Landpachtvertrag

Der Landpachtvertrag ist ein besonderer Vertragstyp im deutschen Mietrecht, der eigenen rechtlichen Regelungen folgt und sich in wesentlichen Punkten vom Wohnraummietvertrag unterscheidet. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 585 ff. BGB).

Was ist ein Landpachtvertrag?

Nach § 585 BGB handelt es sich beim Landpachtvertrag um die Überlassung von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung. Gegenstand können Ackerflächen, Wiesen, Weiden oder ganze landwirtschaftliche Betriebe mit Gebäuden sein. Entscheidend für die rechtliche Einordnung ist der Nutzungszweck: Landwirtschaft im Sinne von Bodenbewirtschaftung, Tierhaltung oder Gartenbau.

Der wesentliche Unterschied zum Mietvertrag liegt im Fruchtziehungsrecht. Während bei der Miete nur die Nutzung der Sache überlassen wird, erwirbt der Pächter zusätzlich das Recht, die Erträge (Früchte) aus der landwirtschaftlichen Nutzung zu behalten. Der Pächter zahlt dafür den vereinbarten Pachtzins.

Formvorschriften: Die Änderung ab 2025

Bis Ende 2024 unterlagen Landpachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren der Schriftform. Alle Vertragsparteien mussten das Dokument eigenhändig unterschreiben.

Durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz wurde diese Anforderung zum 1. Januar 2025 geändert. Seitdem genügt für Landpachtverträge die Textform nach § 126b BGB. Verträge können somit per E-Mail, Fax oder elektronischer Nachricht geschlossen werden, ohne dass eigenhändige Unterschriften erforderlich sind.

Eine Übergangsregelung gilt für Altverträge: Landpachtverträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, unterliegen bis zum 1. Juli 2026 noch den bisherigen Schriftformerfordernissen. Ab dem 1. Juli 2026 gilt auch für diese Verträge die neue Textform.

Pflichten des Verpächters

Nach § 581 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 535 BGB muss der Verpächter das Pachtgrundstück in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Pachtzeit in diesem Zustand erhalten.

Eine Besonderheit besteht bei den Instandhaltungspflichten: Gemäß § 582 BGB trägt der Pächter die gewöhnlichen Ausbesserungen an Wegen, Gräben, Drainagen, Einfriedungen sowie an Wohn- und Wirtschaftsgebäuden. Der Verpächter ist lediglich für außergewöhnliche Reparaturen zuständig. Diese Regelung weicht erheblich vom Wohnraummietrecht ab, wo die Instandhaltungspflicht grundsätzlich beim Vermieter liegt.

Pflichten des Pächters

Die Hauptpflicht des Pächters besteht in der Entrichtung des vereinbarten Pachtzinses. Darüber hinaus trifft ihn nach § 582a BGB die Pflicht zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung. Das verpachtete Grundstück muss entsprechend den Regeln guter fachlicher Praxis landwirtschaftlich genutzt werden.

Eine Vernachlässigung dieser Bewirtschaftungspflicht kann zur außerordentlichen Kündigung berechtigen. Die Verwilderung von Ackerflächen oder die Missachtung landwirtschaftlicher Standards stellen erhebliche Vertragsverletzungen dar.

Kündigungsfristen

Landpachtverträge unterliegen nach § 584 BGB deutlich längeren Kündigungsfristen als Wohnraummietverträge. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt zwei Jahre zum Pachtjahresende. Im Vergleich dazu gelten bei Wohnraummietverhältnissen Fristen von drei bis neun Monaten je nach Mietdauer.

Die Kündigung muss schriftlich im Sinne von § 126 BGB erfolgen. Anders als beim Vertragsabschluss genügt hier die Textform nicht. Mündliche Kündigungen sind unwirksam.

Für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren besteht nach § 544 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Nach Ablauf von 30 Jahren kann jede Vertragspartei mit einer Frist von einem Pachtjahr kündigen. Eine Ausnahme gilt für Verträge, die auf die Lebenszeit einer Partei geschlossen wurden.

Berufsunfähigkeit als außerordentlicher Kündigungsgrund

§ 584a BGB gewährt dem Pächter bei Berufsunfähigkeit ein außerordentliches Kündigungsrecht. Kann der Pächter aufgrund von Krankheit oder aus anderen Gründen die landwirtschaftliche Tätigkeit nicht mehr ausüben, darf er außerordentlich kündigen, sofern der Verpächter einer Übernahme durch einen Dritten nicht zustimmt.

Diese Schutzvorschrift verhindert, dass berufsunfähige Landwirte an langfristige Verpflichtungen gebunden bleiben, die sie nicht mehr erfüllen können.

Grundsteuer bei Landpachtverträgen

Die Grundsteuerreform 2025 wirft bei Landpachtverträgen Abgrenzungsfragen auf. Grundsätzlich schuldet der Eigentümer die Grundsteuer gegenüber der Gemeinde. Viele Pachtverträge enthalten jedoch Klauseln zur Überwälzung der Grundsteuer auf den Pächter.

Bei Altverträgen ist zu prüfen, ob bestehende Umlageklauseln auch die neu berechnete Grundsteuer erfassen. Im Zweifelsfall empfiehlt sich der Abschluss einer Ergänzungsvereinbarung, um Rechtssicherheit herzustellen.

Vertragliche Gestaltungsspielräume

Anders als im Wohnraummietrecht existiert bei Landpachtverträgen kein zwingender Kündigungsschutz. Die Vertragsparteien können längere Laufzeiten ohne Kündigungsmöglichkeit vereinbaren. Bei einem 15-jährigen Vertrag ohne Kündigungsoption bleibt als Ausweg nur die einvernehmliche Aufhebung, gegebenenfalls gegen Zahlung einer Abfindung.

Worauf bei Vertragsabschluss zu achten ist

Bei der Gestaltung und Prüfung von Landpachtverträgen sollten folgende Punkte besondere Beachtung finden:

Laufzeit und Kündigungsfristen: Die Vertragslaufzeit und Kündigungsmodalitäten sollten genau geprüft werden, da diese erhebliche langfristige Bindungswirkungen entfalten.

Reparaturpflichten: Das Gesetz weist dem Pächter weitreichende Instandhaltungspflichten zu. Abweichende vertragliche Regelungen sind möglich und sollten klar formuliert werden.

Nebenkostentragung: Grundsteuer, Versicherungen, Entwässerungsabgaben und sonstige Nebenkosten sollten eindeutig einer Vertragspartei zugeordnet werden.

Formvorschriften: Seit 2025 genügt für den Vertragsabschluss die Textform, während Kündigungen weiterhin der Schriftform bedürfen.

Rechtliche Besonderheiten

Der Landpachtvertrag folgt eigenen rechtlichen Prinzipien, die sich vom Wohnraummietrecht unterscheiden. Die längeren Kündigungsfristen, die besondere Verteilung der Instandhaltungspflichten und die größeren vertraglichen Gestaltungsspielräume erfordern eine sorgfältige Vertragsgestaltung. Die Formvereinfachung ab 2025 erleichtert den Vertragsabschluss, ändert jedoch nichts an den materiellen Anforderungen des Landpachtrechts.