Mietdauer

Die Mietdauer bezeichnet die Zeitspanne, über die ein Mietverhältnis besteht. Im deutschen Mietrecht hat die Dauer eines Mietverhältnisses erhebliche rechtliche Konsequenzen für Kündigungsfristen, Kündigungsmöglichkeiten und den Schutz des Mieters bei Härtefällen.

Unbefristete und befristete Mietverhältnisse

Die meisten Mietverträge in Deutschland sind unbefristet. Sie laufen, bis eine Vertragspartei kündigt.

Daneben existieren befristete Verträge, sogenannte Zeitmietverträge. Diese enden automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Für einen wirksamen Zeitmietvertrag benötigt der Vermieter einen anerkannten Befristungsgrund nach § 575 BGB. Bei Vertragsabschluss muss der Grund angegeben werden. Anerkannte Gründe sind beispielsweise beabsichtigter Eigenbedarf in der Zukunft, geplante umfassende Sanierung oder die Nutzung als Werkswohnung.

Fehlt ein anerkannter Grund oder wird dieser nicht bei Vertragsschluss mitgeteilt, ist die Befristung unwirksam. Der Vertrag gilt dann als unbefristet.

Verlängerungsrecht des Mieters: Tritt der Befristungsgrund verzögert ein oder fällt er weg, kann der Mieter nach § 575 Abs. 2-3 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen, gegebenenfalls auf unbestimmte Zeit. Die Beweislast für das Vorliegen des Befristungsgrundes trägt der Vermieter.

Kündigungsfristen für Mieter

Für Mieter gelten nach § 573c Abs. 1 BGB einheitliche Kündigungsfristen. Unabhängig von der Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist stets drei Monate. Die Dauer des Mietverhältnisses spielt für die Kündigungsfrist des Mieters keine Rolle.

Die Kündigung muss gemäß § 568 BGB schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. E-Mail oder Telefax reichen nicht aus. Die Schriftform ist zwingend. Eine Ausnahme bildet die qualifizierte elektronische Signatur nach § 126a BGB, die in der Praxis jedoch kaum verwendet wird.

Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Geht die Kündigung beispielsweise am 2. Januar beim Vermieter ein, endet das Mietverhältnis am 31. März.

Kündigungsfristen für Vermieter

Für Vermieter staffeln sich die Kündigungsfristen nach § 573c Abs. 1 BGB abhängig von der Mietdauer:

• Bis fünf Jahre Mietdauer: drei Monate Kündigungsfrist

• Fünf bis acht Jahre Mietdauer: sechs Monate Kündigungsfrist

• Über acht Jahre Mietdauer: neun Monate Kündigungsfrist

Bei einer Mietdauer von 25 Jahren beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter neun Monate. Zusätzlich zur verlängerten Frist benötigt der Vermieter einen anerkannten Kündigungsgrund nach § 573 BGB. Bei Wohnraummietverhältnissen ist eine Kündigung ohne Angabe von Gründen nicht zulässig.

Sonderfall Zweifamilienhaus: Eine wichtige Ausnahme regelt § 573a BGB. Im selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

Anerkannte Kündigungsgründe

§ 573 BGB nennt verschiedene Gründe, die eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen:

Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund. Der Vermieter oder nahe Angehörige benötigen die Wohnung für eigene Wohnzwecke. Die Rechtsprechung zum Eigenbedarf ist umfangreich.

Pflichtverletzungen des Mieters können eine Kündigung rechtfertigen. Dazu gehören wiederholte verspätete Mietzahlungen, erhebliche Störung des Hausfriedens oder unbefugte Untervermietung.

Wirtschaftliche Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ermöglicht eine Kündigung, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses die angemessene wirtschaftliche Verwertung hindert und dadurch erhebliche Nachteile drohen. Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen: Eine reine Gewinnoptimierung oder Renditeerwartung reicht nicht aus. Ein ersatzloser Abriss genügt nicht als Kündigungsgrund; ein Abriss mit anschließendem Neubau kann je nach Umständen ausreichend sein (BGH VIII ZR 70/19).

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben konkret angegeben werden. Fehlt die Begründung, ist die Kündigung unwirksam.

Die 30-Jahres-Regel

§ 544 BGB enthält eine Sonderregelung für sehr langfristige Mietverhältnisse. Wird ein Mietvertrag für länger als 30 Jahre geschlossen, kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Wichtige Einschränkung: Dieses Kündigungsrecht besteht ausdrücklich nicht, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen ist (§ 544 Satz 2 BGB).

Die gesetzliche Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB (in der Regel drei Monate, bei langer Mietdauer entsprechend gestaffelt). Diese Regelung betrifft selten Wohnraummietverhältnisse, da dort üblicherweise unbefristete Verträge abgeschlossen werden. Relevant wird die 30-Jahres-Regel vor allem bei langfristigen Gewerbemietverträgen. Ein für 50 Jahre geschlossener Vertrag kann nach 30 Jahren gekündigt werden.

Sozialklausel und Härtefallprüfung

Auch bei formal wirksamer Kündigung kann der Mieter gemäß § 574 BGB widersprechen. Die sogenannte Sozialklausel ermöglicht einen Widerspruch, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte darstellen würde.

Härtefallgründe können sein: hohes Alter, schwere Krankheit, lange Wohndauer, schulpflichtige Kinder, besondere soziale Verwurzelung im Viertel.

Das Gericht nimmt eine umfassende Interessenabwägung vor. Die Interessen des Vermieters werden gegen die Interessen des Mieters abgewogen. Bei sehr langer Mietdauer (beispielsweise 25 Jahre) und starker sozialer Verwurzelung stehen die Chancen für den Mieter gut, sofern keine überwiegenden Interessen des Vermieters entgegenstehen.

Form und Frist des Widerspruchs: Der Widerspruch muss in Textform erfolgen und in der Regel spätestens zwei Monate vor Vertragsende beim Vermieter eingehen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter auf diese Rechte hinzuweisen (§ 574b BGB).

Mindestmietdauer und Kündigungsausschluss

Manche Mietverträge enthalten eine Mindestmietdauer (Kündigungsausschluss). Solche Vereinbarungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich zulässig, aber begrenzt.

In Formularmietverträgen darf der Mieter maximal für vier Jahre gebunden werden. Diese Frist wird ab Vertragsschluss bis zum frühestmöglichen Beendigungszeitpunkt gerechnet (BGH VIII ZR 86/10). Längere Kündigungsausschlüsse sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.

Für den Vermieter gelten diese Grenzen grundsätzlich nicht zwingend. Er kann sich auch länger binden, wobei die Klauselkontrolle nach § 307 BGB und Transparenzanforderungen zu beachten sind.

Mietverhältnis auf Lebenszeit

Ein Mietvertrag auf Lebenszeit ist rechtlich möglich, in der Praxis jedoch selten. Zu unterscheiden ist dies vom Wohnrecht auf Lebenszeit, welches ein dingliches Recht nach § 1093 BGB darstellt und kein Mietverhältnis ist.

Bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit ist die Rechtslage differenziert zu betrachten:

• Nach § 544 Satz 2 BGB ist das 30-Jahres-Kündigungsrecht ausgeschlossen, wenn der Vertrag für die Lebenszeit einer Vertragspartei geschlossen wurde.

• Ob eine ordentliche Kündigung während eines auf Lebenszeit befristeten Mietvertrags möglich ist, hängt von der konkreten vertraglichen Gestaltung ab. Vertragliche Vereinbarungen können ordentliche Kündigungen auch bei Eigenbedarf ausschließen.

• Der BGH hat in Fallkonstellationen (z.B. kommunaler Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht) Kündigungen als vertraglich ausgeschlossen angesehen.

Die pauschale Annahme, dass stets die normalen Kündigungsregeln gelten, ist daher nicht zutreffend. Die konkrete vertragliche Konstruktion ist entscheidend.

Verjährung von Ansprüchen

Mit dem Ende des Mietverhältnisses beginnen Verjährungsfristen zu laufen:

Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz verjähren gemäß § 548 BGB in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Nach Ablauf dieser Frist können Ersatzansprüche grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden. Neuere Rechtsprechung (BGH, 10.07.2024 - VIII ZR 184/23) erlaubt jedoch in bestimmten Konstellationen eine Verrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch auch nach Ablauf der sechs Monate.

Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjähren in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Fälligkeit tritt nach angemessener Abrechnungsfrist ein, die regelmäßig drei bis sechs Monate beträgt, ausnahmsweise auch länger sein kann (BGH VIII ZR 141/17; VIII ZR 263/14). Die Verjährung beginnt mit Fälligkeit und nach § 199 BGB.

Rechtliche Bedeutung der Mietdauer

Die Mietdauer hat verschiedene rechtliche Auswirkungen:

• Kündigungsschutz: Längere Mietdauer führt zu verlängerten Kündigungsfristen für den Vermieter

• Härtefallprüfung: Lange Wohndauer ist ein gewichtiges Argument bei der Sozialklausel

• Verhandlungsposition: Langjährige Mieter haben bei Kündigungen oft eine stärkere Verhandlungsposition

• Flexibilität: Kürzere Mietdauer ermöglicht beiden Seiten schnellere Anpassung bei veränderten Verhältnissen

Bei der Wohnungssuche spielt die voraussichtliche Mietdauer eine Rolle. Viele Vermieter bevorzugen Mieter, die langfristig bleiben möchten, da dies Fluktuation und Leerstand reduziert.

Weiterführende Informationen

Detaillierte Informationen zum Mietrecht finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere in den §§ 535-580a BGB. Der Deutsche Mieterbund bietet umfassende Beratung zu mietrechtlichen Fragen.

Die Mietdauer bestimmt wesentliche Aspekte des Mietverhältnisses und sollte bei Vertragsabschluss sorgfältig bedacht werden.