht, wem das Grundstück gehört und aufgrund welchen Rechtsvorgangs - etwa Kauf, Schenkung oder Erbfolge. Die Eintragung erfolgt nach der Auflassung durch den Notar.

Abteilung II verzeichnet Lasten und Beschränkungen, die nicht Grundpfandrechte sind. Dazu gehören Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte, Leitungsrechte und Nießbrauch.

Abteilung III enthält Grundpfandrechte - also Grundschulden und Hypotheken, die zur Absicherung von Krediten dienen.

Grundsätze des Grundbuchrechts

Das Grundbuch unterliegt strengen Rechtsgrundsätzen, die seine Funktion als verlässliches Register sichern. Der wichtigste ist das Eintragungsprinzip: Dingliche Rechte an Grundstücken entstehen erst durch die Eintragung im Grundbuch. Ein mündlicher Kaufvertrag reicht nicht aus - erst die Grundbucheintragung macht den Käufer zum Eigentümer.

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs schützt den gutgläubigen Erwerber. Wer sich auf die Richtigkeit der Eintragungen verlässt, wird grundsätzlich geschützt, selbst wenn die Eintragung fehlerhaft sein sollte. Diese Vertrauensschutzfunktion ist entscheidend für die Sicherheit des Immobilienverkehrs.

Das Prioritätsprinzip legt fest, dass der Rang von Rechten nach dem Zeitpunkt der Eintragung bestimmt wird. Wer zuerst eingetragen ist, hat im Zweifel Vorrang. Bei Zwangsversteigerungen ist diese Rangfolge von erheblicher Bedeutung.

Das Antragsprinzip besagt, dass das Grundbuchamt nur auf Antrag tätig wird. Es nimmt keine Eintragungen von Amts wegen vor, sondern erst wenn die Beteiligten oder ihre Bevollmächtigten einen Antrag stellen.

Grundbucheinsicht

Das Grundbuch ist öffentlich, aber nicht für jeden frei zugänglich. Wer Grundbucheinsicht nehmen möchte, muss ein berechtigtes Interesse nachweisen. Eigentümer haben selbstverständlich ein solches Interesse, ebenso potenzielle Käufer nach Vorlage des Kaufvertrags.

Auch Gläubiger mit titulierten Forderungen können Einsicht nehmen, wenn sie ihre Forderung vollstrecken wollen. Notare und Gerichte erhalten im Rahmen ihrer Tätigkeit ebenfalls Zugang. Neugierige Nachbarn haben dagegen kein berechtigtes Interesse.

Für die Einsichtnahme kann ein Grundbuchauszug beim Grundbuchamt beantragt werden. Dieser enthält alle wesentlichen Eintragungen und gilt als Eigentumsnachweis. Die Gebühren richten sich nach der Grundbuchordnung.

Grundbuchverfahren

Jede Änderung im Grundbuch erfordert ein förmliches Verfahren. Der Ablauf ist gesetzlich geregelt und dient der Vermeidung von Fehlern. Zunächst muss ein Antrag gestellt werden, typischerweise durch einen Notar nach Beurkundung eines Rechtsgeschäfts.

Dem Antrag sind die erforderlichen Bewilligungen beizufügen. Bei einem Eigentumsübergang ist das die Auflassungserklärung und die Bewilligung zur Eintragung durch den bisherigen Eigentümer. Bei Grundschulden ist es die Grundschuldbestellungsurkunde.

Das Grundbuchamt prüft die formelle Richtigkeit der eingereichten Unterlagen. Es kontrolliert, ob alle Unterschriften vorhanden sind, ob die Bevollmächtigten legitimiert sind und ob die formellen Voraussetzungen erfüllt sind. Eine inhaltliche Prüfung auf die materielle Richtigkeit findet dagegen nur eingeschränkt statt.

Nach positiver Prüfung wird die Eintragung vorgenommen. Sie wird den Beteiligten durch das Grundbuchamt mitgeteilt. Die Eintragung wird mit Datum und Uhrzeit versehen, was für die Rangfolge entscheidend sein kann.

Grundbuchberichtigung

Enthält das Grundbuch fehlerhafte Eintragungen, kann eine Grundbuchberichtigung erfolgen. Dies ist der Fall, wenn die Eintragung von Anfang an unrichtig war oder wenn sich die Rechtslage nachträglich geändert hat.

Sind sich alle Beteiligten einig, erfolgt die Berichtigung aufgrund ihrer Bewilligungen. Streiten die Beteiligten über die Richtigkeit, muss der Berichtigungsanspruch gerichtlich durchgesetzt werden. Das zuständige Gericht ist das ordentliche Zivilgericht, nicht das Grundbuchamt.

Nach Rechtskraft eines entsprechenden Urteils wird das Grundbuch berichtigt. Auch kraft Gesetzes eintretende Änderungen - etwa durch Erbfall - führen zur Berichtigung, sobald der Nachweis erbracht ist.

Digitalisierung des Grundbuchs

Die Grundbücher werden seit Jahren digitalisiert. Während früher gebundene Bücher geführt wurden, sind heute elektronische Grundbücher Standard. Die Umstellung erfolgte schrittweise und ist in den meisten Bundesländern abgeschlossen.

Das elektronische Grundbuch bietet Vorteile: Schnellere Bearbeitung, bessere Lesbarkeit, einfachere Archivierung. Auch die Abfrage wird erleichtert. Zunehmend ist auch die elektronische Antragstellung möglich.

Die Rechtswirkungen bleiben unverändert. Das elektronische Grundbuch hat dieselbe Beweiskraft wie das Papiergrundblock. Die gesetzlichen Grundsätze gelten fort.

Grundbuch und Kataster

Grundbuch und Liegenschaftskataster sind zwei getrennte Register, die eng zusammenarbeiten. Das Katasteramt führt die vermessungstechnischen Daten, das Grundbuchamt die rechtlichen Verhältnisse.

Die Flurstücksangaben im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs stammen aus dem Kataster. Änderungen im Kataster - etwa durch Teilung oder Vereinigung - werden dem Grundbuchamt mitgeteilt, das die Grundbücher entsprechend anpasst.

Beide Register ergänzen sich: Wer umfassend über ein Grundstück informiert sein will, benötigt sowohl den Grundbuchauszug als auch einen Katasterauszug mit Flurkarte.

Bedeutung für Immobilientransaktionen

Bei jedem Immobilienkauf spielt das Grundbuch die zentrale Rolle. Der Käufer prüft vor Vertragsabschluss das Grundbuch, um sich über Eigentumsverhältnisse und Belastungen zu informieren. Der Notar holt dafür einen aktuellen Grundbuchauszug ein.

Der Kaufvertrag nennt ausdrücklich alle eingetragenen Belastungen. Der Käufer übernimmt sie mit dem Erwerb, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Häufig wird vereinbart, dass das Grundstück lastenfrei übergeben wird.

Nach der Beurkundung trägt der Notar eine Auflassungsvormerkung ein, die den Käufer vor zwischenzeitlichen Verfügungen schützt. Nach Kaufpreiszahlung erfolgt die endgültige Eigentumsumschreibung.