Notartermin beim Immobilienkauf

Der Notartermin bildet den formalen Abschluss der Vertragsverhandlungen und markiert den Beginn der rechtlichen Eigentumsübertragung. An diesem Termin wird der Kaufvertrag notariell beurkundet, womit die schuldrechtliche Verpflichtung zum Eigentumswechsel rechtswirksam entsteht.

Vorbereitung auf den Beurkundungstermin

Die Qualität der Vorbereitung bestimmt wesentlich den reibungslosen Ablauf des Termins und die Vermeidung späterer Probleme.

Vertragsentwurf:

Nach § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz (BeurkG) muss der Notar den Vertragsentwurf bei Verbraucherverträgen mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin übersenden. Diese Prüfungsfrist dient dem Schutz vor übereilten Entscheidungen und soll den Parteien ausreichend Zeit zur Durchsicht, Prüfung und gegebenenfalls rechtlichen Beratung ermöglichen.

Der Vertragsentwurf sollte sorgfältig gelesen werden. Unklarheiten, Fragen oder Änderungswünsche sollten vor dem Termin schriftlich beim Notar vorgebracht werden. Änderungen am Beurkundungstermin sind zwar möglich, verzögern jedoch den Ablauf erheblich und können zusätzliche Termine erforderlich machen.

Erforderliche Unterlagen:

Folgende Dokumente sind zum Termin mitzubringen:

Gültiger Personalausweis oder Reisepass mit Meldebestätigung (Identitätsnachweis ist zwingend erforderlich)
Steueridentifikationsnummer für die Anzeige beim Finanzamt
Finanzierungszusage der Bank bei fremdfinanziertem Erwerb

Der Verkäufer bringt ergänzend mit:

Aktuellen Grundbuchauszug (meist bereits vom Notar angefordert)
Energieausweis gemäß GEG
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan
Löschungsbewilligungen für zu löschende Belastungen

Ablauf des Beurkundungstermins

Die Dauer des Termins beträgt typischerweise 45 bis 90 Minuten, abhängig von der Komplexität des Vertrags und dem Beratungsbedarf der Beteiligten.

Identitätsprüfung:

Zu Beginn prüft der Notar die Identität aller Beteiligten anhand der vorgelegten Ausweisdokumente. Diese Prüfung ist gesetzlich vorgeschrieben und dient der Vermeidung von Identitätstäuschungen.

Vertragsverlesung:

Der Notar verliest den vollständigen Vertragstext. Diese Verlesungspflicht nach § 13 BeurkG ist zwingend und dient der Sicherstellung, dass beide Parteien den Vertragsinhalt zur Kenntnis nehmen. Die Verlesung kann nicht durch vorherige Kenntnisnahme des Entwurfs ersetzt werden.

Nach einzelnen Abschnitten erläutert der Notar die rechtliche Bedeutung der Regelungen. Dies umfasst insbesondere:

Funktion und Wirkung der Auflassungsvormerkung als Sicherungsinstrument
Bedeutung des Gewährleistungsausschlusses und damit verbundene Risiken
Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung
Kostenstruktur der Transaktion

Belehrungspflicht:

Gemäß § 17 BeurkG muss der Notar die Beteiligten über die rechtlichen Folgen des Vertrags belehren. Diese Aufklärungspflicht umfasst:

Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien
Risiken der vereinbarten Regelungen
Verfahrensablauf nach der Beurkundung
Kostenfolgen (Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer)

Die Beteiligten haben jederzeit das Recht, Fragen zu stellen. Der Notar ist verpflichtet, alle Unklarheiten zu beseitigen und sicherzustellen, dass beide Parteien die Tragweite ihrer Entscheidung vollständig erfassen.

Unterzeichnung:

Nach vollständiger Verlesung, Erläuterung und Klärung aller Fragen unterzeichnen die Vertragsparteien die Urkunde. Der Notar versieht die Urkunde mit seinem Siegel. Mit der Unterzeichnung wird der Kaufvertrag rechtswirksam.

Vertretung und Vollmacht

Die persönliche Anwesenheit aller Vertragsparteien ist grundsätzlich erforderlich. Ausnahmen sind nur durch bevollmächtigte Vertretung möglich:

Vollmacht: Eine Vollmacht für Grundstücksgeschäfte bedarf gemäß § 29 Grundbuchordnung (GBO) der notariellen Beglaubigung. Die Vollmacht muss vor dem Beurkundungstermin erteilt werden und dem Notar vorliegen.

Getrennte Beurkundung: Alternativ können die Vertragsparteien zu unterschiedlichen Zeitpunkten getrennt unterzeichnen. Dies verursacht jedoch höhere Gebühren aufgrund mehrfacher Beurkundungen.

Ehegatten: Bei gemeinschaftlichem Erwerb durch Ehegatten oder Lebenspartner müssen beide Personen unterzeichnen oder eine notarielle Vollmacht für den anderen erteilen.

Abwicklung nach der Beurkundung

Mit der Unterzeichnung entsteht ein rechtswirksamer Kaufvertrag. Der Eigentumswechsel erfolgt jedoch erst mit der Eintragung im Grundbuch. Die Abwicklungsphase umfasst mehrere Schritte:

Auflassungsvormerkung:

Der Notar beantragt unverzüglich die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Diese Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und verhindert konkurrierende Verfügungen des Verkäufers. Die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts beträgt üblicherweise drei bis acht Wochen.

Veräußerungsanzeige:

Der Notar übermittelt eine Veräußerungsanzeige an das zuständige Finanzamt. Dieses erlässt einen Grunderwerbsteuerbescheid an den Käufer, der üblicherweise vier bis sechs Wochen nach Beurkundung zugestellt wird.

Einholung von Genehmigungen:

Bei bestimmten Immobilien sind behördliche Genehmigungen erforderlich:

Negativbescheinigung der Gemeinde bezüglich Vorkaufsrecht
Bei Wohnungseigentum: Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (sofern erforderlich)
Bei landwirtschaftlichen Flächen: Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde

Fälligkeitsvoraussetzungen:

Der Notar prüft das Vorliegen sämtlicher Fälligkeitsvoraussetzungen:

Eintragung der Auflassungsvormerkung
Erteilung erforderlicher Genehmigungen
Vorlage von Löschungsbewilligungen für bestehende Belastungen
Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt

Fälligkeitsmitteilung:

Nach Erfüllung aller Voraussetzungen erteilt der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Der Kaufpreis wird damit fällig und muss üblicherweise innerhalb von zehn bis vierzehn Tagen auf das Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer überwiesen werden.

Eigentumsumschreibung:

Nach Eingang des Kaufpreises veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Mit der Eintragung wird der Käufer Eigentümer gemäß §§ 873, 925 BGB. Die Grundbucheintragung dauert weitere vier bis acht Wochen.

Schlüsselübergabe:

Der Zeitpunkt der Besitzübertragung wird im Kaufvertrag vereinbart. Üblicherweise erfolgt die Schlüsselübergabe nach Kaufpreiszahlung, kann aber auch abweichend geregelt sein.

Zeitlicher Ablauf

Ein typischer Abwicklungsprozess gestaltet sich wie folgt:

Wochen 1-2 nach Beurkundung: Beantragung der Auflassungsvormerkung
Wochen 3-8: Eintragung der Vormerkung, Zustellung des Grunderwerbsteuerbescheids, Einholung von Genehmigungen
Wochen 4-10: Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung
Wochen 5-12: Besitzübergang und Schlüsselübergabe
Monate 3-6: Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Der Gesamtprozess vom Notartermin bis zur vollständigen Eigentumsübertragung erstreckt sich typischerweise über drei bis sechs Monate.

Häufige Probleme und deren Vermeidung

Unzureichende Vorbereitung: Die erste Kenntnisnahme des Vertragstextes am Beurkundungstermin ermöglicht keine sachgerechte Prüfung. Die zweiwöchige Prüfungsfrist sollte vollständig genutzt werden.

Fehlende Dokumente: Das Fehlen erforderlicher Unterlagen, insbesondere gültiger Ausweisdokumente, macht eine Beurkundung unmöglich und erfordert die Terminverschiebung.

Ungeklärte Fragen: Aus Zurückhaltung werden wichtige Unklarheiten nicht angesprochen. Der Beurkundungstermin ist der geeignete Zeitpunkt zur Klärung aller offenen Punkte.

Mündliche Nebenabreden: Mündliche Zusagen zu Inventar, Reparaturen oder sonstigen Leistungen sind rechtlich irrelevant, sofern sie nicht in die Urkunde aufgenommen werden. Alle wesentlichen Vereinbarungen müssen schriftlich im Vertrag dokumentiert sein.

Zeitliche Überschneidungen: Unzureichende Zeitplanung kann dazu führen, dass der Termin vorzeitig abgebrochen werden muss. Für den Notartermin sollte ausreichend Zeit eingeplant werden.

Kosten des Notartermins

Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt. Sie betragen bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro etwa 1.987 Euro für die Beurkundung des Kaufvertrags zuzüglich Kosten für die Abwicklung. Die Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung betragen zusätzlich etwa 1.193 Euro.

Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuchamt belaufen sich damit auf circa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Die Kostentragungspflicht liegt gemäß § 448 Abs. 2 BGB beim Käufer, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.

Empfehlungen für die Termindurchführung

Pünktlichkeit: Ein pünktliches oder geringfügig früheres Erscheinen ermöglicht die Klärung formaler Aspekte vor Terminbeginn.

Vollständigkeit der Unterlagen: Die Mitnahme aller erforderlichen Dokumente gemäß vorheriger Abstimmung mit dem Notar verhindert Verzögerungen.

Konzentration auf den Termin: Die volle Aufmerksamkeit sollte dem Vertragsinhalt und den Erläuterungen des Notars gelten. Ablenkungen sind zu vermeiden.

Aktive Nachfragen: Unklarheiten sollten unmittelbar angesprochen werden. Der Notar ist zur Erläuterung verpflichtet und erwartet Fragen.

Keine übereilte Unterzeichnung: Die Unterzeichnung sollte erst nach vollständigem Verständnis aller Vertragsregelungen erfolgen. Es besteht kein Zeitdruck.

Rücktritt vom Termin

Bis zur Unterzeichnung können die Vertragsparteien vom Termin zurücktreten, ohne dass ein Vertrag zustande kommt. Nach der Unterzeichnung entsteht ein rechtswirksamer Vertrag, der nur unter den gesetzlichen oder vertraglichen Rücktrittsvoraussetzungen aufgelöst werden kann.

Weiterführende Informationen

Für detaillierte Informationen siehe:

Externe Quellen: