Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die zentrale Rechtsverordnung zur Berechnung der Wohnfläche in Deutschland. Sie wurde am 25. November 2003 erlassen und trat am 1. Januar 2004 in Kraft. Veröffentlicht ist sie im Bundesgesetzblatt I 2003, 2346.

Anwendungsbereich

Die WoFlV gilt direkt nur für preisgebundenen Wohnraum (öffentlich geförderter Wohnungsbau). Für freifinanzierten Wohnraum ist sie nur dann verbindlich, wenn die Vertragsparteien dies vereinbart haben. In der Mietvertragspraxis wird die WoFlV jedoch nahezu universell als Berechnungsgrundlage herangezogen — sie hat sich als anerkannter Standard etabliert.

Nach ständiger BGH-Rechtsprechung (zuletzt Urteil vom 17.10.2023 – VIII ZR 61/23) ist bei frei finanziertem Wohnraum die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende WoFlV regelmäßig maßgeblich zur Auslegung des Begriffs „Wohnfläche“, sofern keine abweichende Parteivereinbarung besteht. Für Verträge ab dem 1. Januar 2004 gilt daher in der Regel die WoFlV.

Aufbau der Verordnung

Die WoFlV umfasst fünf Paragraphen:

• § 1: Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche

• § 2: Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

• § 3: Ermittlung der Grundfläche

• § 4: Anrechnung der Grundflächen (Dachschrägen, Balkone)

• § 5: Überleitungsvorschrift

Berechnungsmethode

Die Berechnung erfolgt in folgenden Schritten:

1. Ermittlung aller Räume, die zur Wohnung gehören

2. Aufmaß der Grundflächen nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ausgehend von der Vorderkante der Bekleidungen (§ 3 Abs. 1 WoFlV)

3. Anrechnung nach den Vorgaben des § 4 WoFlV (Dachschrägen, Balkone)

4. Addition der angerechneten Flächen

Nach § 3 Abs. 3 WoFlV bleiben u.a. außer Betracht: Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, sofern sie höher als 1,50 m sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt; Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze; Türnischen; sowie Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder bis zum Boden reichen und höchstens 0,13 m tief sind.

Anrechnungsregeln

Die wichtigsten Anrechnungsregeln nach § 4 WoFlV:

Die Anrechnung von Balkonen und Terrassen mit mehr als 25 Prozent ist begründungspflichtig — etwa bei besonders hochwertiger Ausstattung oder Schutz vor Witterungseinflüssen. Eine pauschale Erhöhung auf 50 Prozent ist unzulässig.

Nicht zur Wohnfläche gehörende Flächen

Ausdrücklich nicht zur Wohnfläche zählen nach § 2 Abs. 3 WoFlV:

• Keller und Wirtschaftsräume außerhalb der Wohnung

• Heizungsräume, Waschküchen, Trockenräume, soweit gemeinschaftlich

• Dachböden, soweit nicht ausgebaut

• Garagen, Carports, Stellplätze

• Gemeinschaftlich genutzte Räume (Fahrradraum, Müllraum)

• Geschäftsräume, Werkstätten, Praxisräume

Bei gemischt genutzten Räumen ist eine Aufteilung erforderlich. Ein Arbeitszimmer in der Wohnung zählt zur Wohnfläche; eine angeschlossene Werkstatt nicht.

WoFlV vs. DIN 277

Die WoFlV ist nicht die einzige in Deutschland verwendete Methode. Die DIN 277 ("Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen") wird in der Architektur, im Bauwesen und in der gewerblichen Immobilienbewertung häufig verwendet. Sie unterscheidet jedoch:

• Brutto-Grundfläche (BGF): alle umschlossenen Flächen

• Konstruktions-Grundfläche (KGF): Wände, Pfeiler

• Netto-Raumfläche (NRF): Nutzfläche, Verkehrsfläche, Funktionsfläche

Die WoFlV ist für Wohnimmobilien rechtssicherer und in Streitfällen vorzuziehen, da sie konkrete Anrechnungsregeln festschreibt. Die DIN 277 führt typischerweise zu einer höheren ausgewiesenen Fläche, da sie weniger Abschläge kennt.

Praktische Bedeutung

Die WoFlV ist relevant für:

• Mietverträge: Quadratmeterpreis × Wohnfläche = Mietzins

• Kaufverträge: Kaufpreis pro Quadratmeter

• Sozialer Wohnungsbau: Förderfähigkeit, zulässige Miethöhe

• Statistische Erfassung: Einheitliche Vergleichbarkeit

• Bewertungsgutachten: Grundlage für Ertragswertberechnung

Bei vermieteten oder zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien empfiehlt sich, ein fachgerecht erstelltes Aufmaß nach WoFlV einzuholen. Im Mietrecht gilt: Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist dies ein Mangel im Sinne des § 536 BGB und berechtigt zur Mietminderung. Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist hingegen stets die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, unabhängig von einer 10-Prozent-Schwelle (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14).

Übergangsvorschriften

Für Wohnungen, deren Wohnfläche vor dem 1. Januar 2004 nach den damaligen Vorschriften (§§ 42 ff. II. BV) berechnet wurde, bleiben diese Berechnungen weiterhin gültig — solange die Wohnung nicht baulich verändert wird. Bei baulichen Änderungen ist die WoFlV anzuwenden.

Diese Bestandsschutzregelung verhindert, dass alte Mietverträge wegen geänderter Berechnungsmethoden in Frage gestellt werden. Sie führt aber auch dazu, dass für ältere Bestände unterschiedliche Berechnungsmethoden parallel existieren.