Wohnfläche

Die Wohnfläche ist die für Wohnzwecke nutzbare Grundfläche einer Wohnung oder eines Wohnhauses. Sie ist die zentrale Bezugsgröße im Mietrecht, in der Immobilienbewertung und für die Berechnung von Kaufpreisen. Die Ermittlung erfolgt in Deutschland nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), in Ausnahmefällen auch nach der älteren DIN 277.

Rechtliche Grundlage

Die Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 ist die maßgebliche Norm für die Berechnung. Sie löste die früheren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung ab und gilt seit dem 1. Januar 2004 für preisgebundenen Wohnraum verbindlich. Für freifinanzierten Wohnraum kommt sie nur dann zur Anwendung, wenn die Parteien dies vereinbart haben — was in der Praxis fast immer der Fall ist, da die WoFlV als anerkanntes Standardverfahren gilt.

In Mietverträgen ohne ausdrückliche Bezugnahme greift die WoFlV nach BGH-Rechtsprechung im Zweifel ebenfalls; der Begriff „Wohnfläche“ im preisfreien Wohnraum ist grundsätzlich anhand der bei Vertragsschluss geltenden WoFlV auszulegen (BGH, Urteil vom 17.10.2023 – VIII ZR 61/23). Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist unabhängig von vertraglichen Angaben stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14).

Was zählt zur Wohnfläche

Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Das sind in der Regel:

• Wohn- und Schlafräume

• Küche

• Bad und WC

• Flur, Diele, Korridor

• Speisekammer

• Nebenräume innerhalb der Wohnung

Nicht zur Wohnfläche zählen (§ 2 Abs. 3 WoFlV):

• Keller, Heizungs- und Waschräume

• Dachböden, soweit nicht ausgebaut

• Garagen, Stellplätze

• Gemeinschaftsräume (Trockenraum, Fahrradabstellraum)

• Wirtschaftsräume außerhalb der Wohnung

Anrechnung von Räumen mit Dachschrägen

Bei Dachgeschosswohnungen werden Räume mit Dachschrägen anteilig angerechnet (§ 4 WoFlV):

• Raumhöhe unter 1 Meter: gar nicht

• Raumhöhe 1 bis unter 2 Meter: zur Hälfte

• Raumhöhe ab 2 Meter: voll

Beispiel: Ein Dachzimmer hat eine Grundfläche von 20 m². Davon liegen 8 m² unter einer Höhe von 1 m (nicht angerechnet), 6 m² zwischen 1 m und 2 m (zur Hälfte angerechnet = 3 m²) und 6 m² über 2 m (voll angerechnet). Die Wohnfläche beträgt 9 m².

Balkone, Terrassen, Loggien

Außenflächen werden in der Regel zu einem Viertel, in Ausnahmefällen zur Hälfte angerechnet (§ 4 Nr. 4 WoFlV):

• Regelfall: 25 Prozent

• Höhere Anrechnung (bis 50 Prozent): bei besonders hochwertigen oder schützenden Außenflächen, etwa überdachten Loggien oder geschützten Innenhöfen

Die Grenze von 50 Prozent darf nicht überschritten werden, auch nicht bei besonders gut ausgestatteten Außenflächen. Wintergärten und ähnliche unbeheizte, aber geschlossene Räume werden ebenfalls zur Hälfte angerechnet.

Erker, Wandvor- und Wandrücksprünge

Erker gehören als Raumteile grundsätzlich zur Grundfläche; ihre Anrechnung richtet sich – wie bei allen Raumteilen – nach der lichten Höhe gemäß § 4 WoFlV. Eine besondere Mindestgröße von 0,5 m² (Altregel der II. Berechnungsverordnung) sieht die WoFlV nicht mehr vor.

Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder bis zum Boden reichen und höchstens 0,13 m tief sind, bleiben außer Betracht (§ 3 Abs. 3 Nr. 3–4 WoFlV).

Treppen

Treppen mit mehr als drei Stufen und der dazu gehörige Treppenraum bleiben außer Betracht (§ 3 Abs. 3 WoFlV). Treppen mit weniger als vier Stufen werden mit angerechnet.

Bedeutung für Mietverhältnisse

Die Wohnfläche ist Bezugsgröße für:

• Mietzins (Quadratmeterpreis)

• Mietpreisbremse und Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel

• Mieterhöhungen nach § 558 BGB

• Betriebskostenabrechnungen, sofern Wohnfläche der Umlageschlüssel ist

Die Rechtsprechung erkennt eine Toleranz von etwa 10 Prozent an. Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern (BGH VIII ZR 142/08). Auch eine Kündigung des Mietverhältnisses kann in extremen Fällen möglich sein.

Bedeutung für den Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie ist die Wohnfläche eine zentrale Größe für die Preisbildung. Ob eine Flächenabweichung einen Sachmangel begründet, hängt im Kaufrecht maßgeblich davon ab, ob die Wohnfläche als Beschaffenheit notariell vereinbart wurde. Vorvertragliche Angaben (etwa im Exposé) reichen hierfür regelmäßig nicht aus (BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14). Liegt eine notarielle Beschaffenheitsvereinbarung vor, kann der Käufer bei erheblicher Abweichung Minderung oder Schadensersatz geltend machen.

Im Kaufvertrag sollte daher klar geregelt sein, ob die Flächenangabe nach WoFlV, DIN 277 oder einer anderen Methode erfolgt — die Differenz kann mehrere Quadratmeter betragen.

Wohnfläche vs. Nutzfläche

Die Wohnfläche ist von der Nutzfläche zu unterscheiden. Die Nutzfläche nach DIN 277 umfasst auch Flächen, die nicht primär zum Wohnen dienen — z.B. Werkstatt, Praxis, Büro im selben Gebäude. Bei Wohnimmobilien ist die Wohnfläche die relevante Größe; bei gemischt genutzten Objekten beide.

Praktische Hinweise

Wer eine Immobilie kauft, verkauft oder vermietet, sollte:

• Die Wohnfläche fachgerecht aufmessen lassen (Maßband ist meist nicht ausreichend) — Architekten, Bauzeichner oder Sachverständige bieten dies an

• Die Berechnungsgrundlage dokumentieren (Planauszug, Aufmaßprotokoll)

• Im Kaufvertrag die Methode angeben (WoFlV)

• Bei strittigen Flächenangaben ein qualifiziertes Aufmaß einholen, das vor Gericht bestand hat

Online-Rechner können eine erste Orientierung geben, ersetzen aber kein qualifiziertes Aufmaß bei rechtlich relevanten Vorgängen.