Notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf

Die notarielle Beurkundung ist eine gesetzlich vorgeschriebene Formvorschrift für Immobilienkaufverträge in Deutschland. Sie dient dem Schutz beider Vertragsparteien und gewährleistet die rechtliche Wirksamkeit der Eigentumsübertragung.

Gesetzliche Grundlage

Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich ein Vertragsteil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Ein ohne diese Form geschlossener Vertrag ist gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig.

Diese zwingende Formvorschrift gilt für alle Verträge über Grundstücke, bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Eigentumswohnungen. Auch Vorverträge und Optionsverträge über Immobilien unterliegen der Beurkundungspflicht.

Zweck der Beurkundungspflicht

Die gesetzliche Formvorschrift erfüllt mehrere Funktionen:

Schutz vor übereilten Entscheidungen: Die Pflicht zur notariellen Beurkundung soll verhindern, dass Vertragsparteien bei erheblichen finanziellen Verpflichtungen unüberlegt handeln. Der förmliche Charakter des Verfahrens schafft eine "Warnfunktion".

Beratungsfunktion: Der Notar muss beide Parteien über die rechtlichen Folgen des Vertrags aufklären. Dies gewährleistet, dass auch rechtlich unerfahrene Personen die Tragweite ihrer Entscheidung verstehen.

Beweissicherung: Die notarielle Urkunde dokumentiert den Vertragsinhalt eindeutig und beweissicher. Spätere Streitigkeiten über den Vertragsinhalt werden dadurch vermieden.

Kontrol funktion: Der Notar prüft die rechtliche Wirksamkeit des Vertrags und verhindert damit unwirksame oder rechtlich fehlerhafte Vereinbarungen.

Ablauf der Beurkundung

Vorbereitung:

Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf auf Grundlage der Vereinbarungen zwischen den Parteien. Dieser Entwurf wird den Beteiligten zur Prüfung übersandt. Nach § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz (BeurkG) müssen bei Verbrauchergeschäften mindestens zwei Wochen zwischen Übersendung und Beurkundungstermin liegen.

Diese Prüfungsfrist ermöglicht es den Parteien, den Vertrag gründlich zu prüfen, gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen und Änderungswünsche anzubringen.

Beurkundungstermin:

Alle Vertragsparteien müssen persönlich beim Notartermin erscheinen. Eine Vertretung ist nur durch bevollmächtigte Personen mit notariell beglaubigter Vollmacht möglich.

Der Notar verliest den vollständigen Vertragstext. Diese Vorlesepflicht dient der Gewährleistung, dass beide Parteien den Inhalt zur Kenntnis nehmen. Während der Verlesung können jederzeit Fragen gestellt werden.

Nach der Verlesung erläutert der Notar die rechtlichen Folgen, insbesondere Risiken und Pflichten. Er muss sicherstellen, dass beide Parteien den Vertrag vollständig verstanden haben.

Nach vollständiger Aufklärung unterzeichnen die Parteien die Urkunde. Der Notar versieht sie mit seinem Siegel. Die Beurkundung ist damit abgeschlossen.

Nachbereitung:

Der Notar übermittelt beglaubigte Abschriften der Urkunde an alle Beteiligten. Er leitet die erforderlichen Schritte zur Vertragsabwicklung ein, insbesondere die Beantragung der Auflassungsvormerkung.

Umfang der Beurkundungspflicht

Beurkundungspflichtig sind nicht nur der Kaufvertrag selbst, sondern auch:

Die Auflassung: Die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang gemäß § 925 BGB muss ebenfalls notariell beurkundet werden. Sie wird üblicherweise bereits im Kaufvertrag erklärt.

Vollmachten: Vollmachten für Grundstücksgeschäfte bedürfen gemäß § 29 GBO der notariellen Beglaubigung.

Grundschuldbestellungen: Bei Finanzierung wird häufig bereits im Beurkundungstermin die Grundschuld für die Bank bestellt.

Löschungsbewilligungen: Erklärungen zur Löschung von Belastungen im Grundbuch werden oft mitbeurkundet.

Rechtsfolgen bei Formmängeln

Ein ohne notarielle Beurkundung geschlossener Immobilienkaufvertrag ist nichtig gemäß § 125 Satz 1 BGB. Die Parteien sind nicht gebunden, es entstehen keine Ansprüche aus dem Vertrag.

Heilung des Formmangels:

Nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wird ein formnichtiger Vertrag geheilt, wenn die Auflassung beurkundet wird und die Eintragung ins Grundbuch erfolgt. Diese Heilung kommt in der Praxis selten vor, da Grundbuchämter ohne beurkundeten Kaufvertrag keine Eintragungen vornehmen.

Besondere Beurkundungssituationen

Vollmachtserteilung:

Kann eine Partei nicht persönlich am Beurkundungstermin teilnehmen, ist eine Vertretung durch Bevollmächtigte möglich. Die Vollmacht für Grundstücksgeschäfte muss gemäß § 29 GBO notariell beglaubigt sein und vor dem Beurkundungstermin erteilt werden.

Genehmigungsvorbehalt:

In bestimmten Fällen wird der Vertrag unter Genehmigungsvorbehalt beurkundet. Die Wirksamkeit tritt dann erst mit Erteilung der erforderlichen Genehmigung ein. Dies betrifft etwa ehepartnerliche Zustimmungen bei Verfügungen über das Familienwohnheim oder vormundschaftsgerichtliche Genehmigungen.

Nachträgliche Genehmigung:

Handelt jemand ohne erforderliche Vollmacht für einen anderen, kann der Vertretene das Geschäft nachträglich genehmigen. Diese Genehmigung bedarf ebenfalls der notariellen Beurkundung.

Kosten

Die Beurkundungskosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie sind bundeseinheitlich und betragen etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Grundbuchgebühren von etwa 0,5 Prozent.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro entstehen Gesamtkosten von circa 4.500 bis 6.000 Euro für Notar und Grundbuchamt. Die Gebühren sind degressiv gestaffelt.

Die Kostentragungspflicht liegt gemäß § 448 Abs. 2 BGB beim Käufer, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wird.

Abgrenzung zum Widerrufsrecht

Bei Verbraucherverträgen besteht häufig ein gesetzliches Widerrufsrecht. Bei notariell beurkundeten Immobilienkaufverträgen ist ein Widerrufsrecht jedoch ausgeschlossen.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die notarielle Belehrungspflicht und die zweiwöchige Prüfungsfrist einen ausreichenden Verbraucherschutz darstellen. Nach der Beurkundung ist ein Rücktritt nur unter den allgemeinen Voraussetzungen der §§ 323 ff. BGB oder bei Vorliegen besonderer Rücktrittsvorbehalte möglich.

Praktische Hinweise

Vorbereitung: Der Vertragsentwurf sollte gründlich gelesen und geprüft werden. Unklarheiten vor dem Termin mit dem Notar klären.

Unterlagen: Personalausweis, Steueridentifikationsnummer und bei Finanzierung die Bankzusage mitbringen.

Fragen: Am Beurkundungstermin alle Unklarheiten ansprechen. Der Notar ist zur Erläuterung verpflichtet.

Änderungen: Änderungswünsche nach Möglichkeit vor dem Termin mitteilen. Änderungen am Beurkundungstermin sind zwar möglich, verzögern aber den Ablauf.

Abbruch: Bis zur Unterzeichnung können die Parteien vom Termin zurücktreten ohne dass ein Vertrag zustande kommt.

Weiterführende Informationen

Externe Quellen: