Mietendeckel

Der Berliner Mietendeckel war ein Landesgesetz zur Mietenbegrenzung, das vom 23. Februar 2020 bis zur Nichtigerklärung durch das Bundesverfassungsgericht am 15. April 2021 galt. Das Gesetz sollte etwa 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin, die vor 2014 gebaut wurden, regulieren und ging deutlich weiter als die bundesweite Mietpreisbremse.

Inhalt des Mietendeckels

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) enthielt drei Hauptelemente:

Mietenstopp: Die Mieten wurden auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Mieterhöhungen waren grundsätzlich verboten.

Mietobergrenzen: Das Gesetz legte Höchstmieten fest, abhängig von Baujahr, Ausstattungsmerkmalen und Lage. Für Altbauten ohne Sammelheizung betrug die Obergrenze beispielsweise 5,95 Euro pro Quadratmeter.

Absenkungsmöglichkeit: Lag die tatsächliche Miete mehr als 20 Prozent über der gesetzlichen Obergrenze, konnten Mieter eine Absenkung auf die zulässige Miete verlangen.

Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts

Am 25. März 2021 erklärte das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel einstimmig für nichtig. Die Begründung war eindeutig: Das Land Berlin verfügte nicht über die erforderliche Gesetzgebungskompetenz.

Das Mietrecht ist gemäß Artikel 74 Abs. 1 Nr. 1 Grundgesetz Bundesrecht und im Bürgerlichen Gesetzbuch in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt. Der Bund hat von seiner konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht und das Mietpreisrecht abschließend geregelt. Diese Sperrwirkung hinderte die Länder daran, eigene Regelungen zu treffen, die dem Bundesrecht widersprechen.

Das Gericht stellte fest, dass der Mietendeckel von Anfang an unwirksam war - als hätte es ihn nie gegeben.

Folgen für Mieter

Die Nichtigerklärung hatte unmittelbare finanzielle Konsequenzen. Mieter, die aufgrund des Mietendeckels weniger Miete gezahlt hatten, mussten die Differenz nachzahlen. Die Rechtsprechung erkannte keinen Vertrauensschutz an, da das Gesetz von Anfang an verfassungswidrig war.

Einige große Wohnungsunternehmen wie die Vonovia verzichteten freiwillig auf Nachforderungen. Andere Vermieter, insbesondere die Deutsche Wohnen, forderten die Nachzahlungen konsequent ein.

Mietern, die vorsorglich die Differenz zwischen der reduzierten und der ursprünglichen Miete zurückgelegt hatten, konnten die Nachforderungen problemlos erfüllen. Andere gerieten in finanzielle Schwierigkeiten.

Verfassungsrechtliche Kompetenzordnung

Das Scheitern des Mietendeckels verdeutlicht die grundgesetzliche Kompetenzverteilung zwischen Bund und Ländern. Das Grundgesetz regelt in den Artikeln 70 bis 75 GG präzise, welche Gesetzgebungskompetenzen den Ländern und welche dem Bund zustehen.

Das Mietrecht gehört zur konkurrierenden Gesetzgebung nach Artikel 74 Abs. 1 Nr. 1 GG (bürgerliches Recht). Der Bund hat dieses Regelungsfeld abschließend ausgefüllt. Berlin argumentierte, es handle sich um Wohnungspolitik, nicht um Mietrecht. Das Bundesverfassungsgericht folgte dieser Argumentation nicht: Die Regelung der Miethöhe ist unabhängig von ihrer politischen Motivation Zivilrecht und damit Bundesrecht.

Fortbestehende Mietpreisbremse

Während der Mietendeckel Geschichte ist, gilt die bundesrechtliche Mietpreisbremse weiter. Sie begrenzt bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Mietpreisbremse ist deutlich schwächer als der Mietendeckel:

• Sie gilt nur bei Neuvermietung, nicht für Bestandsmieten

• Sie enthält Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen

• Sie setzt keine absoluten Obergrenzen fest

• Mieter müssen aktiv rügen, um Ansprüche geltend zu machen

Internationale Mietpreisregulierungen

Mietpreisregulierungen existieren in vielen europäischen Ländern:

Österreich verfügt über ein differenziertes System mit Richtwertmieten für Altbauten, das verfassungsrechtlich abgesichert ist.

Niederlande regulieren Mieten im sozialen Wohnungsbau durch ein Punktesystem, das Wohnungsgröße, Lage und Ausstattung bewertet.

Spanien führte 2023 in bestimmten angespannten Wohnungsmärkten Begrenzungen für Mieterhöhungen ein.

Der entscheidende Unterschied zu Berlin: Diese Regelungen wurden vom jeweils zuständigen Gesetzgeber erlassen und verfügen über die erforderliche Gesetzgebungskompetenz.

Politische Diskussion um Bundesregelungen

Die Debatte über weitergehende Mietpreisregulierungen hält an. Diskutiert werden:

• Verschärfung der bestehenden Mietpreisbremse

• Bundesweite Mietobergrenzen

• Strengere Regelungen für Indexmietverträge

• Ausweitung des Kündigungsschutzes

Solche Regelungen könnten nur durch den Bundestag beschlossen werden. Die Länder haben nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts keine Kompetenz für mietpreisrechtliche Regelungen.

Lehren aus dem Mietendeckel

Der Berliner Mietendeckel zeigt mehrere rechtliche und politische Probleme:

Verfassungsrechtliche Grenzen: Auch gut gemeinte Regelungen scheitern, wenn die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Die föderale Ordnung des Grundgesetzes ist verbindlich.

Risiko für Rechtsanwender: Wer sich auf verfassungsrechtlich umstrittene Gesetze verlässt, trägt das Risiko der nachträglichen Nichtigkeit.

Notwendigkeit bundesrechtlicher Lösungen: Effektive Mietpreisregulierung erfordert Bundesgesetze. Länderinitiativen können zwar politischen Druck erzeugen, aber keine rechtswirksamen Regelungen schaffen.

Weiterführende Informationen

Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts ist unter dem Aktenzeichen 2 BvF 1/21 veröffentlicht. Informationen zur aktuellen Mietgesetzgebung bietet das Bundesministerium der Justiz. Der Deutsche Mieterbund und der Eigentümerverband Haus & Grund informieren über die Rechtslage im Mietrecht.

Der Mietendeckel bleibt ein bedeutendes Beispiel für die Grenzen der Landesgesetzgebung im föderalen System der Bundesrepublik Deutschland.