Mietausfallrisiko

Das Mietausfallrisiko bezeichnet die Gefahr, dass Mieter ihre Mietzahlungen nicht leisten können oder wollen. Für Vermieter stellt dies ein bedeutendes wirtschaftliches Risiko dar, insbesondere wenn sie auf die Mieteinnahmen zur Finanzierung von Darlehen oder laufenden Kosten angewiesen sind.

Ursachen des Mietausfalls

Das Mietausfallrisiko kann verschiedene Ursachen haben, die rechtlich unterschiedlich zu bewerten sind:

Zahlungsunfähigkeit: Der Mieter verfügt nicht über ausreichende finanzielle Mittel. Ursachen können Jobverlust, Krankheit, Scheidung oder andere Lebenskrisen sein.

Zahlungsunwilligkeit: Der Mieter ist finanziell in der Lage zu zahlen, verweigert dies jedoch. Gründe können Streitigkeiten mit dem Vermieter, unrechtmäßige Mietminderung oder vorsätzliches Fehlverhalten sein.

Leerstand: Die Wohnung ist nicht vermietet, sodass keine Mieteinnahmen generiert werden können.

Umfang und Häufigkeit

Belastbare bundesweite Statistiken zu Zahlungsrückständen in Mietverhältnissen schwanken je nach Erhebung. Aktuelle Umfragen deuten darauf hin, dass zeitweise bis zu zehn Prozent der Bevölkerung Schwierigkeiten mit Mietzahlungen haben. Bei kleineren Vermietern mit nur einer oder zwei Wohnungen kann ein einzelner Mietausfall existenzbedrohende Ausmaße annehmen.

Die wirtschaftlichen Folgen umfassen nicht nur die ausgefallenen Mietzahlungen selbst, sondern auch:

• Vorstrecken der Betriebskosten

• Anwalts- und Gerichtskosten für Räumungsklagen

• Kosten für eventuelle Schäden an der Mietsache

• Zeitaufwand und Verdienstausfall

Bei einer Kaltmiete von 800 Euro summieren sich die Ausfälle über ein Jahr auf 9.600 Euro, zuzüglich der genannten Nebenkosten.

Die Mietausfallversicherung

Eine Mietausfallversicherung sichert Vermieter gegen Zahlungsausfälle ab. Der Versicherungsschutz variiert je nach Anbieter und Tarif.

Leistungsumfang: Je nach Anbieter werden sechs bis zwölf Monatsmieten abgedeckt, teilweise auch darüber hinaus. Die Deckungssummen können zusätzlich auf einen Maximalbetrag (etwa 20.000 Euro) begrenzt sein. Einige Versicherungen decken auch Sachschäden durch den Mieter ab. Leerstand ist in der Regel nicht versichert.

Kosten: Die Prämien liegen zwischen 60 und 100 Euro jährlich für Basisabsicherungen. Bei Einschluss von Sachschäden können die Kosten bis zu 400 Euro jährlich betragen. Alternativ wird der Beitrag als Prozentsatz der Jahreskaltmiete berechnet (zwei bis fünf Prozent).

Voraussetzungen: Die meisten Versicherungen verlangen eine Bonitätsprüfung des Mieters vor Vertragsabschluss. Bei negativer Bonität entfällt der Versicherungsschutz. Häufig gilt eine Selbstbeteiligung von drei Monatsmieten. Zudem bestehen Wartezeiten von etwa drei bis sechs Monaten nach Vertragsabschluss.

Kritische Bewertung: Verbraucherschützer raten zur sorgfältigen Kosten-Nutzen-Prüfung. Die Absicherung existenzieller Risiken sollte Priorität haben. Die Leistungsvoraussetzungen variieren je nach Tarif: Typischerweise wird geleistet ab Kündigung und Erschöpfung der Kaution als Selbstbehalt. Eine vollständig abgeschlossene Räumungsklage ist nicht stets Voraussetzung, aber Wartefristen und Bedingungen müssen beachtet werden.

Die Kaution als Sicherheit

Die Mietkaution bildet die erste Sicherungslinie gegen Mietausfälle. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf der Vermieter maximal drei Nettokaltmieten als Kaution verlangen. Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB).

Die Kaution darf während des laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich nicht zur Deckung streitiger Mietforderungen verwendet werden. Der BGH hat dies ausdrücklich klargestellt (BGH, VIII ZR 234/13): Der Vermieter darf sich während der Mietzeit aus der Kaution nicht bedienen, wenn Forderungen bestritten werden. Eine Auffüllungspflicht während des Mietverhältnisses besteht nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter berechtigte Mietschulden aus der Kaution begleichen.

Bonitätsprüfung als präventive Maßnahme

Die effektivste Absicherung besteht in der sorgfältigen Mieterauswahl. Folgende Prüfungsinstrumente haben sich etabliert:

SCHUFA-Auskunft: Zeigt bestehende Schulden, laufende Insolvenzverfahren und das bisherige Zahlungsverhalten. Der Mieter muss der Einholung ausdrücklich zustimmen. Nach DSGVO ist die Anfrage bei einer Auskunftei erst kurz vor Vertragsabschluss und unter Beachtung der Datenminimierung zulässig. In der Praxis übergibt der Interessent häufig eine SCHUFA-Eigenauskunft.

Einkommensnachweis: Belegt die finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters. Als gängige Faustregel (nicht als Rechtsmaßstab) gilt: Die Warmmiete sollte etwa 30 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten.

Vermieterbescheinigung: Frühere Vermieter können Auskunft über das Zahlungsverhalten und die Zuverlässigkeit des Mieters geben.

Rechtliche Schritte bei Zahlungsverzug

Bei Zahlungsrückständen sollte der Vermieter unverzüglich handeln:

1. Zahlungserinnerung: Zeitnahe schriftliche Mahnung mit Fristsetzung

2. Zweite Mahnung: Nach etwa zwei Wochen, erneut mit Frist

3. Fristlose Kündigung: Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann bei Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete über mehr als zwei Termine fristlos gekündigt werden

4. Ordentliche Kündigung: Sollte gleichzeitig ausgesprochen werden (Hilfsaufhebung)

5. Räumungsklage: Wohnraummietsachen sind unabhängig vom Streitwert beim Amtsgericht anzubringen (§ 23 Nr. 2a GVG). Anwaltszwang besteht dort nicht.

Wichtig zur Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter die Rückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), heilt dies nur die fristlose Kündigung. Die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt wirksam (BGH 2024). Diese Rechtsprechung ist für Vermieter von großer Bedeutung.

Das gesamte Verfahren bis zur vollstreckbaren Räumung dauert typischerweise sechs Monate bis über ein Jahr. Während dieser Zeit sammeln sich weitere Mietschulden an.

Alternative Absicherungsinstrumente

Mietbürgschaft: Eine dritte Person (häufig Eltern bei jungen Mietern) haftet als Bürge für die Mietzahlungen. Die Bürgschaft muss schriftlich vereinbart werden (§ 766 BGB), andernfalls ist sie unwirksam. Bürgschaften „auf erstes Anfordern" bergen besondere Risiken für den Bürgen.

Mietgarantie: Spezialisierte Dienstleister bieten gesicherte Mieteinnahmen im Rahmen von Service- oder Bewirtschaftungsverträgen an. Dies ist keine klassische Versicherung, sondern ein kommerzielles Bewirtschaftungsmodell mit spezifischen Vertragsbedingungen.

Mietfactoring: Der Vermieter tritt seine Mietforderungen an ein Factoringunternehmen ab, das ihm die Miete abzüglich eines Abschlags sofort auszahlt. Die Übernahme des Ausfallrisikos ist vom Anbieter abhängig; häufig werden nur aussichtsreiche Fälle angenommen. Die Gebührenmodelle unterscheiden sich deutlich von Versicherungen.

Steuerliche Behandlung

Die Kosten für Mietausfallversicherungen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich absetzbar (§ 9 EStG).

Umlagefähigkeit als Betriebskosten: Eine Umlage separater Mietausfallversicherungen auf die Mieter ist nicht zulässig. Wichtige Differenzierung: Der BGH hat jedoch entschieden (BGH VIII ZR 38/17), dass die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge Gebäudeschaden grundsätzlich umlagefähig sein können (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Dies ist klar von separaten Mietausfallpolicen zu unterscheiden.

Wirtschaftliche Abwägung

Die Entscheidung für oder gegen eine Mietausfallversicherung sollte von folgenden Faktoren abhängig gemacht werden:

• Anzahl der Wohnungen: Bei Einzelvermietern kann die Versicherung sinnvoll sein; bei größeren Portfolios verteilt sich das Risiko

• Finanzielle Abhängigkeit: Wer auf die Mieteinnahmen zur Darlehenstilgung angewiesen ist, profitiert stärker von der Absicherung

• Mieterstruktur: In Segmenten mit erhöhtem Ausfallrisiko kann die Versicherung wirtschaftlich sein

• Kosten-Nutzen-Relation: Die Prämien sollten im Verhältnis zum abgesicherten Risiko stehen

Fazit

Das Mietausfallrisiko stellt ein reales wirtschaftliches Risiko für Vermieter dar. Die wirksamste Prävention liegt in einer gründlichen Mieterauswahl mit Bonitätsprüfung. Mietausfallversicherungen bieten zusätzlichen Schutz, lohnen sich jedoch nicht in allen Konstellationen. Bei Zahlungsrückständen ist schnelles und konsequentes Handeln erforderlich, um die Verluste zu begrenzen.